Как найти надежного жильца...

В прошлом номере “РБ” мы рассказали о проблеме арендаторов-неплательщиков, которые месяцами бесплатно живут в квартирах (комнатах, бейсментах и т. п.) и съезжают только по решению Жилищного суда (Housing Court). Как результат, лендлорды вынуждены оплачивать проживание неплательщиков из собственного кармана. В рамках рубрики “Советы потребителям” мы решили выяснить, как сдать жилплощадь порядочному человеку, который будет соблюдать все правила аренды.

Сразу стоит отметить, что абсолютно любой арендатор может вас в итоге подставить. На прошлой неделе, например, известный голливудский актёр Микки Рурк съехал из арендуемого апартамента на Франклин-Стрит (Трайбека, Манхэттен), за который перестал платить ещё в октябре 2016 года. Он задолжал почти $30 тысяч и оставил в квартире жуткий беспорядок. Теперь лендлорд пытается взыскать с него через Верховный суд Манхэттена арендную плату, проценты за просрочку, деньги на ремонт и судебные издержки.  

Итак, правило первое: всегда показывайте жилплощадь лично. 

Рассказывая о квартире или комнате, вы можете сделать о людях множество различных выводов. Например, насколько они пунктуальны, чистоплотны и вежливы. Помните, что дискриминация по расе, полу, возрасту, религии и т. п. строго запрещены. За свою нетерпимость вы можете попасть под суд, который встанет на сторону жертвы и заставит вас выплатить большую компенсацию. 

Не случится ничего страшного, если вы попросите потенциальных жильцов рассказать о себе. Обычно в таких ситуациях люди начинают рассказывать, где они работают и что именно подтолкнуло их на переезд. 

Правило второе: никогда не соглашайтесь на сдачу жилплощади при первой же встрече.

Даже если вы остались  довольны знакомством с людьми - не рассыпайтесь в комплиментах и не спешите подписывать лиз. Спокойно сообщите, что завтра к вам придут смотреть квартиру ещё несколько человек и выбор вы сделаете в течение недели. После этого вы должны “прогуглать” имя и фамилию человека в интернете. 

С вероятностью 90% вы увидите аккаунты потенциального арендатора на Facebook, Twitter, Linkedin или каком-нибудь другом сайте. Эти ресурсы дадут вам дополнительную информацию о человеке. Не удивляйтесь, если человек, показавшийся вам приличным, в реальности окажетсяся циником или отморозком. В XXI веке ничто так хорошо не демонстрирует сущность человека как страницы в социальных сетях. 

Правило третье: поговорите с поручителями потенциального арендатора.

Считается абсолютной нормой, если вы попросите человека предоставить контакты двух его последних лендлордов, работодателя и хотя бы одного друга/родственника. Обзвоните их и составьте общее впечатление. 

Естественно, самым бесценным источником информации являются предыдущие лендлорды. Им нужно задать три важных вопроса: задерживали ли когда-нибудь арендаторы плату за квартиру, устраивали ли они шумные вечеринки, не поступало ли на жильцов жалоб от других соседей. 

Правило четвёртое: проверьте кредитную историю потенциального жильца. 

Многие домовладельцы сильно заблуждаются, полагая, что проверять кредитную историю могут только брокеры и крупные менеджменты. На самом деле кредитное агентство TransUnion уже много лет предлагает услугу под названием SmartMove для всех, кто желает найти достойных жильцов. 

Проверка происходит следующим образом: вы создаёте онлайн-аккаунт на сайте TransUnion SmartMove и отправляете линк своему потенциальному арендатору. Он вводит в систему персональную информацию (включая номер социального страхования, который вы лично не увидите). Затем специальная программа обрабатывает множество различных данных о человеке, включая решения жилищных и криминальных судов, данные о банкротствах, аресты и т. п. 

В итоге TransUnion SmartMove присылает вам письмо, в котором рассказывает, стоит или не стоит доверять человеку. Не исключено, что ваш потенциальный квартирант окажется хроническим неплательщиком, обожающим “кидать” лендлордов в разных городах и штатах страны.  

Существует большая доля вероятности, что человек откажется от аренды квартиры, как только узнает о вашем желании использовать TransUnion SmartMove. 

Многие лендлорды требуют проверки кредитной истории, но в реальности её не проверяют. Они знают, что если человек согласился на проверку, то никаких жилищных нарушений и преступлений за ним не числится. 

Правило пятое: всегда берите большой депозит. Недостаточно взять с нового жильца деньги исключительно за первый и последний месяц аренды - это правило спасало лендлордов 20 лет назад, но сегодня оно не работает. 

Самые опытные арендодатели берут 150% месячной квартирной платы в качестве залога за возможную порчу имущества. При этом в лизе подробно обговаривается, что эти деньги не могут использоваться для погашения долга по арендной плате. Они возвращаются жильцу в день истечения лиза в полном объёме, если он не оставил квартиру в таком же  состоянии, что и вышеупомянутый Микки Рурк. 

Депозит за сохранность имущества не только дисциплинирует арендаторов - он является хорошей страховкой от неплательщиков. В Жилищном суде вы расскажете вершителю правосудия о депозите и с большой долей вероятности судья позволит вам его оставить  в качестве компенсации за потерянные на неуплаченной аренде деньги.

Правило шестое: всегда подробно обговаривайте все вредные привычки и хобби жильцов, а также их планы на будущее.

Иногда достаточно использовать причинно-следственную логику, чтобы предвидеть дальнейшее развитие событий. Если у человека есть собака, то он будет много времени проводить дома и часто выходить на улицу. Если человек курит, то стены жилища рано или поздно будут пропитаны табачным дымом. Если арендатор находится в процессе поиска работы, то есть вероятность, что он её не скоро найдёт и перестанет платить за квартиру. 

Согласно опросам самих лендлордов, главным и наиболее важным критерием выбора жильца они считают рабочий стаж на одном месте. Если он превышает пять лет, то квартирант хорош, если десять лет и более, то он  идеален. Постоянно работающие люди редко перестают вовремя платить квартплату. 

Правило седьмое: старайтесь не иметь дело с компаниями-посредниками, которые обязуются сдать ваше жильё и день в день передавать вам арендную плату.

Профессиональный устав таких компаний часто составляет несколько сотен страниц. Вы физически не сможете его прочитать и детально понять. Судиться же с компаниями-посредниками невероятно сложно. В Жилищных судах они чувствуют себя как рыбы в воде. Велика вероятность того, что подставит вас именно посредник, а не сам жилец. С посредниками стоит иметь дело только в тех случаях, если вы сами хорошо понимаете, как именно работает арендная система в Соединённых Штатах. 

Правило восьмое и последнее: никогда не торопитесь с выбором жильца.

Ничего страшного не произойдёт, если вы найдёте хорошего человека (семью) через месяц или даже полгода после того, как решите сдавать жилплощадь. Помните, что на жилищном рынке в совершенно любом мегаполисе наблюдается жесточайшая битва. Спрос практически всегда превышает предложение. Поэтому огромный дом или место в крохотной комнате обязательно будут сданы. Весь вопрос - во времени. 

Напоследок желаю всем лендлордам обрести честных, порядочных и законопослушных жильцов. Следуйте вышеупомянутым правилам и арендатор с большой долей вероятности станет вашим хорошим товарищем. 

Максим Бондарь