Берегись, лендлорд, или палка о двух концах

Губернатор Нью-Йорка Эндрю Куомо подписал законопроект, ужесточающий наказание для лендлордов, пытающихся выселить своих жильцов незаконными способами. Если раньше лендлорды-нарушители отделывались штрафами, то после вступления закона в силу они могут отправиться в тюрьму. Дискриминация жильцов отныне будет подпадать под Class E Felony, что в Имперском штате чревато максимальным наказанием в виде четырёх лет лишения свободы.

Инициатором нового законопроекта стала генеральный прокурор Летиция Джеймс. Её офис получил тысячи жалоб от жильцов, подвергшихся той или иной форме дискриминационного давления со стороны лендлордов. Большинство пострадавших проживали в квартирах с льготной арендной платой.

В настоящее время в одном только городе Нью-Йорк насчитывается свыше 300 тысяч апартаментов с льготной арендной платой. Многие семьи живут в них десятилетиями и платят микроскопическую долю от полноценной рыночной аренды.

К примеру, аренда 1BDR в Бруклине с видом на Манхэттен может стоить $5 тысяч в месяц. Благодаря городским/штатным программам, однако, малоимущие жильцы могут платить за неё около $500 - $600 в месяц. Остальное доплачивают власти из средств налогоплательщиков.

Каждый нью-йоркский лендлорд мечтает, чтобы его жильцы менялись примерно раз в 5-6 лет. В таком случае новым квартирантам можно предлагать договора (lease) с рыночной стоимостью квартир и требовать от властей Нью-Йорка максимальной доплаты за льготные апартаменты. Этого, однако, не происходит. Чем дольше человек/семья проживает в квартире, тем больше денег теряет лендлорд.

Именно жажда денег зачастую толкает лендлордов на различные ухищрения (нарушения, преступления), конечной целью которых является выселение жильцов.

Самый популярный трюк - невыполнение базовых обязательств.

Лендлорды перестают обращать внимание на грязные полы в подъездах, ползающих тараканов, сломанные лифты, барахлящие дверные замки в подъездах и т. п.

В таком случае недовольные жильцы звонят в службу 311. Она передаёт жалобы в городские агентства. Инспектора выписывают лендлордам штрафы, которые зачастую никогда не оплачиваются. В Нью-Йорке нет строгого закона, карающего жилищные менеджменты за уклонение от оплаты тикетов.

Жильцам очень трудно доказать, что небезопасные условия в билдинге являются следствием их дискриминации. Поэтому многие из них принимают решение не продлевать договор аренды и съезжают. Лендлорды только этого и ждут.   

Второй трюк - создание мифа о проблемном жильце.

Лендлорд цепляется за какую-нибудь мелочь и раздувает её до небес. Например, арендатор курит (сигареты/марихуану), слушает громкую музыку, содержит постоянно  гавкающую собаку и/или мяукающую кошку, топает по полу, разводит анисанитарию, ведёт себя неадекватно и т. п.

С лёгкой руки лендлорда вредная привычка неугодного жильца может превратиться в "большую проблему, от которой страдают все соседи". Нередко лендлорды поощряют других жильцов жаловаться на жильца, от которого хочется избавиться. В конечном счёте, дело может закончиться в жилищном суде.

Далеко не все нью-йоркские жильцы знают о своих правах и внимательно читают договоры аренды. Многие не выдерживают психологического давления и съезжают. Люди даже не понимают, что лендлорд их в буквальном смысле "выжил".

Третий трюк - резкое повышение арендной платы.

Здесь фантазия лендлордов поистине безгранична. Одни сообщают жильцам, что смена бойлера в доме обойдётся в дополнительные $50 - $100 к привычной арендной плате. Другие требуют денег за ремонтные работы, которые должны быть бесплатными. Третьи лендлорды ставят жильцов перед фактом - либо платите больше, либо съезжайте. 

В штате Нью-Йорк лендлордам очень трудно на законных основаниях не продлить лиз или поднять арендную плату более чем на 2.5% в год. Жилищные суды всегда встают на защиту квартирантов, столкнувшихся с дополнительными поборами. Тем не менее, многие плавающие в жилищных законах арендаторы идут на поводу хитрых лендлордов и съезжают.

Четвёртый трюк - "принуждение" к неуплате аренды.

Лендлорд создаёт невыносимые для жизни условия и добивается того, что жильцы отказываются вносить квартплату. После 2-3 уведомлений лендлорд подаёт на неплательщика в суд, который может принять решение о принудительном выселении.

Как результат, съехавший с квартиры неплательщик думает, что он сэкономил несколько тысяч долларов. В реальности, однако, лендлорд этого и добивался. Он сдаст освободившуюся квартиру по завышенной цене и компенсирует все убытки.

Неуплата арендной платы - очень опасная игра как для жильца, так и для лендлорда. Жилищный суд принимает решение о поддержке того или иного спорщика на основе документальных фактов, раскрывающих правду о причинах неуплаты.

Подписанный Куомо закон об ужесточении наказаний для лендлордов нельзя назвать идеальным. Известно немало случаев, когда именно жильцы являлись причиной больших жилищных конфликтов. Они забрасывали лендлордов высосанными из пальца жалобами и требовали больше, чем позволяют их права. Судьи же практически всегда симпатизировали жильцам, игнорируя жалобы лендлордов. Мол, арендатор - человек бедный и нуждающийся, а владелец билдинга/дома - богатый и застрахованный на случай финансовых убытков.

В конечном счёте, новый закон приведёт к тому, что стоимость аренды в Нью-Йорке продолжит расти. За последние 15 лет политика ущемления прав лендлордов и расширения прав жильцов уже привела к тому, что жильё в Большом Яблоке подорожало на 100%. Средняя стоимость аренды комнаты стоит уже $1000, а 1BDR- $3000 в месяц. Треть жителей Нью-Йорка отдаёт за квартиры более 50% зарплаты, однако власти в лице мэра ДеБлазио и губернатора Куомо продолжают защищать арендаторов льготных квартир и расширять общую площадь "доступного жилья" (affordable housing). К 2050 году в штате Нью-Йорк будет насчитываться уже свыше миллиона апартаментов с льготной арендной платой.

Евгений Новицкий

Ссылка по теме:

В защиту лендлордов.

Почему лендлорды Нью-Йорка стали такими бесправными...

Рент-ловушка.

О возникающих трудностях при выселении жильцов

Аренда в Нью-Йорке: как не попасть впросак.

Почему при снятии жилья в Нью-Йорке необходимо проявить особую бдительность