Горячая линия
Здравствуйте, уважаемая редакция!
Один мой знакомый начал скупать большие участки земли в самых непопулярных штатах США вроде Айовы и Канзаса. Он уверен, что через несколько лет разбогатеет и продаст землю в несколько раз дороже. Хотелось бы знать, как сильно и где именно дорожала земля (land) в США на протяжении последних 5-6 лет? Алик
Уважаемый Алик!
Согласно данным ресурса Realtor, земля в США подорожала в период с 2019 по 2026 годы на 77%. Высокие цены во многом объясняются сокращением предложения на 24% за семь лет.
Самый востребованный вид земли - Raw Land (отдалённые земельные участки без дорог и коммуникаций).
С 2019 года она подорожала на 86.5%. Такую землю, как правило, скупают иностранцы (в частности, граждане Китая), рассчитывая на очень долгосрочную (через 30-40 лет) прибыль.
Далее следует Semi-Developed Land (+80.2%).
Так называются участки, потенциально готовые для строительства (то есть имеющие часть разрешений и лицензий, а также полноценные дороги), но пока представляющие собой необжитые пустыри.
На третьем месте - Build-Ready Land (+ 53.3%).
Это земля, полностью готовая для строительства. Как правило, она находится в городской или пригородной черте.
Главный скелет в шкафу при покупке земли в США - налог на землю (land tax/property tax). Как правило, он увеличивается быстрее, чем стоимость земли.
Покупатели Raw Land десятилетиями платят налоги, и, перепродавая землю значительно дороже, чем купили, часто не извлекают никакой прибыли. Именно по этой причине все крупные инвесторы не вкладывают деньги в землю. Муниципальные, городские, штатные и федеральные налоги съедают потенциальный доход.
Более того, земля часто обкладывается всевозможными пошлинами и сборами (fees). Яркие примеры - земли в Техасе и Флориде, которые всё чаще становятся объектами распродаж. Рыночная цена земли крепко привязана к налогам.
Что касается иностранных скупщиков земли, которые активизировались в последние годы, то за ними часто стоят большие агрохолдинги. В частности, Китай массово скупает земли сельскохозяйственного значения под проекты, которые будут реализованы в далёком будущем.
Эта стратегия объясняется верой в неминуемый дефицит плодородной земли после 2070-2080 годов. Китайцы готовы десятилетиями платить налоги и ничего не делать с землёй, которая скорее является стратегическим и политическим, а не инвестиционным активом.
Таким образом, при покупке земельных участков всегда обращайте внимание не на стоимость, а на налоговые тенденции.
Например, сравните, как менялась цена и налоги за последние 50-70 лет, и вы быстро поймёте, что в истории США происходило не так много выигрышных земельных сделок. Многие из них были привязаны к технологическим событиям - например, залежам нефти под землёй.
