Новое легальное жилье: подвал, гараж, задний двор…

Мэр Нью-Йорка Билл ДеБлазио анонсировал разработку законодательных актов, которые помогут владельцам жилой недвижимости совершенно легально сдавать в аренду подвалы (basements), гаражи (garages) и даже задние дворы (backyards). 

Причиной для неожиданной инициативы послужили неутешительные статистические данные:- в Большом Яблоке катастрофически не хватает доступного жилья. Реальная численность бездомных приближается к отметке 100 тысяч человек, а средняя стоимость аренды комнаты в пяти боро варьируется в районе $1,000 - $1,100 в месяц. 

Именно ДеБлазио, напомним, поспособствовал росту арендной платы в городе Нью-Йорк. За шесть лет его правления (2014 - 2020) жильё подорожало на 25%-30% (больше, чем за любой другой шестилетний период за всю историю Большого Яблока). Это произошло из-за массового строительства доступного жилья (affordable housing), судейских запретов на выселение неплательщиков, многочисленных штрафов для лендлордов. 

Последними двумя гвоздями в гроб арендного жилья стали запрет на проверку дохода потенциального арендатора (теперь квартиры сдаются людям, которые с трудом наскребли на депозит и первый рент) и отмена брокерской пошлины (broker fees). Финансовые потери легли на плечи лендлордов, которые прибегли к единственно возможному варианту выживания - подняли стоимость жилья.

Теперь у социалиста ДеБлазио остался единственный выход, который логично вытекает из его "Прогрессивной повестки" (Progressive Agenda - анонсированная в 2013 году программа социалистических инициатив): превратить Нью-Йорк в большую "коммунальную квартиру", где большое количество людей будет легально ютиться на небольшом клочке земли (или под землёй). 

ДеБлазио планирует легализовать три вида жилья.

Первый - помещения ниже уровня земли. 

Здесь сразу стоит сказать, что подвалы (basements) отличаются от погребов (cellars) тем, что у первых большая часть высоты находится над землёй, а у вторых - под землёй. Тем не менее, большинство жителей Нью-Йорка всегда используют слово "бейсмент".

Если строго следовать букве закона, то погреба и 90% бейсментов в городе Нью-Йорк категорически запрещено сдавать в аренду для постоянного проживания. Это связано с многочисленными строительными и медицинскими требованиями. Тем не менее, по самым скромным подсчётам, в Большом Яблоке сданы в аренду 115 тысяч "подземных" квартир. В них проживают четверть миллиона человек. 

Если раньше владельцы "бейсментов" панически боялись проверок со стороны городских служб и часто скрывали факт проживания людей в полуподземных помещениях, то теперь ДеБлазио дарует им полную амнистию. На практике это обозначает, что даже самые ужасные basements/cellars без окон, с плесенью и запахом сырой земли будут приспособлены для проживания. Мэр, фактически, открывает ящик Пандоры, который может привести к абсолютному хаосу в сфере подземного жилья. 

Второй вид жилья - гаражи. 

Это автономные небольшие домики из дерева или пластика, которые, как правило, используются для хранения инвентаря и старых вещей. По всей стране в гаражах живут более 20 млн. человек. Большинство из них - тинейджеры, которым не хватило отдельной комнаты в родительском доме.  

В регионах, где гаражи разрешено сдавать в аренду, лендлорд, как правило, предоставляет электричество (свет) и отопление (портативный обогреватель), а также разрешает пользоваться ванной комнатой в собственном доме. Именно такие условия аренды, например, существуют в сельской местности штата Техас, где на фермах трудятся незадокументированные мексиканцы. 

Какие требования к гаражам предъявит ДеБлазио - мы узнаем совсем скоро. Вполне вероятно, что уже летом этот необычный тип жилья составит серьёзную конкуренцию комнатам. 

Третий вид нового жилья - конструкции на заднем дворе. 

Это может быть, что угодно - от классических кемпинговых палаток с надувными матрасами и спальными мешками - до модульного жилья (мини-дом из пластика, который не нужно собирать, так как он привозится на грузовике и устанавливается в цельном виде).

Задние дворики не так перспективны, как подвальные помещения и гаражи. Дело в том, что в 2000-е и 2010-е годы тысячи домовладельцев с большими участками земли в пяти нью-йоркских боро продали свою собственность застройщикам для возведения кондоминиумов. Сегодня среднестатистический домовладелец имеет небольшой бэкярд, куда с трудом помещаются гриль, стол и несколько пластиковых кресел.

Тем не менее, если кто-то владеет большими бэкярдами в том же Бруклине или Квинсе, он может обогатиться за счёт "коммунальных" проектов ДеБлазио. Лично градоначальник легализовал бы даже землянки, чтобы улучшить показатели по бездомным, однако он вынужден считаться с городскими комиссиями, которые защищают права жильцов.

Немаловажно сказать, что появление новых разновидностей жилых помещений льёт воду на мельницу главного врага мэра Нью-Йорка - интернет-сервиса по сдаче/аренде жилья в частном секторе Airbnb. Через этот замечательный ресурс сегодня можно снять не только квартиру, но и поистине удивительные места для ночёвки - например, палатку посреди огромного поля или старую сторожку в лесу. 

Официально деятельность Airbnb в городе Нью-Йорк запрещена. ДеБлазио таким образом защищает интересы гостиничных профсоюзов. Однако предприимчивые люди всё-таки находят способы сдать комнаты и квартиры. От клиентов отбоя нет. Туристы лучше заплатят $60-$90 за комнату рядом с метро в спальном районе, чем $300-$400 - за комнату в отеле.     

Если Большое Яблоко легализует подвалы, гаражи и задние дворы, то выгодных предложений на Airbnb появится так много, что властные структуры физически не смогут их заблокировать. Поэтому теоретически пекущийся о бездомных ДеБлазио может подложить ещё большую свинью гостиничным профсоюзам.

Как бы то ни было, даже легализация гаражей, подвалов и палаток не остановит рост стоимости аренды полноценных квартир. Не за горой те времена, когда даже представители среднего класса не смогут себе позволить полноценного жилья...

Максим Бондарь 

Ссылка по теме:

Когда дом перестал быть крепостью.

Как изменилась психология арендаторов в городе Нью-Йорк