Горячая линия
Здравствуйте, уважаемая редакция!
Я пытаюсь переехать в Нью-Йорк из Коннектикута и уже четыре месяца присматриваю квартиру в билдинге Бруклина. Все жилищные менеджменты требуют, чтобы я показал свой ежегодный доход на уровне в 40 раз выше, чем будущий ежемесячный рент. То есть чтобы снять квартиру за $4,000 в месяц (мне нужны как минимум две спальни из-за наличия трёх детей), я должен показать доход на уровне минимум $160 тысяч. Это в два раза больше, чем зарабатывает средняя американская семья.
Расскажите, пожалуйста, кто и когда придумал это правило про «40-рентовую зарплату» (40x rule)?
С одной стороны, Нью-Йорк считается столицей борьбы со всеми формами дискриминации. С другой стороны, с меня требуют декларацию с ежегодным доходом в районе $160 тысяч. Петр
Уважаемый Петр!
Вы далеко не первый, кто оказался в подобной ситуации. Некоторые лендлорды из Нижнего Манхэттена сегодня следуют правилу 50x rule. Это означает, что ваш доход должен быть на уровне 50 раз выше арендной платы. Поскольку даже крохотная 1BDR в Нижнем Манхэттене стоит в районе $6,000 в месяц, доход должен составлять не менее $300 тысяч в год.
Любопытно, что правила 40x rule и 50x rule не являются городскими, штатными или национальными законами. Федеральное ведомство Housing and Urban Development Act только один раз юридически прописало соотношение зарплаты и арендной платы. Это произошло в 1969 году в рамках Brooke Amendment. Тогда стоимость льготного (социального) жилья была ограничена 25% от общего дохода будущих или текущих жильцов.
Впоследствии Brooke Amendment стал неофициальной точкой расчёта дохода человека/семьи, желающих арендовать жильё.
В Нью-Йорке правило 40x rule действует с 1980-х годов. Владельцы элитного жилья используют правило 50x rule.
Поскольку арендная плата взлетела в 2010-е и 2020-е годы, требование кажется совершенно абсурдным. Тем не менее, многие лендлорды не собираются от него отказываться по причине большого количества арендаторов-неплательщиков. Высокий и стабильный заработок является хорошей гарантией своевременной арендной платы. Работающие арендаторы, как правило, пытаются поддерживать высокий кредитный рейтинг (credit score) и избегать негативных факторов - вроде судебных тяжб в стенах Housing Courts.
Главной альтернативой правилу 40x rule является частный сектор. Небольшие домовладельцы редко тщательно проверяют точный доход своих жильцов. Тем не менее, они активно используют интернет-сайты оценки благонадёжности будущих жильцов. Такие ресурсы всего за $60-$80 позволяют выяснить, является ли credit score потенциального жильца достаточно высоким и нет ли красных флажков (red flags) в его биографии (в частности, не просрочивал ли жилец арендную плату ранее и не накопил ли задолженность по аренде).
История Нью-Йорка знает немало случаев оспаривания правила 40x rule через суды. Все такие попытки закончились неудачно, поскольку судьи не увидели в данном требовании дискриминации по доходу.
