НЕдоступное жилье

Рекордное количество жителей США (49%) считают, что отсутствие доступного жилья (affordable housing) - большая проблема, существующая в районе их проживания. К такому выводу пришли эксперты социологического центра Pew Research. 

Сразу стоит отметить, что значение термина affordable housing за последние годы сильно изменилось. Да пандемии Covid-19 и кризиса он подразумевал официальное льготное жильё (к примеру, квартиры по восьмой программе в Нью-Йорке). Сегодня он трактуется как доступное в финансовом плане жильё - то есть комната, апартамент или дом, которые работающие арендаторы (одиночка, пара, семья) способны оплачивать.  

В самом худшем положении находятся 18-49-летние жители больших городов в западной части США. Более 60% из них с большим трудом платят арендную плату. Многие признаются, что отдают за жилище до 85% от дохода. 

Так, средняя стоимость аренды 1BDR в самом дорогом городе страны - Сан-Франциско (Калифорния) - приближается к $3,500 в месяц. 

Этот ценник не касается апартаментов в бизнес-центре, где аналогичное жильё в разы дороже. Рядовой житель мегаполиса тратит на жильё $42 тысячи в год и добирается до работы и обратно более двух часов. 

Сан-Франциско - яркий пример большой жилищной проблемы, которая становится актуальной по всей стране. Среднестатистический представитель среднего класса (middle class) с трудом может позволить себе аренду даже комнаты/студии в рамках классической формулы, используемой на рынке аренды недвижимости: доход потенциального жильца должен минимум в 40 раз превышать стоимость месячной аренды.   

Так, в городе Нью-Йорк рядовой житель сегодня зарабатывает в районе $37,000 в год. Согласно формуле, он может позволить себе жильё стоимостью $925 в месяц. На эти деньги, однако, в Большом Яблоке (Манхэттен - не в счёт) можно снять только комнату. Аренда самых крохотных студий в старых билдингах начинается с $1,300 в месяц (необходимый минимальный доход - $52,000 в год). 

Жильё становится недоступным даже в штатах с самыми дешёвыми квартирами и домами. 

Так, группа энтузиастов из неофициального общественного движения Rent Is Too Damn High попыталась найти самую дешёвую "крышу над головой" в стране. Объездив всю Америку, ребята нашли комнату в неплохом частном доме за $200 в месяц. Она располагалась в сельской местности штата Кентукки. Проблема в том, что ближайшая работа нашлась только в двух часах езды от этой комнаты, и работодатель платил $7.25 в час при загрузке 10 часов в неделю. 

Таким образом, для оплаты комнаты требовалось отработать 27 часов в месяц и при этом потратить немалые деньги на дорогу (автомобиль или автобус).

Подобные парадоксы происходят по всей стране. Собирает человек овощи на забытой богом ферме где-нибудь в Луизиане или стажируется в хай-тековой компании в Силиконовой долине - почти все свои средства он вкладывает в аренду жилья. Платить за аренду менее 50% от дохода сегодня могут только жители США, которых принято называть профессионалами (professionals), то есть специалисты с образованием и высокой квалификацией.

Особо стоит отметить, что проблема сверхдорогого жилья вызвана не только пандемией, кризисом и инфляцией. В последние два десятилетия американцы стали реже вступать в брак, чаще разводиться и жить отдельно. Доля одиночек (singles) приближается к исторически рекордному показателю в 60% от всего взрослого населения. Именно поэтому по всей стране стремительно растёт спрос на места в комнатах, комнаты, студии и так называемые tiny homes (дома с площадью большой комнаты или студии).

За период пандемии/кризиса свыше 16 млн. жителей США оказались в ситуации, когда им срочно потребовалось новое отдельное жильё (после развода, расставания, смерти близкого человека и т. п.). Большинство из них пришло в шок от то суммы, которую им придётся платить за аренду. 

Типичной жертвой жилищной ловушки оказался 50-летний Ричард Д. из нью-йоркского Бронкса. Он с 2005 года жил с женой и двумя детьми в 2BDR с арендной платой $1,100 в месяц (регулярно продлевавшим лиз жильцам лендлорды поднимают квартплату медленнее). Ричард с женой привыкли, что они отдают на квартиру по $550 из своих месячных зарплат.  

После развода Ричард съехал с квартиры, поселился на время в доме родителей в Коннектикуте, а потом вернулся в Бронкс и впервые за 17 лет узнал рыночные цены на аренду жилья. 

"Я всерьёз считал, что могу позволить себе такую же 2BDR, в которой жил с 2005 года, - рассказывает Ричард. - Однако аренда такой квартиры подскочила до $3,000 в месяц. Только вдумайтесь: если я буду работать без выходных дней, то мне придётся отдавать за апартамент по $100 в день и в эту сумму даже не входят платежи за газ и электричество...".

Ситуация в сфере аренды жилья настолько сложная и безвыходная, что многие экономисты прогнозируют резкое падение потребительской активности уже к концу 2022 года. Иными словами, жители США начнут платить меньше за товары/услуги или вообще от них отказываться из-за высокой арендной платы. 

В худшей ситуации окажется штат Нью-Йорк. Это единственное место в стране, руководство которого проигнорировало снятие федерального моратория на выселение неплательщиков арендной платы. Исполняющая обязанности губернатора Кэти Хокул пошла на такой шаг из-за твёрдого намерения выиграть ноябрьские выборы. После этого мораторий будет отменён и примерно миллион семей окажутся в статусе потенциальных бездомных. 

Если какая-нибудь выселенная нью-йоркская пара с двумя маленькими детьми попытается снять даже крохотную 1BDR на задворках Нью-Йорка за "символические" $1,700 в месяц, от неё потребуют сведения о минимальном ежегодном доходе в $68,000 (40 арендных плат), данные о постоянной работе (пэйстабы от чеков, банковские стейтменты) и хорошую кредитную историю (good credit score). 

Излишне говорить, что редкая выселенная за неуплату аренды семья предоставит эти сведения. 

Хокул действует по принципу "после меня хоть потоп". Запоздалое снятие моратория в Нью-Йорке ещё больше разозлит лендлордов, потерявших миллиарды долларов из-за жильцов-неплательщиков. В будущем лендлорды начнут дискриминировать "финансово неблагонадёжных" арендаторов всеми возможными способами, но действовать так осторожно, что уличить их в дискриминации официально вряд ли получится.  

Евгений Новицкий 

Ссылка по теме:

Купить дом, не имея денег

Инструкция по покупке дома в США