Купить дом, не имея денег

На фоне беспрецедентного спроса на недвижимость в Соединённых Штатах одним из самых популярных запросов в поисковик Google стала фраза «What's the Cheapest Way to Buy a House?» («Как купить дом задёшево?»). Более 4.3 млн. американцев загорелись желанием переехать из арендованного жилья в собственные дома, и даже отсутствие больших денег их не смущает. 

Как показывает практика, купить собственный дом в США значительно легче, чем исправно платить за него ипотеку. Сегодня существует несколько способов осуществить американскую мечту с минимальным количеством денег (или вообще без них).

№ 1: Ипотека без предоплаты. 

Банки выдают такие кредиты под довольно высокий процент, поэтому лучше всего попытаться получить no-down-payment mortgage через одно из двух государственных агентств. 

Первое - Управление делами ветеранов (VA). 

Это ведомство выдаёт мортгиджи бывшим и действующим военнослужащим, а иногда и их родственникам. Такие кредиты выглядят идеально: низкая процентная ставка, гибкие требования к кредитной истории и зарплате, отсутствие скрытых пошлин (fees) и других поборов. 

Сегодня лидерами в получении мортгиджей от VA являются иммигранты из Китая. Они сознательно отправляют своего ребёнка/мужа/жену в армию на 18-24 месяцев, чтобы потом оформить мортгидж на ветерана. Ипотека от VA - это, пожалуй, единственный реальный плюс от службы в армии.

Второе агентство, выдающее no-down-payment mortgage - Департамент сельского хозяйства (USDA). 

С одной стороны, такие мортгиджи выдаются только на покупку объектов в сельской местности. С другой - термин rural area распространяется на 97% территории США. 

Кредиты USDA идеальны для тех, кто в настоящее время работает в больших мегаполисах, но может трудиться дистанционно и жить в любой точке страны. 

Как правило, жители того же Нью-Йорка, Сан-Франциско или Чикаго, зарабатывающие ниже среднего (по меркам своих городов), считаются в сельских штатах богачами. Поэтому даже с небольшим нью-йоркским доходом можно получить мортгидж от USDA на покупку дома где-нибудь в Огайо, Айдахо или Айове.

№ 2: Ипотека с низким первоначальным взносом. 

Если вам отказали в ипотеке VA и USDA, то просто накопите денег на минимальный даунпеймент в районе 3.00%-3.50%. 

К примеру, для покупки дома стоимостью $300,000 вам понадобится всего $9,000 - $10,500. Такую сумму при желании можно снять даже с кредитной карты, если банк прислал вам промоушн-чеки с длительным беспроцентным периодом (12 - 18 месяцев).

Здесь многие читатели скажут, что для покупки дома с low-down-payment mortgage потребуется идеальная кредитная история. На самом деле это не так. Большинство банков выдают мортгиджи людям с минимальным кредитным рейтингом 580. Fannie Mae и Freddie Mac требуют 620 баллов и выше. Такие credit scores есть у подавляющего большинства американцев. 

Покупать дом с помощью low-down-payment mortgage стоит в 100% случаев, если ваш месячный платёж за аренду незначительно отличается от будущего платежа по мортгиджу. 

К сожалению, многие жители больших городов не понимают, что им вполне по силам купить недвижимость в 60 - 90 минутах езды от своего билдинга, кишащего тараканами, крысами и неадекватными соседями. 

№ 3: Помощь при первоначальном взносе. 

Если все вышеперечисленные варианты провалились, то попробуйте принять участие в программах помощи при первоначальном взносе (Down Payment Assistance Programs - DPA). Подобных программ - огромное количество. Они могут быть частными или штатными/городскими. 

Популярность DPA наглядно демонстрирует, насколько просто купить дом в США без денег. Пока иммигранты копят на традиционный даунпеймент в размере 20%, знающие американцы ищут способ внести первый платёж за чужой счёт.  

№ 4: Семейный подарок. 

Тысячи американцев ежегодно покупают дома на деньги, подаренные родителями, бабушками и дедушками (family gifts). Самое главное - официально оформить подарок. Он должен быть подтверждён рядом документов, и не выглядеть семейным займом. Продавцы недвижимости и представители банков подробно расскажут вам об этой процедуре.  

№ 5: Уступки продавца. 

Процедура Seller Concessions часто подразумевает, что продавец дома возьмёт на себя расходы на closing - завершающую и самую важную часть процесса покупки дома. Closing может оказаться очень дорогим - от 2% до 5% от суммы мортгиджа, поэтому Seller Concessions идеально подходит обеим сторонам - продавцу и покупателю. 

№ 6: Работа на репутацию. 

Одна из самых распространённых причин отказа в ипотечном кредите (помимо низкого credit score) - низкая зарплата, отсутствие стабильной работы и/или слишком большие долги. Поэтому перед подачей заявления на мортгидж вы должны показать идеальную банковскую историю за 9-12 месяцев. На ваш счёт должно поступать достаточно денег, а уходить с него как можно меньше. Задолженность по кредитным картам лучше всего сократить до 5%-7% от общего лимита (если банки дают вам кредитных карт на $100,000, то долг нужно снизить до $5,000 - $7,000).

Банк будет очень подробно изучать ваши банковские стейтменты, поэтому потрудитесь на славу. Бросайте на checking и saving accounts всё, что имеется. 

Так, один покупатель дома в Мичигане рассказал, что для улучшения своей финансовой репутации он даже собрал мелочь в огромном ведре, которую начинал копить ещё его дедушка, и  положил деньги на сберегательный счёт. 

Помните, что любая мелочь может повлиять на одобрение/отказ в мортгидже и финальную процентную ставку. Иногда один неположенный на счёт чек на сумму $500 - $1,000 оборачивается высоким mortgage rate и необходимостью переплатить за дом по 30-летней ипотеке несколько десятков тысяч долларов. 

В заключение хочу сказать, что средняя ставка по ипотеке в Соединённых Штатах уже шесть недель подряд держится на уровне ниже 3.00%. Условия кредитования идеальные, однако рынок недвижимости слишком перегрет. Эксперты обещают корректировку цен к середине осени и почти идеальные условия для покупки дома к лету 2022 года. Как раз к этому времени вы успеете увеличить кредитный рейтинг, закрыть долги и подготовить идеальные документы о доходах. 

Максим Бондарь 

Ссылка по теме:

В ожидании инфляционной бури

Почему деньги нужно тратить, а не копить