Дом в большом городе

В последние годы к вечным вопросам: «Куда пойти лечиться?» и «Куда пойти учиться?» добавился еще один: «Где покупать жилье?» Вернее даже: «Стоит ли покупать жилье в большом городе»? А из этого вопроса, в свою очередь, проистекает другой, более тревожащий для влюбленного в Нью-Йорк человека: «Стоит ли жить в большом городе?» Может быть, следует побороть свою почти наркотическую привязанность к блеску, нищете и бешеным темпам «столицы мира», постепенно настраивать себя на спокойную, размеренную жизнь в каком-то удручающе тихом (ладно, идиллическом) поселке?
Моя подруга и ее муж недавно купили двухэтажный дом в Монтиселло, причем дом не дачный, а «круглогодичный». Обошелся он им дешевле, чем их двухкомнатная (однобедрумная) квартира в Бенсонхерсте. Другая моя знакомая с мужем тоже недавно купили роскошный особняк в Поконо. И, опять-таки, он стоил меньше, чем стандартный дом этой семьи в Стейтен-Айленде. А третья моя знакомая вообще подумывает о переезде в штат Дэлавер, потому что опасается: в Нью-Йорке ей, разведенной женщине с двумя детьми, не удастся осуществить свою мечту и стать владелицей приличного дома или даже уютной квартиры.
Неуклонный взлет цен на жилье удручает не только американцев с небольшими доходами, вынужденных проститься с мечтой о собственном жилье, но и власти больших городов. Первым долгом – Нью-Йорка. Дороговизна домов и квартир заставляет многих жителей «столицы мира» переселяться в другие, более скромные города или даже другие штаты, а в результате Нью-Йорк теряет ценных специалистов и трудолюбивых работников.
Мэр Майкл Блумберг, со свойственной ему решительностью, решил взять быка (то есть жилищную проблему) за рога. На днях он объявил, что намерен под новым углом рассмотреть программу налоговых льгот, поощрявшую жилищное строительство в Нью-Йорке в течение тридцати с лишним лет.
В соответствии с этой программой, известной под названием “421-a” и принятой в 1971 году, большинство новых домов, строившихся во многих районах города, получали налоговые скидки: в течение 10-15 лет на них не распространялось повышение налога на недвижимость. В частности, эти льготы предоставлялись домам с тремя или более квартирами, которые строились на участках пустующих, недостаточно используемых или используемых не по назначению. Многоквартирные дома в рамках программы 421-а должны были подчиняться законам о стабилизации арендной платы, но для кондоминиумов и кооперативов лимиты не устанавливались.
После принятия 421-а дома в Нью-Йорке стали расти как грибы, и за тридцать лет число жилищных единиц в городе увеличилось на 110,000. Городским властям эта программа обходилась в 300 млн. долларов в год, зато она вселяла надежду на то, что люди с небольшими и средними доходами смогут приобретать собственное жилье и, значит, не думать о переселении в другие населенные пункты.
По мнению Блумберга, программа 421-a не оправдала возложенных на нее ожиданий. Лишь небольшое количество построенных в ее рамках домов и многоквартирных «билдингов» оказались доступными представителям среднего класса или, тем более, работающим, но бедным ньюйоркцам. А Блумберг видит свою основную задачу в жилищной сфере именно в том, чтобы построить дома для людей честно и тяжело работающих, но далеко не богатых. Цель мэра – не просто способствовать дальнейшей застройке Нью-Йорка, а поощрять строительство домов для определенных слоев населения.
Блумберг уже давно сделал достоянием общественности свой план жилищного развития, который он называет «самым масштабным планом возведения доступного жилья в истории нашей страны». План этот, на который город выделяет 7.5 млрд. долларов, предусматривает создание к 2013 году 165,000 недорогих домов и квартир, предназначенных именно для ньюйоркцев с небольшими и средними доходами. Сейчас мэр, в придачу, намерен создать специальную комиссию, которой будет поручено дотошное изучение налоговой программы 421-а. «Времена изменились, - не без горечи признал Блумберг, комментируя свои благие намерения. – И нам приходится меняться вместе с ними».
Кроме того, Блумберг более детально рассказал о своем, «самом масштабном» плане. В соответствии с ним к 2013 году должно быть создано 92,000 домов или квартир для представителей среднего класса и сохранено еще 73,000 уже существующих, сравнительно недорогих домов и квартир. На сегодняшний день, по словам Блумберга, город уже финансировал создание 56,000 жилищных единиц.
Где и каким образом будут строиться эти многочисленные здания? Чтобы найти территории для строительства недорогих домов и многоквартирных «билдингов», администрация Нью-Йорка стала работать с Housing Authority и с Department of Transportation, добиваясь, чтобы дома строились на земле, принадлежащей этим ведомствам, но не используемой ими. На этих участках, по подсчетам городских властей, можно до 2013 года возвести 20,000 жилищ.
В частности, застраиваться будут земли, принадлежащие Housing Authority в West Chelsea и Hudson Yards. По оценке председателя Housing Authority Тино Эрнандеса, к 2009 году на этих участках может появиться 435 новых уютных гнездышек для представителей среднего класса.
Блумберг намерен также опереться на несколько планов финансирования строительства, чтобы возвести 22,000 домов и квартир для семей, зарабатывающих от 50,000 до 10,000 долларов в год.
Наконец, администрация города намерена сохранить около 250,000 сравнительно недорогих квартир, которые были построены с помощью различных федеральных и местных субсидий. Владельцы домов, где находятся эти квартиры, со временем будут иметь право выходить за рамки этих федеральных и местных программ и повышать квартплату. Однако сейчас мэр намерен вновь финансировать эти здания, превращать их в кооперативы и использовать ряд других стратегических маневров для того, чтобы стоимость квартир не повышалась.
«Возведение и сохранение доступного жилья нужно нам не только для того, чтобы помочь самым уязвимым ньюйоркцам, - заявил в связи с этим Шон Донован, глава нью-йоркского Департамента жилищного развития. – Мы должны признать, что доступное жилье имеет решающее значение для экономического развития нашего города».
Донован добавил, что план мэра направлен в первую очередь на удержание в Нью-Йорке работающих людей, которые обеспечивают конкурентоспособность города. «В нынешних экономических условиях выигрывают города, которые строят успешные «смешанные» микрорайоны, где проживают люди разных имущественных категорий, - сказал Донован. – А проигрывают города, которые проводят традиционную социально-экономическую грань между центром и пригородами».
Надо отметить, что в 1980 году в программу 421-а были внесены поправки. Главным новшеством было появление в Манхэттене (между 14 и 96 стрит) так называемой «exclusion zone». Компании, осваивавшие и застраивавшие эту зону, могли претендовать на налоговые скидки только в том случае, если они соглашались включать в свои проекты несколько квартир по умеренной или низкой цене. Позднее город расширил «exclusion zone», включая в нее некоторые районы Бруклина, которые сейчас заново застраиваются.
Подобное расширение зоны, в свою очередь, подняло новый вопрос – как далеко и в какие районы она будет распространяться в дальнейшем, и будет ли вообще? По какому принципу будут выбирать территории, которые она охватит? Эту задачу надо будет решать новой, специальной комиссии, созванной по инициативе Майкла Блумберга. Впрочем, как и задачу о внесении в программу 421-а новых поправок.
А нам, рядовым ньюйоркцам, надо надеяться на успех начинаний мэра. Ведь если они принесут желанные плоды, нам уже не надо будет выбирать между жизнью в любимом городе и возможностью купить приличное жилье.