Зигзаги на рынке недвижимости

«Все теперь покупают недвижимость! - сказал мне года два назад знакомый, считающий себя знатоком американской экономики. – Одни – чтобы осуществить «американскую мечту» о собственном доме, другие – чтобы удачно вложить сбережения. После обвала биржи и скандалов с крупными компаниями мало кто решается инвестировать кровно заработанные деньги в акции. Недвижимость – другое дело! Цены на нее растут бешеными темпами. Ты покупаешь дом или квартиру, а через год можешь ее продать, заработав вдвое больше!»
И действительно, наши иммигранты, приехавшие в Америку с твердым намерением продвигаться вперед и выше, покупают дома и квартиры, как бы игнорируя стремительный рост цен на недвижимость. Более того, некоторые из «наших» именно из-за этого роста дома и приобретают – ведь если так пойдет и дальше, то вскоре недвижимость будет продаваться по совершенно фантастическим ценам и доступ к ней для представителей среднего класса окажется почти перекрытым. Есть также люди, которые сдают в аренду купленную недвижимость, получая регулярную прибавку к своему бюджету. И, конечно же, есть люди, которые рассматривают куплю-продажу недвижимости как средство увеличения состояния. Купив дом или квартиру по «реальной» цене, они потом пытаются продать их по цене «нереальной».
В последнее время, однако, в американской прессе появились тревожные сообщения о ситуации на рынке недвижимости. Согласно им, вышеописанный бум имеет не только позитивные, но и негативные последствия. Люди, покупающие дома и квартиры, часто переоценивают свои возможности и силы, не справляются с выплатой ссуд банкам и либо вынуждены продавать недвижимость, либо их у нее отбирает банк, не получивший в срок причитавшуюся ему сумму. Поэтому число foreclosures (лишение права выкупа закладной) растет быстрыми, а в некоторых штатах – чуть ли не катастрофическими темпами.

Соответствуют ли эти сообщения действительности?
Наблюдаются ли изменения на рынке недвижимости, и если да, то как они отражаются на нашей общине?
Многие ли из русскоязыных иммигрантов перепродают купленную ими недвижимость?
По каким причинам они ее перепродают - чтобы заработать деньги или потому, что не в состоянии выплатить ссуду банку?
Часты ли среди русскоязычных домовладельцев случаи foreclosure?
Каковы причины foreclosure – болезнь, развод, смерть одного из супругов, потеря работы?
Можно ли считать бум на рынке недвижимости искусственно созданным?
Ожидается ли падение цен на недвижимость?

С такими вопросами мы обратились к специалистам по вопросам недвижимости.

Павел Мартиненко,
старший консультант по mortgages фирмы AGA Capital
(718) 415-7871
Случаев foreclosure в нашей коммюнити практически не наблюдается. Для людей, которые не в состоянии платить банку высокие проценты, есть программа Optional Arm (Adjustable Rate Mortgage), с помощью которой их могут «перефинансировать» на более низкие проценты. Конечно, есть люди безответственные, которые халатно относятся к своим обязательствам, даже к своей собственности, но в моей «русской» практике такие не встречались.
Большинство наших иммигрантов, покупающих недвижимость, – люди семейные и работающие. Если муж теряет работу, жена тянет лямку за двоих, продолжая выплачивать ссуду банку, и наоборот, – если работу теряет жена, долги выплачивает муж. Кроме того, русскоязычные иммигранты – люди ответственные. Если они не имеют достаточного заработка, то не решаются покупать дом или квартиру.
Что же касается бума на рынке недвижимости, то, на мой вгзляд, это процесс не искусственно созданный, а естественный, закономерный. Цены вообще имеют тенденцию расти. Растут цены на нефть, растут цены и на дома. Поэтому я не думаю, что цены на недвижимость упадут, не предвижу обвала на рынке.

Леонид Богорад,
владелец фирмы ELBE Real Estate
(718) 946-7341
Foreclosures в нашей общине практически нет. За 30 лет работы в сфере недвижимости я ни разу не наблюдал такого случая. Прецедент еще не создан.
Все «наши» вовремя успевают выплачивать ссуду банкам. Да, цены на недвижимость растут, но ведь растут и зарплаты. Среди русскоязычных иммигрантов, конечно, есть люди, которые продают купленную ими недвижимость, но они это делают, чтобы заработать деньги. Купля-продажа недвижимости – один из способов обогащения. Совсем как игра на бирже.
Рост цен на недвижимость, по-моему, закономерный процесс. Растет цена на бензин, ползут вверх и другие цены. Когда я приехал в Америку, галлон бензина стоил 35 центов, сейчас – 2.5 доллара. Бывает, что люди переоценивают свою собственность, хотят продать ее за цену, не соответствующую ее реальной стоимости. Но потом им, как правило, приходится цену сбавить. Например, они запрашивают 1 млн. долларов за дом, но в конечном итоге продают его за 800 тысяч.
Спад цен на недвижимость вряд ли произойдет, но на нее может уменьшится спрос. Дома и квартиры, которые сейчас продаются за две недели, будут продаваться за два-три месяца.

