Как избежать обмана при покупке земли

Эксперты в сфере инвестиций предупреждают жителей США о грядущих массовых мошенничествах с продажей земельных участков (land sale scams). Этот специфический вид обмана имеет одну историческую особенность - он набирает обороты в посткризисные периоды, когда люди ищут возможность не столько преумножить, сколько сохранить оставшиеся деньги.

Подход аферистов не меняется уже много столетий. Они выбирают недальновидных клиентов и посредством стереотипов и распространённых заблуждений убеждают их в бесценности американской земли. Мол, дома дешевеют, а земля дорожает; свободных земельных участков в США с каждым годом становится всё меньше; земля переживёт любые кризисы и войны; на своей земле можно построить что угодно и когда угодно; право частной собственности в США - неприкосновенно. 

Чтобы не попасть на удочку мошенников, о земельных участках в Соединённых Штатах нужно знать всего десять фактов. Эти знания, вероятно, помогут некоторым людям сохранить десятки, сотни тысяч и даже миллионы долларов.

Зонирование.

Земля всегда имеет строгое предназначение. Она может быть жилой, промышленной, сельскохозяйственной и т. п. Изменить зонирование очень сложно, а иногда и вовсе невозможно. Для этого требуются связи, деньги и время. Незнание правил зонирования - фундаментальная ошибка всех горе-инвесторов в землю.

Топография.

Горы, скалы, ручьи, водопады, озёра - наличие этих и других объектов могут привести к тому, что вы не сможете даже прогуляться по своей земле. Чем сложнее топография, тем жёстче природоохранные законы. Мошенники, однако, часто подают специфические особенности местности как ещё один повод инвестировать в участок.

Налог на землю.

PropertyTax на большой участок считается приемлемым, если не превышает 1%-4% от общей рыночной стоимости земли. Тем не менее, в США есть регионы, где вам придётся платить за землю 20%-25%. Обычно подобное происходит в самых депрессивных графствах и городах, где власти заочно рассматривают любого инвестора как дойную корову.

Доступ к воде, канализации, электричеству, газу и телефонной связи.

Если участок отрезан от всего этого, то его реальная стоимость может быть минусовой. То есть от купленной земли лучше добровольно отказаться или пожертвовать её какой-нибудь некоммерческой организации, чем пытаться её освоить.

В 2012 году житель Нью-Йорка купил за $2 млн. 100 акров земли в Арканзасе, чтобы построить небольшую комьюнити. Подключение всех необходимых коммунальных услуг было оценено в $16 млн. Горе-инвестор сразу подал на банкротство. Реальную стоимость купленной земли эксперты оценили в $100, то есть, по $1 за акр.

Строительные правила.

Они отличаются в зависимости от региона и порой бывают очень специфическими.

Так, в 2005 году в престижной комьюнити Флориды, где стоимость домов начиналась от $1.5 млн., продавалось несколько участков по $30 тысяч. На аукционе они были проданы по цене от $130 до $170 тысяч. Только спустя некоторое время выяснилось, что участки аномально узкие и построить на них можно разве что только... забор. После кризиса 2007/2008 годов проблемные участки подешевели до $500 - $600 за единицу.

Муниципалитет.

Каждый подобный орган самоуправления, как правило, имеет собственный план развития местности. Кучка ленивых котов определяет, что, где и когда будет построено. Очень часто решения муниципалитета лишёны здравого смысла, и существует только для того, чтобы создавать проблемы неугодным жильцам.

Вы можете купить участок под строительство дома, и штатные/городские законы будут на вашей стороне. Муниципалитет, однако, решит, что на вашей земле лучше посадить несколько сосен или поставить мусорные баки.

Зоны постоянного затопления.

На рынке недвижимости постоянно продаются участки, которые минимум раз в год полностью оказываются под водой. Естественно, продавец вам будет показывать их в сухое время года. Ни одна страховая компания не предложит иншуренс под такие объекты, т.к. любые постройки будут уничтожены.

Подъездная дорога.

Трудно в это поверить, но в марте 2021 года на рынке американской недвижимости было выставлено почти 8 тысяч домов и 12 тысяч земельных участков, куда невозможно добраться на автомобиле.

К большинству из них можно дошагать пешком или доехать на велосипеде.

Тысячи объектов, однако, вообще недоступны для посещения, так как окружены частной собственностью.

Люди, которые купили подобные участки, порой слышат от продавцов издевательские насмешки. Мол, для полного комфорта осталось купить вертолёт или мини-самолёт.

Размер и форма.

В настоящее время в штате Айова продаётся участок шириной 6 футов и длиной 1,200 футов. Он не годится даже для двухполосной беговой дорожки. В Небраске продаётся участок "под маленький дом" размером 8 на 8 футов. По строгим местным правилам, на нём можно возвести только одну конструкцию - столб. При этом на столбе нельзя будет установить даже флюгер или фонарь.

Участки странной формы продаются чаще, чем можно подумать. Продавцы красочно рассказывают о других плюсах покупки, а на вопрос о размерах земли всегда упоминают общую площадь, а не ширину/длину. Неопытный покупатель может пропустить запятую или точку в характеристиках и выбросить круглую сумму на ветер.

Земля… без земли.

Купленный участок может оказаться свалкой, кладбищем старых автомобилей, хранилищем загрязняющих веществ и т. п.

Удивительно, но многие покупатели даже не проверяют свои будущие угодья через постоянно обновляющиеся интернет-карты. Они покупают землю дистанционно после красочного устного описания, которое дал аферист-продавец.

Так, в 2017 году житель Алабамы купил кладбище ржавых водонапорных вышек вместо "зелёного и плодородного участка под ранчо". Один только вывоз мусора с участка превысил в 26 раз его стоимость.

Вывод из всего вышесказанного очень простой: куда выгоднее и безопаснее в Соединённых Штатах покупать дом с участком, чем землю. Несмотря на всю привлекательность, покупка последней имеет множество подводных камней.

Вадим Дымарский 

Ссылка по теме:

Где на удалёнке жить хорошо

О причинах обратной урбанизации