Не ты хозяин в этом доме
Америка
Традиционный список худших лендлордов Нью-Йорка (о нём мы рассказали в предыдущем номере «РБ») застал жилищных экспертов врасплох. На основе анализа позорного списка и откровений жильцов можно сделать три неутешительных вывода: во всех пяти боро арендная плата за квартиры увеличилась, качество обслуживания домов резко упало, а подача жалоб в соответствующие инстанции перестала быть эффективной.
Самая большая проблема заключается в том, что лендлордам стало невыгодно предоставлять жильцам качественный сервис. Борьба с тараканами и грызунами, бесконечные ремонты, бесперебойная подача горячей воды, оплата сверхурочных часов сотрудникам – от всего этого нью-йоркские менеджменты постепенно отказываются, поскольку заплатить штраф... гораздо дешевле. К тому же городские организации, наказывающие лендлордов, работают настольно медленно, что возмездие порой наступает спустя 3 – 4 года после выявленного нарушения.
Больше всего от действий лендлордов страдают тяжело работающие представители среднего класса, которые попросту не имеют времени на судебные тяжбы и подачу жалоб. Льготники же, наоборот, чувствуют себя в оплачиваемых государством квартирах вполне вольготно. Менеджменты очень боятся потерять таких жильцов, за которых срок в срок десятилетиями платит государство. И нет никаких сомнений в том, что ситуация с «квартирами для работающих» только ухудшится, поскольку новое жильё мэр Майкл Блумберг строит исключительно для малоимущих (по сравнению со среднестатистическими квартирами для среднего класса новые апартаменты для бедняков могут показаться пентхаусами).
Скупость и равнодушие лендлордов (плюс «старение» городских билдингов, половина из которых построена в первой половине прошлого века), привели к тому, что более 80% арендаторов недовольны работой своих менеджментов.
Семь самых главных проблем, с точки зрения жильцов, выглядят так:
Тараканы. Один мой знакомый экстерминатор, работающий в одном из бруклинских менеджменте, честно признался, что используемые для уничтожения тараканов аэрозоли изобретены в начале 80-х годов. С тех пор у тараканов (кстати, самых живучих в мире созданий) выработался к ним стойкий иммунитет. «Если брызнуть на насекомое, то оно погибнет, а если просто обработать мебель или электронику, то оно выживет, - с улыбкой сказал экстерминатор. – На дорогие средства у менеджмента денег нет, а баллонов со старыми аэрозолями на складе... тысячи».
Пять лет назад исследователи подсчитали, что в среднестатистическом нью-йоркском апартаменте проживает не менее 200 тараканов. Сегодня эта цифра, судя по всему, выросла в несколько раз. Насекомые стали неприятной обыденностью.
Проблема ещё и в том, что антисанитарию порой разводят сами жильцы. В Бронксе был случай, когда жители огромного билдинга попросили выселить одну из квартиранток, от которой тараканы ползли в другие апартаменты.
Менеджмент, а потом и суд, сочли действия против «королевы тараканов» (так возмутительницу спокойствия прозвали соседи) дискриминацией. «Вы должны уважать людей с психическими отклонениями», - такой ответ получили уставшие от вредных насекомых жильцы.
Крысы. Этих грызунов победить становится всё сложнее, потому что из-за возраста домов они стали проникать всюду. За первые шесть месяцев текущего года «странный скрёб в стене» стал одной из самых популярных жалоб на лендлордов. Одной из жительниц Квинса менеджмент прямым текстом посоветовал «вызвать строителя, проделать в стене дыру, бросить внутрь крысиные ядохимикаты, а потом заделать дыру». Причём лендлорд особо подчеркнул, что борьба с «крысами в стенах» не является его обязанностью. По закону грызунов не должно быть в апартаментах и подъезде.
Скрипящие паркеты. Ещё одна проблема, вызывающая волну гнева. Старые паркетные полы не только раздражают жильцов и их соседей, но и представляют большую опасность для жизни. В прошлом году было несколько случаев, когда ноги людей попросту проваливались в трухлявую древесину. Как следствие - переломы, дорогостоящие операции и длительные судебные разбирательства.
В 99% договоров на квартиры замена паркета или хотя бы циклёвка и покрытие лаком не предусмотрены. У лендлорда всегда есть одна законная отговорка:
«Вы можете отремонтировать паркет за свой счёт или постелить ковровое покрытие».
Старые холодильники и газовые плиты. На этот счёт посетители интернет-форумов могут рассказать очень много интересного. Если раньше лендлорды меняли устаревшую или сломанную технику без особых проблем, то теперь они включают стоимость холодильников и газовых плит в арендную плату (бывают, конечно, очень редкие исключения).
«В менеджменте мне сказали, что новый холодильник – это плюс $30 в месяц к арендной плате, а новая плита – плюс $20», - таков один из самых популярных комментариев на форумах.
Подставки для кондиционеров. Наверняка многие читатели «РБ» неоднократно получали письма с требованием срочно переставить кондиционер в квартире на специальный «треугольник», который якобы сразу же повысит его безопасность. За эту услугу менеджменты обычно просят от $90 до $150.
Письмо от лендлорда о необходимости установки «треугольника» выглядит очень серьёзно:
«Кондиционеры не должны стоять на кирпичах и других ненадёжных предметах. В соответствии с распоряжением Department of Buildings, вы обязаны...»
На самом деле ни один жилец не обязан подчиняться этим правилам. Закона, обязывающего ставить кондиционеры на подставки какого-либо конкретного типа, попросту не существует.
Таким способом лендлорды зарабатывают деньги. Причём рассылаемые письма составлены настолько грамотно, что обвинить менеджменты в «ведении в заблуждение» (misleading) – нельзя.
Служба 311 получила огромное количество звонков от жильцов, не желающих ставить кондиционеры на «треугольники», однако официального ответа на вопрос, кто прав, так и не поступило.
Шум. Чем больше жителей в Нью-Йорке, тем большей проблемой становится шум в билдингах. Жильцы жалуются на соседей (музыка, телевизор, ругань), автомобильные сигнализации, шумящих по ночам подростков, расположенные поблизости рестораны и бары, а также многое другое.
С каждым годом недовольных шумом становится всё больше, а эффективных мер по-прежнему не принимается. Звонить в справочную службу 311 бесполезно, а полицейские считают шум незначительной проблемой, не требующей вмешательства.
Отопление и лифты. Починка лифтов является самым дорогостоящим видом ремонта, поэтому сотни из них вообще не работают или работают очень плохо (останавливаются не на каждом этаже, двигаются медленно, сломаны кнопки вызова). Один житель Бронкса в феврале этого года просидел в лифте-капкане 5 часов - кнопка вызова спасателей не работала.
Сантехника же во многих домах находится в таком ужасающем состоянии, что супервайзеры боятся включать бойлера на полную мощь. В одном из билдингов Бруклина, например, аварийная служба работала всю ночь. Причина – менеджмент включил отопление (октябрь 2011 года), и в десятках квартир моментально лопнули и потекли трубы и радиаторы.
Виновных, естественно, никто не наказал.
В заключение скажу, что среднестатистическая арендная плата за апартамент в городе Нью-Йорк, по данным на начало июля, составила $2,610 в месяц. Как видите, формула «цена-качество» не выдерживает никакой критики...
comments (Total: 4)