В погоне за ипотекой

Среднестатистическая ставка по ипотеке достигла десятилетнего максимума в 5% и продолжает расти. Поскольку команда Трампа не собирается отказываться от неоднократного повышения ставки Федеральной резервной системы (FED), аналитики прогнозируют ставку по 30-летнему мортгиджу в 7%, 9% и даже 11%.

Простые американцы, мечтающие о собственном жилье, с тоской вспоминают времена Барака Обамы и на простеньком мортгидж-калькуляторе подсчитывают, сколько сотен/тысяч долларов в месяц они бы сэкономили, оформив ипотеку в 2015 - 2016 году.

Тем временем организации по защите прав потребителей отмечают повышенную активность американцев в погоне за мортгиджами с низкой ипотечной ставкой. Сегодня людей сумма месячного платежа интересует едва ли не больше, чем стоимость жилья.

Ещё одной проблемой является усилившееся недоверие финансовых структур к потенциальным домовладельцам. Высокая процентная ставка усиливает риски просрочки платежа и отъёма недвижимости (foreclosure), поэтому многим людям приходиться месяцами ждать банковского решения. Сами же банки надеются, что процедура выдачи ипотечных кредитов станет проще после введения в эксплуатацию новой системы оценки кредитного рейтинга (UltraFICO). Однако к запуску этой системы средняя ипотечная ставка может вырасти в два раза и даже больше.

Эксперты по защите прав победителей отмечают шесть тенденций на сегодняшнем ипотечном рынке. Все они направлены на снижение ипотечной ставки.

Первая - оформление 15-летнего мортгиджа. В таком случае, конечно, платёж вырастет, однако процентная ставка будет значительно меньше.

Чтобы люди ощутили преимущество 15-летнего мортгиджа над 30-летним, эксперты предлагают представить следующую ситуацию.

В год оформления кредита у вас рождается ребёнок. Когда ему будет 15 лет, то дом будет полностью принадлежать вам. Вы начнёте тратить деньги только на коммунальные услуги и налоги. Ребёнок же ещё будет только в хай-скул.

В случае с 30-летним мортгиджем вы будете иметь 30-летнего ребёнка. Взрослого человека, который с большой долей вероятности уже съедет от вас и заведёт собственную семью. На этом примере разница между 15 и 30 ощущается очень хорошо.

Особо стоит сказать, что 30-летний мортгидж за один объект недвижимости удаётся выплатить немногим. Среднестатистический домовладелец остаётся в купленном жилье всего 7 лет. Он покидает дом в случае его продажи, развода, банкротства, смерти и по ряду других причин.

Вторая тенденция - отправка электронных заявок на ипотеку сразу в 15 - 20 финансовых учреждений. Люди больше не идут в свой любимый банк и не надеются получить выгодный MortgageRateкак постоянный клиент. Даже если вы много десятилетий имеете дебетовый и сберегательный аккаунты в одном банке, а также несколько кредитных карт - не факт, что вам не предложат выгодную процентную ставку по ипотеке.    

Сегодня многие банки рассматривают интернет-заявки относительно быстро и, самое главное, что их решения не сильно сказываются на кредитном рейтинге потенциального покупателя (ещё 10 лет назад CreditScoreмог рухнуть на 40-50 поинтов из-за нескольких кредитных проверок одновременно).

Третья тенденция - появление на ипотечном рынке большого количества комьюнити-банков (Community Bank Mortgage) и кредитных союзов (Credit Union Mortgage).

Эти учреждения могут оказаться невероятно выгодными. Они нередко предъявляют специфические требования к своим клиентам (очень большое количество поручителей, 30-процентный первоначальный взнос и т. п.), но помогают сэкономить тысячи и даже десятки тысяч долларов на 30-летней ипотеке.

Третья тенденция - поиск ипотечного брокера (MortgageBroker). Сейчас наблюдается вторая волна спроса на этих специалистов (первая пришлась на 1990-2006 годы). Хорошие брокеры прекрасно чувствуют все тенденции на ипотечном рынке. Также они иногда обладают инсайдерской информацией из банков и других финансовых учреждений.

Четвёртая тенденция - отслеживание рекламных акций. Банки не могут искусственно снизить существующую процентную ставку, но им по силам сделать клиентам разовую скидку в $1,000 и выше. Иногда эта скидка достигает трети процентного пункта по 30-летнему мортгиджу.

Особенно скидка пригодится людям, которые живут от зарплаты до зарплаты, но всё равно хотят платить за собственное жильё, а не аренду квартиры (примерно в 30 штатах платить за ипотеку выгоднее, чем за рент).

Пятая тенденция - запрос CFPB Loan Estimate (кредитная смета). Это стандартный документ, который позволит вам детально сравнивать разные предложения от банков и других финансовых учреждений. Самостоятельно кредиторы нечасто выдают CFPB Loan Estimate, поскольку хотят опробовать на потенциальных клиентах различные маркетинговые трюки. Однако теперь, в условиях чрезмерно высокой ипотеки, просить кредитную смету обязательно.

Шестая тенденция - склонность покупателей торговаться с продавцами недвижимости. Торг невероятно эффективен, так как владельцы выставленных на продажу домов боятся высокой ипотеки не меньше покупателей. "Что я буду делать со своим домом, если Трамп "накрутит" ставку по мортгиджу до 10%, - задаются вопросом домовладельцы. - Лучше я снижу цену и продам недвижимость, пока процентная ставка не так высока".

Напоследок хочется пожелать всем потенциальным покупателям домов смотреть на экономическую ситуацию в стране максимально скептически. Не очень-то покупайтесь на новости об исторически рекордной безработице, укрепляющемся долларе, буме жилья и т. п. Трамп многих заставляет смотреть на происходящее через розовые очки. Серьёзные люди - вроде легендарного бывшего главы FEDАлана Гринспана - не сомневаются в надвигающемся экономическом кризисе. Поэтому анализируйте, рискуйте, покупайте дома и квартиры, но не отказывайтесь от самых худших сценариев - обесценивания недвижимости, отъёма жилья за долги и т.п. Помните, что американская места в виде собственного дома с лужайкой – вещь очень хрупкая.

Евгений Новицкий