Есть ли шанс избежать выселения?

Высокая стоимость жилья в Нью-Йорке ставит в трудное положение десятки тысяч не только малоимущих, но и работающих граждан с небольшими доходами. Проблемы с получением вэлфера, внезапное увольнение могут стать причиной задержки квартплаты, а значит и увеличения шансов на выселение. В прошлом году процедура выселения была применена в отношении 26 тысяч ньюйоркцев.
Реформа жилищного суда, имевшая место в последние 5 лет, не только дала в руки лендлордов дополнительные возможности увеличения размера квартплаты, но и позволила легче избавляться от должников, месяц, два и более не плативших за снимаемое жилье.[!]
Раньше-то, как было? Один и тот же судья разбирал тяжбу между жильцом и лендлордом, и он же, если компромисс не достигался, решал, что делать дальше. Однако под давлением председателя Верховного суда штата Нью-Йорк Джудит Кайе дело о выселении стали вести разные судьи. Для чего? А вот для чего. Когда дело вел один судья, знакомый со всеми деталями, он мог оказать определенное давление на лендлорда, дабы тот согласился на более длительную отсрочку, пока жилец попытается найти деньги для уплаты. Теперь же, если квартиросъемщик не соглашается на условия домовладельца, дело передается другому судье, который выносит окончательное решение. С перипетиями дела он знаком меньше, зачастую не вникает во множество мелких, но очень важных деталей. Если в прошлом назначение даты повторного слушания занимало до шести недель, то теперь благодаря реформе вся процедура совершается в считанные часы. При этом жилец-ответчик, а в большинстве своем это люди, не имеющие средств на опытного адвоката, являются на слушания не подготовленными, чего не скажешь о маститых правоведах, состоящих на службе у лендлордов. Согласно информации City-Wide Task Force on Housing Court, в 97,6 процента случаев лендлордов представляет адвокат, жильцы же были способны воспользоваться помощью юриста, оплатив его услуги в 11,9 процента случаев.
Цена поражения очень высокая. Ведь если раньше процесс выселения длился неделями, если не месяцами, то ныне он занимает не более пяти дней. По истечении этого срока в квартиру является судебный исполнитель, и вещички оказываются на улице. Чтобы хоть как-то выиграть время, кандидаты на выселение чаще всего соглашаются на компромисс, т.н. stipulation (условие), которое является не более чем отсрочкой исполнения приговора. Условия настолько жестки, что выполнить их практически невозможно. По закону же 1998 года, если stipulation подписаны и не выполнены, судья, при всем расположении к вам, не сможет предоставить новую отсрочку.
Ситуация для многих жильцов патовая. Подписал заведомо невыполнимые «условия» - готовься к выселению, не подписал – иди на «слушания», где решение о выселении последует в 99 случаях из 100. Лендлорды, конечно, довольны. «По нашему мнению, этот закон справедлив, - считает адвокат Мэрилл Вениг, представитель лендлордов в Жилищном суде. - Согласился на «условия» – плати в срок. Нет, иди на слушания. Мои клиенты не желают долго ждать, пока им вернут их деньги».
Есть ли у жильцов выход из тупика? Давайте рассмотрим варианты.
В первую очередь, конечно, следует обратиться за помощью к адвокатам, помогающим малоимущим. Сделать это могут не только бедняки, но и люди с относительно небольшими доходами. Сразу заметим, что сегодня воспользоваться этим вариантом намного сложнее. Адвокаты из Legal Aid Society, оказывающие помощь малоимущим, действительно знают немало «дыр» в законе, которые можно использовать, дабы избежать выселения. Но беда в том, что штаты этой организации в последние годы резко сократились.
Второй вариант – программа под названием Jiggetts, инициированная по решению суда в 1993 году. Эта программа помощи малоимущим жильцам, у которых нет возможности заплатить квартирный долг. В зависимости от количества членов семьи размер дотации может доходить до 650 долларов. Заявление о помощи подается в организацию под названием Citizens Advice Bureau. А затем его переправляют в Office of Temporary and Disability Assistance, откуда и высылается чек на оплату квартиры. Надо признать, что сегодня получить помощь по линии программы Jiggetts сложнее, чем в середине и первой половине 90-х..
Социальные работники из Rental Assistance Alert при Human Resources Administration посоветуют поначалу обратиться к родственникам или в благотворительные организации. И лишь только затем, спустя некоторое время, могут посоветовать обратиться в Citizens Advice Bureau чтобы заполнить заявление на участие в программе Jiggetts. А могут и вообще промолчать. Но даже в случае удачного исхода кандидат на выселение может оказаться на улице, так как в его положении время – это главное. Пока соответствующие инстанции будут разбирать его заявление, может подойти срок выселения.
Кто может рассчитывать на участие в программе Jiggetts? Чтобы уточнить этот вопрос, следует позвонить в офис Legal Aid Society. Во время встречи с бруклинцами в общественном центре «Шорфронтадвокат Андрей Зябкин (работающий в этой организации) посоветовал собравшимся, если возникают жилищные проблемы, обращаться в Legal Aid Society, набрав номер телефона (718) 645-3111. Остается воспользоваться его советом.

