Варианты решения жилищной проблемы в Нью-Йорке

Жилищный вопрос
№26 (322)

(Продолжение. Начало смотри в № 319-321)

Законы, касающиеся ремонта жилья, прописаны так, что юридическое обоснование обязательности их исполнения весьма разноречиво. Судебные издержки по искам, вчиняемым мэрией или самими жильцами, велики, да и сами слушания отнимают много времени из-за огромной загрузки Жилищного суда. Бывает и так, что город вынужден проводить экстренный ремонт по Emergency Repair Program, а стоимость ремонта выходит за рамки бюджета. Поэтому среди возможных путей улучшения системы исполнения этих законов внимание может быть уделено следующему:
1) исключение из жилищного законодательства положений с требованиями, напрямую не связанными с вопросами охраны здоровья и безопасности;
2) обеспечение оптимального количества жилищных инспекторов, осуществляющих контроль условий обеспечения безопасности;
3) расширение существующих программ по предоставлению небольших целевых займов лендлордам, согласным привести свои здания в полное соответствие с требованиями закона.
Программа передачи в третьи руки (The third party transfer program). Первый этап проведения этой программы был вполне удачным. Для проведения второго и последующих этапов реализации этой программы потребовались дополнительные средства, что увеличивало долю расходов на жилье в городском бюджете. Это имело смысл сделать по двум причинам: 1) в удельном пересчете на одну квартиру восстановительный ремонт жилья дешевле, чем строительство нового. 2) наниматели нуждающихся в ремонте квартир, как правило обладают низким доходом, и их положение является особенно критическим.
В то же время, ряд проблем остаются нерешенными. Среди них:
1) поддержание необходимого баланса между подрядчиками, зарабатывающими на ремонте и теми, кто производит работы на бесприбыльной основе;
2) усиление роли кооперативов нанимателей в качестве ремонтных подрядчиков;
3) выбор городских районов, наиболее пригодных для проведения последующих этапов с целью концентрации усилий на небольшом количестве подлежащих ремонту домов либо районов, где таких домов много.
В 70-х и 80-х годах прошлого века Нью-Йорку досталось приблизительно 100 тысяч конфискованных квартир. Это было наиболее неблагоустроенное, а иногда и просто заброшенное жилье, а его жильцы были самыми нищими в городе. Со вступления в должность мэра, Р. Джулиани уменьшил их количество до 13 тысяч в 2000 году, а значительная доля из 5 млрд. долларов, выделенных на жилищные нужды, была потрачена именно на приведение этих квартир в порядок. Средства расходовались в рамках трех программ:
1) программа преобразования микрорайона (Neighborhood redevelopment Program) – бесприбыльное владение;
2) программа кооперативного владения (Tenant Interim Lease) – для лиц с низким доходом;
3) программа владениями частными предпринимателями микрорайона (Newighborhood entrepreneurs Program).
Сейчас политика городских властей сводится к ускорению процесса передачи конфискованных квартир в руки новых владельцев. При этом основная проблема заключается в перераспределении ресурсов между упомянутыми выше тремя программами.

* * *
Одной из важных жилищных проблем, которой городские власти уделяют большое внимание, является определение опасности для детей, возникающей в жилых помещениях, красочные покрытия которых содержат свинец. За несколько последних лет выявились значительные противоречия среди предложений о том, что следует сделать с подобными покрытиями. Существовавший с 80-х годов закон требовал их удаления в помещениях, где проживают дети младше семи лет. Однако многие эксперты пришли к выводу, что результаты такого удаления могут оказаться еще вреднее для детей, чем отказ от этой процедуры.
Закон, вступивший в действие в 1999 году, изменил старый в отношении:
1) понижения т.н.защитного возраста ребенка до шести лет,
2) освобождения лендлорда от обязанности проводить собственное обследование и принимать конкретные меры по исправления покрытий,
3) перенесения с лендлорда на нанимателя обязанности доказывания, что в данном помещении проживают дети,
4) изменения методики определения опасности краски, содержащей свинец. Теперь покрытие из такой краски считается опасным, если только оно шелушится или нанесено на грубую поверхность. К тому же у лендлорда появилась возможность оспаривать предположение, что в отделке зданий, построенных до 60-х годов прошлого века, применялась краска, содержащая свинец.
Как видим, новый закон оказался явно в пользу лендлордов, предпочтя экономить на удалении краски за счет здоровья нанимателей. Споры на эту тему утихли, поскольку поднимали много и других проблем здравоохранения и защиты окружающей среды. Любой подход требовал изучения возможных последствий его применения, т.е. насколько это отразится на состоянии жилищного фонда и его доступности для малоимущих. Если требования ужесточить, то либо лендлорд попытается все расходы переложить на плечи нанимателей, либо вообще бросит жилье на произвол судьбы.

Очень серьезной проблемой, которая недавно взбудоражила обладателей ваучеров 8-й программы, является истечение срока действия договоров лендлордов с властями, по которым арендаторы имели возможность иметь вполне доступный по их доходам рент. Речь идет не только о 8-й программе, но и о ряде других, о которых мы говорили выше. Обычно эти договоры заключались на период в 20 лет. И домов, где сроки действия договоров уже истекли или подходят к концу, в городе достаточно много. У лендлордов появляется возможность избавиться от налагаемых договорами ограничений. Нанимателям домов, построеных до введения стабилизации рента в начале 1970-х годов, резкий скачок рента не грозит. Но для тех, кто живет в Манхэттене в домах, построенных после 1973 года, удар может быть невыносимым. К тому же, некоторые лендлорды, сдающие свои дома по программе Митчел-Лама, уже планируют выход из программы. Всему этому способствует ситуация на городском рынке жилья, стимулирующая лендлордов отказаться от гарантированных денег, предоставляемых государственным берегом, в пользу, как они считают, более выгодного плавания по рыночным волнам.

(Продолжение следует)