Покупать, не покупать

Америка
№12 (727)

Цены на недвижимость продолжают снижаться и, по мнению некоторых аналитиков, к осени этого года достигнут своего дна. То есть ситуация на рынке играет на покупателя – самое время приобретать, потому как уже в следующем году цены на дома, равно как и процент займа на ипотеку, начнут расти.

Поэтому многие американцы, которых не затронула рецессия (имеется в виду в финансовом плане, потому что в той или иной степени каждый житель США оказался ее жертвой), всерьез рассматривают варианты приобретения  собственного жилья. Особенно те, кто несмотря на ужесточения банковской практики кредитования, может рассчитывать на выгодный низкопроцентный займ. Особенно те, кто намерен приобрести свой первый дом уже сейчас, пока можно списать покупку первого дома с доходов за прошлый год. Налоговое управление позволяет списывать на приобретение первого дома до 8 тысяч долларов. При этом существуют ограничения в цене дома и в доходах покупателей. 
И все же даже при таких благоприятных условиях на рынке следует семь раз отмерить, чтобы потом не было мучительно больно. И прежде чем бросаться в приобретение подешевевшего жилья, необходимо прояснить ситуацию именно в вашем городе. Потому как мыльный пузырь цен на недвижимость в целом спал, но не везде и не до конца. В таких городах, как Нью-Йорк рынок был настолько перегрет, цены на дома настолько завышены, что нынешний спад практически мало изменил ситуацию. То есть цены здесь еще будут снижаться.
Для того чтобы разобраться, насколько цена на дом завышена, существует довольно простой коэффициент, позволяющий определить (довольно грубо и приблизительно), насколько «устаканился» рынок.  Он так и называется - соотношение цены и аренды жилья. А получается достаточно просто: среднюю цену на недвижимость в городе нужно разделить на среднюю годовую арендную плату.  На нормальном рынке такое соотношение исторически составляло  и должно составлять примерно – 15.
Это в среднем по стране, в некоторых городах, в частности в том же Нью-Йорке, оно и в лучшие времена было гораздо выше.  При ненормальных ценах на недвижимость такое соотношение составляет от 18 и выше.
На пике бума в среднем по стране такое соотношение зашкаливало до 21 - цифра по мнению специалистов, невероятная.
К концу прошлого года в таких городах, как Кливленд, Детройт, Тампа, там, где рынок начал приходить в норму, соотношение цена дома-арендная плата упало до 12- 14. То есть средняя цена дома в Кливленде настолько упала, что покупать здесь выгодно. В ближайшие пять лет цены здесь вырастут и можно будет продать купленный дом с некоторой прибылью. Кроме того, в таких стабилизировавшихся городах ежемесячные выплаты по ипотеке (плюс страховка и проценты) не намного отличаются от стоимости аренды равноценного жилья. В прошлые годы выплаты по ипотеке в среднем превышали арендную плату  на 780 долларов, сейчас же разница составляет всего 115-120 долларов.
В таких штатах, как Калифорния, Аризона и все тот же Нью-Йорк, в особенности Манхэттен, то есть там, где рынок еще не пришел в норму, разница в аренде и выплате по ипотеке может достигать нескольких тысяч в месяц. Что для большинства жителей города является непреодолимым препятствием на пути к собственному жилью. А тем для кого запредельные нью-йоркские цены не служат препятствием, наверняка не нужны советы, как выгодно приобрести недвижимость.
Так что потенциальным покупателям наверняка следует прислушаться к мнению специалистов, чтобы не оказаться «под водой», когда выплаты по ипотеке намного выше реальной цены дома. А составить соотношение цены дома и арендной платы может каждый,  достаточно просмотреть списки предложений на продажу и аренду. Главное это сравнивать сопоставимую недвижимость. И тогда полученный результат поможет вам принять правильное решение.