Горе – землевладельцы

Америка
№23 (790)

Один из моих соседей недавно стал крупным американским землевладельцем, купив в штате Арканзас огромный участок размером с два футбольных поля. Любопытно, что этот новоиспечённый «земельный воротила» не является ни крупным бизнесменом, ни миллионером, ни родственником именитых олигархов. Он работает хоуматтендентом и зарабатывает чуть больше $25 тысяч в год. За гигантский же участок земли, который теперь ему полностью принадлежит (сделку оформлял адвокат), он выложил чуть больше... $700.

«Я ведь теперь могу собственный аэропорт построить базу отдыха, - мечтает сосед. – Местечко посчастливилось купить, что надо. Кругом леса, озёра, живописные холмы. Да через несколько лет здешняя земля будет десятки миллионов долларов стоить!»
Этот наивный мечтатель до сих пор не подозревает, что стал жертвой довольно сомнительной покупки, которую нельзя назвать ни аферой, ни честной сделкой. Согласно отчёту Consumer Reports, за первые месяцы 2011 года несколько тысяч американцев купили земельные участки, от которых нет никакой пользы, но есть большие проблемы.

Торговцы дешёвой землёй любят повторять: «Купленный вами дом с первого же дня начинает падать в цене, а купленная земля – возрастать». Это утверждение лишь частично истинно. Как правило, гигантские участки за несколько сотен (тысяч) долларов находятся в отдалённой местности. К ним не подведены ни дороги, ни подземные коммуникации. Правила строительства ограничены штатными и федеральными законами. Ежегодные же налоги, пошлины и штрафы могут оказаться настолько большими, что за участок стоимостью $500 придётся регулярно платить несколько десятков тысяч долларов.

Люди, не знакомые с земельными  законами, могут сильно погореть на покупке. Так, житель штата Канзас Питер Л. купил три года назад тысячу акров земли по 35 центов за акр ($350). Спустя некоторое время его попросили уплатить причитающиеся налоги, которые составили почти $10 тысяч. Разгневанный Питер нанял адвокатов, которые попытались разрешить ситуацию за солидный гонорар в размере $300 в час. В итоге землевладелец выложил из своего кармана почти $175 тысяч. Для этого ему понадобилось продать свой дом и опустошить банковский счёт. Кроме того, Питер попал под суд за вырубку лесов на своей территории. Земли, как оказалось, были защищены Департаментом окружающей среды (Department of Environmental Conservation – DEC). «Эта бесполезная покупка разбила всю мою жизнь, - признаётся Питер. – Я до сих пор с ужасом вспоминаю тот день, когда мы с женой приобрели эту злосчастную землю на интернет-аукционе».

Жительница Миссури Патриция Ф. купила почти три тысячи акров земли в «одном из красивейших мест штата». Цена - $15 тысяч. Продавец утверждал, что «стоимость одной только рыбы в местных озёрах превышает десять миллионов долларов», а «охотничий бизнес может сделать Патрицию одной из самых богатых женщин Америки».
В силу разных жизненных обстоятельств Патриция забыла о покупке почти на два года. Этого времени хватило, чтобы различные ведомства, организации и управления начали требовать с неё деньги. Женщину оштрафовали даже за то, что какие-то туристы жгли костры на её территории и оставили горы мусора.

Когда горе-землевладелец попыталась продать землю, её попросили «сначала оплатить все задолженности». Когда Патриция отказалась, долги были переданы коллекторским агентствам. Последние же прибавили к общей сумме задолженности большой интерес. 

Вот и получается, что купленный по неосторожности участок земли может полностью разорить человека. Купить «кусочек американской мечты» очень легко, а избавиться от него порой невозможно. К сожалению, многие этого до сих пор не поняли.
Чтобы не стать «земельной жертвой», профессиональные и честные торговцы участками советуют придерживаться шести важных правил:

Во-первых, никогда не покупайте землю через интернет, по телефону или по почте (разглядев лишь красивый глянцевый буклет с фотографиями). Съездите на место продажи, сделайте фотографии, поговорите с живущими там людьми. Всегда помните ошибку жителя Нью-Йорка Карла Ч., который купил землю в Мичигане за $800, а потом обнаружил, что добраться до неё можно только на вертолёте, да и то для этого сначала необходимо построить вертолётную площадку за $150 тысяч. 

Во-вторых, тщательно изучите налоги и платный сервис, которые предусмотрены в населённом пункте, где вы собираетесь купить землю. Не исключено, что ваш участок находится в суперэлитной комьюнити, где жители ежемесячно отстёгивают менеджменту по $8 - $10 тысяч. Помните: правила везде разные. Возможно, в конце года придётся платить газонокосильщикам, подстригавшим травку на участке, или, например, чистильщикам озёр. В Монтане был случай, когда землевладелец чуть не попал в тюрьму за то, что не проконтролировал популяцию редких видов животных. Такое обязательство, как выяснилось, присутствовало в контракте.
В-третьих, обязательно узнайте, за какой период времени вы можете перепродать купленные территории. Если в контракте присутствует пункт вроде «повторная продажа возможна лишь через пять лет после покупки» - даже не сомневайтесь в том, что вас хотят сделать банкротом. 

В-четвёртых, выясните, кто ответствен за строительство дорог, водопровода и подключение к энергосетям. На Гавайских островах был случай, когда участок стоимостью в $1 миллион ушёл за $50 тысяч. Причина – земля находилась в так называемой аномальной зоне. Любые работы могли спровоцировать здесь обвал почвы и даже извержение вулкана. Отвечать за всё опять же пришлось непроинформированному инвестору.

В-пятых, никогда не давайте предоплату людям или компаниям, которые обещают «быстро и выгодно продать вашу землю иностранным инвесторам». Это обещание в большинстве случаев не соответствует истине. Так, житель Флориды Джек Л. отдал почти $100 тысяч посреднику, который должен был продать суперневыгодный участок, купленный когда-то за $90 тысяч.
Шестое правило – самое важное. Всегда требуйте подробный Отчёт о собственности (Property Report). Данный документ регулируется Актом по продаже земли между американскими штатами (Interstate Land Sales Full Disclosure Act). Только внимательно изучив этот отчёт, вы поймёте, что покупаете: «кота в мешке» или действительно выгодный инвестиционный проект.  
Помните, что, согласно неофициальной статистике, каждый второй житель Соединённых Штатов, купивший землю до 2008 года, впоследствии об этом пожалел. Участки обесценил не только экономический кризис, но и наивность американцев, уверовавших в бесценность национальной земли.

Так или иначе, покупать участки сегодня невероятно выгодно. Главное, не заглядываться на «футбольные поля» какого-нибудь Арканзаса, как мой сосед, а сосредоточить внимание на развивающихся городах. Как написал один эксперт, продавший более тысячи земельных объектов: «Будущее за небольшими участками размером 1 – 2 акра. Если к ним подведены электричество и водопровод, а покупатель не должен в обязательном порядке строить дом, то такое местечко под солнцем никогда вас не обанкротит. Только, пожалуйста, не забывайте про ежегодные налоги. От них, к сожалению, не скрыться ни одному землевладельцу».

Напоследок стоит сказать, что одними из самых привлекательных земельных объектов для инвестиций в 2011 году, согласно исследованию информационной службы America Online, являются прибрежные города центральной Флориды, а также горные комьюнити Пенсильвании (Поконо) и Нью-Йорка (Катскильские горы). Цены на здешние участки значительно упали, а красивейшие озёра, леса, океан и пляжи остались...