Алекс Папиров,
совладелец фирмы Homes-R-Us
(718) 668-2550
Я могу по пальцам пересчитать число случаев foreclosure среди русскоязычных покупателей. Наши люди – серьезные, ответственные, не прыгают выше головы, не переоценивают свои возможности. Они – реалисты. Русскоязычный иммигрант, получающий 50,000 долларов в год, вряд ли захочет купить дом стоимостью 1 млн. долларов – он купит квартиру стоимостью 200,000 долларов. И, в конце концов, мы, фирмы real estate для того и существуем, чтобы каждому человеку, каждой семье подыскать недвижимость, соответствующую их доходам.
Рынок сейчас не дешевый, банки предалагают очень смелые программы (например, mortgage - 500,000 долларов, а downpayment – 2,000 долларов). Но мы к каждому покупателю подходим индивидуально, и, исходя их его доходов, возраста, других факторов, советуем ему консервативные или смелые программы.
Я бы не сказал, что бум на рынке недвижимости – искусственный. Мы все – инвесторы, и после обвала на бирже люди перестали верить в акции, стали вкладывать деньги в недвижимость. Дом – это более надежно, его можно пощупать руками. Бумажки, как мы видели, могут действительно превратиться в бумажки, а дом останется у вас, даже если его цена упадет. Кроме того, ни один вид инвестиции не принесет вам таких доходов, как недвижимость, – 30 процентов за 10 лет.
Время для паники еще не наступило. Падение на рынке недвижимости может быть вызвано резким взлетом mortgage rate (размеров закладных), но в настоящее время они не увеличиваются, напротив, возвращаются к уровню, на каком были год назад.

Виктор Траб,
владелец компании “Cloud 9”
(877) 256-8392
Рынок недвижимости можно подразделить на две части: первичный рынок, где покупают дома и квартиры, чтобы в них жить, и вторичный – где инвестируют деньги в недвижимость, чтобы получать от нее доходы.
Вторичный рынок, в свою очередь, подразделяется на две части: первая, где дома и квартиры покупают, чтобы сдавать в их в аренду и получать ежемесячные доходы, и вторая, где дома покупают с тем, чтобы потом продать их по более высокой цене.
В настоящее время первая часть вторичного рынка стабильна, предсказуема и прибыльна. Кроме того, из-за роста цен на недвижимость, многие люди, собиравшиеся купить дома или квартиры, уже не могут этого себе позволить, и вынуждены их арендовать. Поэтому потенциальных арендаторов сейчас много.
А вот вторая часть вторичного рынка очень опасна. На сегодняшний день это типичная «пирамида». Дома переходят из рук в руки по все более и более высоким ценам, и цены не соответствуют реальной стоимости домов. Рано или поздно эта цепочка может оборваться. Тогда произойдет обвал, и многие неопытные инвесторы потеряют деньги. Исторические прецеденты уже были.
Обвал может быть резким, а может быть плавным, «пологим». В некоторых регионах страны он уже начинается. И, я думаю, власти уже замечают то, что пока не видно простым смертным. Очень может быть, что Алан Гринспэн уже начнет нажимать на тормоза. Лучше выпустить пар сейчас, чем ждать катастрофы.

Борис Серебро,
совладелец фирмы Olonoff Asen & Serebro, LLP
(212) 768-2221
В моей практике был случай, когда люди не смогли выплатить ссуду банку и их выставили на улицу. Но это – американцы итальянского происхождения, которые купили замок стоимостью 6 миллионов долларов и взяли mortgage в 4 миллиона. Бизнес, который приносил им большие доходы и позволял вести роскошный образ жизни, пошел вниз, и им нечем было платить.
Что же касается людей, более близких к нам по происхождению, духу и доходам, то среди них такого не наблюдается. Хотя цены растут фантастическими темпами, особенно в Манхэттене. В пригородах Нью-Йорка – северных и восточных – рынок немного «помягчел» - цены, правда, те же, но спрос на недвижимость не так велик. Дома дольше “сидят” на рынке, их не выхватывают сразу. Даже возникает вакуум между несговорчивыми продавцами, которые все еще запрашивают высокие цены, и покупателями, которые уже не набрасываются на любое объявление «home for sale».
Эксперты сейчас не опасаются резкого падения на рынке недвижимости. И я с ними согласен. Обвалы и крахи сопровождались факторами, которые в 2005 году не наблюдаются. Рынок, воможно, притормозит подъем, и не будет идти вверх такими темпами, как в последние несколько лет, но вниз он не пойдет. Разве что в том случае, если, не дай Бог, произойдет что-то непредвиденное и необычное.