Михаил
Трипольский





Нужен ли Нью-Йорку
новый
жилищный кодекс?

В штате Нью-Йорк вступил в силу новый жилищный кодекс, в основу которого положен International Building Code (IBC).

Строительным компаниям, правда, дано право выбора: в течение полугода они должны определиться, какими правилами станут руководствоваться в своей деятельности - старыми или новыми. Надо отметить, что штат Нью-Йорк отнюдь не первым решил перейти на международные стандарты, до него это сделали в 17 других штатах.
По мнению губернатора Джорджа Патаки, который, надо отдать ему должное, довольно основательно изучил данный вопрос, новые инструкции, основанные на положениях IBC, помогут значительно удешевить строительство новых и реконструкцию старых зданий, что должно сказаться непосредственно и на ценах на жилье.
Новый закон поддержан в штате повсеместно, за исключением, увы г. Нью-Йорка, власти которого не скрывают желания придерживаться своего, архаичного кодекса.
«Наш город не может и не должен переходить на международные стандарты, - заявила пресс-секретарь Building Department Айлис Финк,- у нас свои, специфические условия, которые и следует учитывать в принятии решений, связанных с новым строительством и реконструкцией зданий». Подобные объяснения, грешащие откровенной неубедительностью, всегда вызывают массу вопросов, особенно когда знакомишься с заключением экспертов.
Миссис Финк делает акцент на некоей исключительности Большого Яблока, ее оппоненты - на экономии и снижении цен на жилье. Например, депутат горсовета Дэвид Ясски указывает, что если Сити-холл согласится распространить на г.Нью-Йорк новое законодательство, стоимость строительных работ уменьшится как минимум на 15 процентов, а вместе с ней сократится и размер квартплаты. Мечта для многих из нас, вынужденных платить из года в год все более высокий рент. «Нью-Йорк – самое дорогое, в плане нового строительства, место в мире,- отметил Ясски,- если все оставить так, как было, надеждам на снижение квартплаты никогда не осуществиться».
Устами депутата глаголет истина. Сити-холл вряд ли в ближайшие годы сможет себе позволить выделить хоть какие-либо крохи на строительство недорогого субсидированного жилья из городского бюджета (последствия 11 сентября, рецессия). Выход один – удешевление стоимости строительства.
«У моего босса,- заметила на днях пресс-секретарь мэра Патриша Ланкастер,- другие заботы. Мистера Блумберга больше беспокоит вопрос защиты зданий от террористов». Ну что сказать на это? Всех нас беспокоит терроризм, думаю, не меньше, чем босса г-жи Ланкастер , но еще больше нас беспокоит террор цен на жилье, который уже давно держит нас, простых ньюйоркцев, за горло. С ним-то как?
Странную позицию заняли руководители ассоциации бизнеса нашего города – New York City Partnership. Мол, старый кодекс, конечно, не совершенен, но и с новым спешить не стоит. Почему же, господа, ведь он удешевляет расходы, значит, вам, предпринимателям, прямая выгода: и тем, кто строит здания, и тем, кто будет открывать в них свои офисы
Однако не все так просто в строительной индустрии. В 1999 году увидело свет экспертное заключение по жилищному кодексу г. Нью-Йорка, сделанное специалистами из Center for Real Estate and Urban Policy при Нью-Йоркском университете. Так вот, в нем, кроме указания на устаревшие положения старого закона, тормозящие строительство в городе, было записано, что многие его пункты имеют расплывчатые формулировки, позволяющие вольно трактовать те или иные инструкции. А это создает благоприятные условия для коррупции и взяточничества. Так-то вот.
Очень хочется надеяться, что власти нашего города смогут все же прийти к компромиссу. Как и провести давно назревшие реформы в Building Department, чье руководство слишком уж цепляется за старое, не желая никаких перемен...