Варианты решения жилищной проблемы в Нью-Йорке
Примечание: По данным Housing and Vacancy Survey, в Нью-Йорке в 1999 году было 30.38.769 квартир. Две трети этих квартир сдавались в рент, остальные были заняты их владельцами. Доля свободных квартир, выставляемых внаем, в 1996 году была 4.01%, в 1999-м – 3.19%. Самая большая доля свободных квартир была в Стейтен-Айленде – 5.82%, самая малая – в Квинсе – 2.11%. Далее в статье некоторые термины будут приводиться также и на английском языке, чтобы читатели привыкали к ним, поскольку эти термины будут звучать в официальных бумагах, с которыми придется сталкиваться людям, реально желающим добиться своей цели и получить недорогое жилье.[!]
Стоимость проживания в Нью-Йорке всегда была высокой и росла с большой скоростью. В 1999 году 24.3% нанимателей (tenant, renter) города платили за рент (rent) более половины своих доходов. Это явилось незначительным прогрессом по сравнению с 1996 годом, поскольку жители города с очень низким доходом (very low income) в то время более успешно находили работу и увеличивали свои заработки. Тем не менее для этой категории нанимателей рент являлся и является до сих пор самым тяжелым видом нагрузки на их карман. Кроме того, многие представители среднего класса (middle income), которые снимают жилье, не подпадающее под правила регулирования рента, также испытывают панику перед лицом растущих жилищных расходов.
Город в течение ряда лет осуществляет несколько жилищных программ, чтобы сделать жилье более доступным. Среди них:
Общественное жилье
(public housing)
Городское жилищное управление Нью-Йорка (New York City Housing Authority) сейчас обладает более чем 170 тысячами квартир, где рент составляет 30% от общего дохода семьи нанимателя. Эти квартиры город фактически сам снимает в рент в оптовом порядке у частных владельцев, а затем предоставляет на льготных условиях своим наиболее нуждающимся клиентам. Недавние изменения в федеральной жилищной политике приведут к тому, что в подобных квартирах станет проживать больше работающих семей. Это сократит число вакансий для совсем бедных семей, но повысит количество возможностей для семей со скромным доходом.
Конфискованное жилье
(in rem housing)
Город владеет и эксплуатирует приблизительно 13 тысяч квартир, конфискованных у владельцев за долги. В этих квартирах проживают люди с самым низким доходом. Поскольку прежние владельцы фактически бросали свои дома и квартиры на произвол судьбы, состояние этого жилого фонда самое худшее в городе.
Жилищные вауЧеры
(housing vouchers
Более 100 тысяч семей в Нью-Йорке получают ваучеры по 8 программе (section 8), которые дают право таким семьям снимать жилье в частном секторе, но платить за него лишь 30% своего общего дохода. Такие ваучеры вручаются только семьям с очень низким доходом. Многие лендлорды заключают контракты на субсидирование с государственными (федеральными, штатными и городскими) ведомствами в соответствии с рядом других программ. Среди них программа
МитЧел-Лама (Mitchell-Lama), программа 202 (section 202),
программа налогового кредита
(low income housing tax
credit projects),
программа 80/20 (80/20 housing), ряд дополнительных программ, относящихся к конфискованному жилью.
Важнейшую роль в городской жилищной политике играет регулирование рента (rent regulation). Согласно закону штата, такая политика может осуществляться, если доля свободных квартир в городе меньше 5%. В 1999 году 54.5% всех нанимаемых квартир в городе сдавались по правилам регулирования или стабилизации рента (rent stabilized). C 1997 года правила регулирования рента не применяются для квартир с рентом больше 2000 долларов и для нанимателей с доходом больше 175,000 в год, которых среди читающих эту статью, похоже, нет.
Налоговые привилегии
Владельцам новых зданий предоставляются, как правило, налоговые скидки согласно статье 421-а на период 10-25 лет. Эта привилегия не предоставляется лендлордам домов на участке между 14 и 96 стрит Манхэттена, если они не резервируют 20% квартир для семей с низким и средним доходом, или если они не сооружают заведомо доступные по ренту дома (affordable housing). По закону право на налоговую привилегию может предоставлять городской совет.
Город имеет еще ряд возможностей предоставлять доступное жилье. Речь идет о строительстве домов лендлордами на конфискованных государством земельных участках или на участках города, созданных в порядке перепланировки. Естественно, что такие участки создаются на территориях проживания бедных семей.
Новые дома в рамках жилищного партнерства (NYC Housing Partnership
New Homes program)
По этой программе город уже предоставил более 15 тысяч квартир. При этом земля продается городом по номинальной стоимости. За счет штата выдаются субсидии на мортгидж в размере 10 тысяч долларов. Покупать дома, построенные по такой программе, могут семьи с доходом от 30 до 70 тысяч долларов в год. Это обычно двухсемейные дома.
Программа НехемиЯ (Nehemiah program)
По этой программе коалиция церквей строила недорогие дома для семей со средним доходом. Город обычно дает субсидию в 15 тысяч долларов на квартиру и предоставляет землю по номинальной цене. Претендовать на такое жилье могут семьи с доходом несколько ниже, чем у претендентов на участие в партнерской программе.
Программа новых
жилищных возможностей (New Housing Opportunities Program –New Hop)
Начавшись в 1997 году, эта программа стимулирует строительство жилья для семей со средним доходом. Субсидии и льготные займы застройщикам такого жилья город предоставляет через Корпорацию жилищного строительства (Housing Development Corporation). Сама корпорация получает деньги за счет муниципальных займов.
Программа оживлениЯ общинной жизни
(Alliance for Neighborhood Commerce, Homeownership and Revitalization – ANCHOR)
По этой программе город поддержал строительство более 875 тысяч кв. футов торговых площадей и более 300 квартир на свободных городских участках. Эта программа использует комбинацию средств из федеральных, штатных, городских и частных фондов.
(Продолжение следует)
