В защиту лендлордов

В конце 80-х годов известное на весь мир исследовательское агентство Gallup спросило ньюйоркцев, о какой профессии они мечтают больше всего. Одним из самых привлекательных способов заработка оказалась сдача жилой и коммерческой недвижимости в аренду. Тогда почти четверть населения Большого Яблока мечтала работать лендлордами, которые раз в месяц получают деньги с арендаторов. 

За четверть века многое изменилось. Сегодня лендлорды являются одной из самых бесправных категорий населения. С одной стороны, стоимость аренды рядового апартамента в Нью-Йорке достигла $3.000 в месяц. С другой стороны, число квартирантов-неплательщиков постепенно приближается к историческому максимуму. По данным на осень текущего года, рассмотрение среднестатистического дела о выселении за неуплату арендной платы затягивается на… четыре месяца. Жилищные суды (Housing Courts) Большого Яблока загружены подобными делами. 

По неофициальной статистике, рядовой нью-йоркский лендлорд теряет около $8.000 в процессе каждого выселения. В эту сумму входят квартплата, коммунальные услуги, ремонт после выселения неплательщика, а также юридические услуги. По статистике, 89% лендлордов являются в Жилищный суд с адвокатом. Почти 91% неплательщиков пользуются услугами бесплатного юриста или защищают себя самостоятельно. 

Сразу стоит отметить, что нью-йоркские суды далеки от объективности. В большинстве случаев они встают не на сторону пострадавших, а на сторону «малоимущих и угнетённых». Поэтому в последние годы развелось множество аферистов, которые заключают лиз сроком на 1 – 2 года, а потом намеренно отказываются платить. Таким образом, они живут до полугода (если есть маленькие дети, то больше) в комфортабельном апартаменте.  

Вот лишь несколько типичных для современного Нью-Йорка случаев: семья иммигрантов (двое взрослых, трое детей) арендовала 3BDR в бруклинском частном доме за $1.400 в месяц. Владелец дома взял плату за первый месяц плюс депозит ($2.800), после чего его жизнь превратилась в кромешный кошмар. Арендаторы более года живут в квартире бесплатно, а маршалы и полиция оправдываются: выселять на улицу маленьких детей – противозаконно. 

Из-за неплательщиков лендлорд просрочил месячные выплаты по мортгиджу и столкнулся с процедурой foreclosure (отъём недвижимости за неуплату). Фактически, арендаторы разрушили жизнь целой семьи, которая тяжело работала, и делала всё возможное, чтобы разобраться с кредитами. 

В другом случае, менеджмент билдинга не смог выселить из 1BDR семейную пару, которая прожила в апартаменте четыре месяца, а после судебного решения о выселении и компенсации лендлорду подала на банкротство. Подобные ситуации происходят регулярно. Пребывая на финансовом дне, люди пытаются обанкротить ещё больше долгов, чем у них имеется. Бывает так, что большинство долгов «висит» на номере Social Security мужа, а новая квартира оформляется на SSN жены с идеальной кредитной историей (чтобы лендлорд не заподозрил неладное). 

Арендаторы стали так часто «кидать» лендлордов с деньгами, что сегодня опасно сдавать даже место в комнате, не говоря уж о целом доме. «Я сдаю квартиру почти 30 лет, - рассказывает Стелла Д., жительница Квинса. – Ещё никогда нью-йоркские законы не были так беспощадны к лендлордам. Даже сотрудники приютов для бездомных имеет больше причин для выселения, чем владельцы апартаментов».

Если раньше Стелла обменивалась с потенциальными квартирантами несколькими стандартными вопросами, то теперь ей она проводит тщательный «допрос». Она проверяет номер социального страхования человека на наличие отметок о долгах (public records), разговаривает с его работодателем и даже втайне просматривает страницы потенциальных арендаторов в социальных сетях. 

«По аккаунту в Facebook можно очень многое узнать о человеке, - считает Стелла. – Комментарии, фотографии, любимые хобби – всё это имеет для меня большое значение. Сегодня, к сожалению, каждый лендлорд должен быть частным детективом, чтобы не разориться на судебных разбирательствах».

Аналогичным способом действуют и менеджменты, осторожность которых часто интерпретируется самими квартирантами и судами как дискриминация. Так, суданский нелегальный иммигрант Ахтэл Н. рассказал на интернет-форуме, что большинство менеджментов Нью-Йорка отказались иметь с ним дело. «Одни говорили, что я должен заключить лиз на 12 месяцев и сразу же заплатить за 9 месяцев, - жалуется Ахтэл. – Другие сразу же сообщали о нехватке свободных апартаментов».

Другая семья, пожелавшая снять 2BDR в Бруклине и почти оформившая договор на два года, получила отказ в тот момент, когда в офис менеджмента зашли их четверо маленьких детей. «Лендлорд посмотрел в монитор компьютера, а потом развёл руками, - вспоминает «жертва» дискриминации. – Его лицо моментально изменилось. Он сказал, что в нашей квартире до сих пор идёт ремонт, и она будет готова к сдаче не менее чем через три месяца».

Даже людям с идеальной биографией сегодня приходится очень тяжело во время поиска квартиры. Так, бизнесмен Джон К., переехавший в Нью-Йорк из Калифорнии, два месяца проходил проверку лендлорда. «Ещё никогда в жизни меня не проверяли так тщательно, - удивляется Джон. – Мне пришлось представить шесть налоговых деклараций, распечатки всех без исключения дебетовых и кредитных счетов, а также заплатить $500 адвокату для проверки криминального рекорда. Более того, лендлорд хотел, чтобы мой кредитный рейтинг превышал отметку в 770 поинтов. Это немыслимо!» 

Кстати, снимал Джон вовсе не пентхаус, а студию стоимостью $3.000 в элитном бруклинском районе Дамбо. Сегодня тенденция такова: чем престижнее район, где расположен апартамент, тем бдительнее лендлорд. Без тщательных проверок снять жильё можно разве что в самых криминальных уголках Большого Яблока, где даже неплательщикам жизнь не кажется сладкой. Ежегодно в мегаполисе происходит не менее сотни случаев, когда лендлорды калечат, и даже убивают арендаторов-неплательщиков (особенно в частных домах и таунхаусах).

Из-за несовершенства законодательства, в Нью-Йорке не существует ни одного разумного способа разобраться с квартирантом-неплательщиком и при этом не потерпеть финансовых убытков. Даже страховка от неблагонадёжного арендатора действует по принципу иншуренса для уволенного работника: она поднимается ровно на такую сумму, сколько бенефитов получает жилец (бывший сотрудник). 

И последний вопрос: восторжествует ли когда-нибудь справедливость для нью-йоркских лендлордов? За ответом далеко ходить не надо: только не в ближайшие четыре или даже восемь лет. На предстоящих выборах в мэры (5 ноября), напомним, с большим отрывом лидирует демократ Билл Де Блазио, который гораздо «левее» градоначальника Блумберга в жилищных вопросах. Когда этот «прогрессивный» человек придёт к власти, лендлорды могут вообще остаться без прав, а сторонники движения «Оккупируй Уолл-Стрит» (Occupy Wall Street) осуществить главную мечту – получить право бесплатного проживания в пустующих домах и апартаментах.