Думайте сами, решайте сами...

На фоне пессимистических прогнозов о распространении коронавируса средняя ставка по 30-летней ипотеке в Соединённых Штатах рухнула до трёхлетнего минимума (с октября 2016 года). Эксперты считают, что до конца весны она может побить рекорд ноября 2012 года и опустится ниже 3.30%. 

Падение ипотечной ставки совпало с нарастающей паникой среди брокеров, а также домовладельцев, желающих избавиться от недвижимости.

Домовладельцы опасаются, что "коронавирусный кризис" будет похлеще кризиса 2007/2008 годов. Мировая экономика рухнет. Безработица увеличится. Миллионы владельцев ипотеки не смогут делать месячные платежи. Предложение на рынке домов превысит спрос, и цены на жильё начнут стремительно падать. Как результат, многие домовладельцы приняли досрочное решение избавиться от проблемной недвижимости. 

Что касается брокеров, то они пытаются заработать на страхах владельцев недвижимости и потенциальных покупателях. Они просят своих клиентов снизить стоимость домов на 5%-10% и уверяют покупателей, что лучшего момента для покупки недвижимости, как сейчас, в Америке не найти.

Перефразируя Пушкина, в США начинается не "пир во время чумы", а "продажи/покупки домов во время чумы". 

Особо стоит отметить, что "покупку домов во время чумы" - сам того не осознавая - анонсировал министр торговли Уилбур Росс. Он прямым текстом заявил о… "пользе коронавируса для национальной экономики". Мол, эпидемия вернёт рабочие места в Америку, замедлит экономику Китая и перезапустит заводы/фабрики, которые начнут производить товары с надписью Made In USA.

Циничное высказывание Росса некоторые СМИ даже постеснялись повторить. Бизнес-аналитики, однако, напомнили, что министр торговли имеет прозвище Король банкротств (King of Bankruptcy) за умение наживаться на обнищавших домовладельцах. Несколько раз за свою 82-летнюю жизнь Росс использовал и экономические кризисы в своих целях. С помощью мощных финансовых структур он обрушивал стоимость домов и выкупал их за 40%-80% от первоначальной цены. Бывшие владельцы выбрасывались на улицу, а Росс выжидал, когда кризис закончится, и цены пойдут вверх.

Перед каждым кризисом на рынке недвижимости Росс пускал народу пыль в глаза и говорил именно то, что сказал месяц назад. Мол, не паникуйте. Любые трудности - на пользу американской экономике. Потом всё в одночасье рушилось, и циничный волк Уилбур обирал отчаявшихся владельцев недвижимости до ниточки. 

Скептики считают, что дома могут стремительно подешеветь в двух регионах с разным экономическим развитием. 

Первый - глубинка страны с высокой безработицей и очень дешёвой недвижимостью.

Яркий пример - Оклахома. В этом штате хороший дом с огромным паркингом и бассейном можно купить всего за $140 тысяч. С учётом нынешних ставок по ипотеке, месячный платёж будет меньше, чем аренда крошечной комнаты на окраине нью-йоркского Бронкса. 

Проблема в том, что уже к концу года дом за $140 тысяч может стоить $70-$90 тысяч. Коронавирус с большой долей вероятности обернётся большой цепочкой банкротств малых бизнесов и физических лиц. В плане экономического развития сельские регионы получат статус "супердепрессивных".

Второй проблемный рынок - дома в мегаполисах (Майами, Нью-Йорк, Лос-Анджелес и т. п.). 

Цены на здешнюю недвижимость во многом росли искусственно из-за чрезмерно оптимистических ожиданий. Люди верили, что дом, который 25 лет назад стоил $100 тысяч, а сейчас стоит $3 млн., ещё через 25 лет будет стоить $10 млн. Коронавирус в мегаполисах, однако, может не только поразить часть населения и уничтожить львиную долю малых бизнесов, но и заставить крупные компании навсегда уйти из мегаполисов. 

К примеру, южнокорейские и японские экономисты уже спрогнозировали крах современных мегаполисов. Когда эпидемия закончится, и большие корпорации начнут подсчитывать убытки, многие сделают вывод, что из городов нужно уходить. Они будут строить офисы в пригородах, и переводить сотрудников на домашнюю дистанционную работу. Тысячи коллег меньше рискуют, когда каждый работает из своего домашнего кабинета. Нахождение в одной большой комнате с центральным кондиционированием – очень большой риск и для работников, и для всего бизнеса. 

Таким образом, дома в том же Нью-Йорке могут резко подешеветь уже в ближайшие месяцы из-за коронавируса, а в ближайшие годы - из-за опасения повторения эпидемиологической ситуации. Борьба с болезнями станет частью корпоративной этики. Корпорации начнут уходить из рискованных регионов.

Несмотря на витающий в воздухе пессимизм, тысячи американцев уже бросились покупать дома с рекордно низкой ипотечной ставкой. Многие признаются, что планируют купить недвижимость с нулевым даунпейментом или получить даунпеймент посредством снятия денег с кредитной карты/небольшого займа. Покупатели просят брокеров уговорить продавцов домов снизить цену, так как коронавирус наступает и будущее real estate крайне туманно.

Что касается биржевых брокеров, играющих на акциях крупнейших компаний по продаже/покупке недвижимости, то они одновременно следят и за новостями о коронавирусе, и за новостями из финансовых структур, приближенных к Уилбуру Россу. Последний, судя по всему, готовит очередную авантюру. 

Напоследок рекомендую всем читателям "РБ", собирающимся в ближайшие месяцы продать/купить недвижимость, очень хорошо подумать. Американский real estate ещё никогда не сталкивался с эпидемиями, и предсказать грядущие рыночные тенденции невозможно. Ваши шансы обогатиться или разориться - примерно 50% на 50%. 

Вадим Дымарский 

Ссылка по теме:

Время покупать?

Анализ рынка американской недвижимости до эпидемии коронавируса