Продать нельзя купить

Согласно данным ресурса Redfin, за минувшее лето рынок недвижимости США погрузился в аномальное и беспрецедентное состояние: численность желающих продать дома на 57.9% превысило численность желающих купить дома. Этот дисбаланс стремительно увеличивается, и на фоне ипотечной ставки под 7.00% (30-летний мортгидж) может достичь 75%-80% уже к концу осени.

Текущая ситуация настолько нетипична, что даже самые опытные экономисты не могут логически объяснить происходящее и спрогнозировать дальнейший ход событий. Даже в разгар жилищного кризиса 2007-2008 годов разрыв между продавцами и покупателями не был таким большим. Тогда самые богатые люди в стране, вроде «короля банкротств» Уилбура Росса, как стервятники набрасывались на дешевеющую недвижимость и скупали сотни тысяч домов по всей стране.

Феномен сегодняшней ситуации заключается в том, что на рынке недвижимости появились люди с совершенно разным мышлением. Они по-разному смотрят на ситуацию и не могут даже приблизиться к заключению сделки по купле-продаже дома.

Рядовой продавец недвижимости представляет собой одиночку/семью, которым стало дорого жить в собственном доме.

Эти люди осознают, что находятся в гораздо лучшем положении, чем большинство американцев в разгар жилищного кризиса, однако даже им не по силам платить за коммунальные услуги, налоги на недвижимость, страховку, сборы в жилищный кооператив (HOA) и т. п.

Продавцы в большинстве случаев уже выплатили свои 30-летние мортгиджи и могут получить как минимум $500 тысяч за свои дома.

Так, 80-летний Джон Д. из Техаса признался, что продал свой дом площадью 5,000 кв. футов по причине нехватки денег на… оплату билла за электричество. Скромной пенсии Джона не хватало на обслуживание огромного особняка. Все родственники пенсионера либо умерли, либо переехали. Поэтому он продал огромный дом за $800 тысяч.

Таким образом, мышление рядовых продавцов недвижимости можно сформулировать так: «Мы обожаем свой дом и хотели бы прожить в нём до конца жизни, но он слишком большой и дорогой в обслуживании. Нам хотелось бы жить в более скромном и дешёвом жилье, но при этом иметь приличную сумму денег на банковском счету».

Одна из главных причин массовой продажи классических (с 4-5 спальнями) домов - старение населения. Большие семьи постепенно уходят в прошлое. Размер необходимого жилищного пространства сужается. Семья с количеством детей 5+ сегодня является большой редкостью, хотя ещё 20 лет назад консервативные аналитики пророчили бум рождаемости и новую волну спроса на огромные дома.

Рядовой покупатель недвижимости - это семья, которая устала платить высокую арендную плату и мечтает «осесть» в собственном доме.

Такие пары часто думают, что могут приютить родителей, бабушек и дедушек, а со временем - передать недвижимость детям.

Потенциальные покупатели ждут, когда дома подешевеют, и пребывают в лёгком шоке от простых математических расчётов.

Самый дешёвый и маленький дом в удовлетворительном состоянии стоит $400 тысяч. При даунпейменте в 20% и ставке по 30-летней ипотеке базовый ежемесячный платёж составит $2,129. Если прибавить к нему длинный список других обязательных платежей (страховка, налоги, электричество и т. п.), то он возрастёт как минимум до $3,500 в месяц. По мортгиджу за 30 лет придётся выплатить почти $850 тысяч. В каком состоянии к тому времени будет дом, который и сегодня выглядит не важно - даже представить трудно.

Другая проблема потенциальных покупателей - нехватка денег.

Рядовой представитель среднего класса в США уже более пяти лет не может позволить себе купить дом. Семьи влезают в долги, нагружают себя дополнительной работой и делят дома с представителями других поколений - лишь бы купить «собственный» дом.

«Что бы ни говорили все вокруг, покупать дом необходимо, - размышляет рядовой покупатель. - Во все времена недвижимость в США являлась надёжной инвестицией. Вот бы только дома хотя бы немножко подешевели, а ставка по 30-летнему мортгиджу - упала до 5.00%».

Таким образом, ситуация складывается совершенно парадоксальная. У одних американцев нет денег, чтобы продолжать жить в собственном доме. У других нет денег, чтобы купить этот самый дом.

Недвижимость на большей части США (за исключением штатов вроде Нью-Джерси) простаивает, и у банков/застройщиков/брокеров нет денег, чтобы поддерживать её в идеальном (привлекательном для продажи) состоянии.

Так, в сентябре длинный список новых комьюнити во Флориде и Техасе оказался под угрозой закрытия из-за нарушения норм обслуживания. Дома-курятники по миллиону долларов никто не покупает, а уход за ними стоит огромных денег. Комьюнити деградируют и теряют товарный вид.

То же самое, кстати, происходило перед крахом рынка недвижимости в 2007-2008 годах.

Усугубляющийся кризис на рынке недвижимости настолько нетипичный, что никто не знает, что делать. Во все времена Белый дом и Конгресс помогали домовладельцам. Недвижимость то дешевела, то дорожала. Все знали, что за чёрной полосой обязательно придёт белая. Теперь ситуация складывается таким образом, что действующий президент совершенно осознанно создаёт и ухудшает экономический кризис. Дома становятся хуже/дороже и требуют дорогого обслуживания. Ставка по 30-летнему мортгиджу, которую Трамп ещё совсем недавно обещал опустить до 0.00%, приближается к 7.00%-8.00% годовых. Аналитики не исключают ставки в 9.00% - 10.00% уже в 2027-2028 годам.

Таким образом, в плане владения/покупки дома Соединённые Штаты превращаются в страну третьего мира. Целевая аудитория домовладельцев резко сузилась и требует высокого (upperincome) и главное - стабильного - дохода. Банки, выдающие мортгиджи, повышают стоимость собственных страховок и рисков. Эти финансовые учреждения лучше всех понимают, куда движется американский рынок недвижимости при «величайшем застройщике и бизнесмене» Дональде Трампе.

Евгений Новицкий 

Ссылка по теме:

Главная статья расходов

Как средняя арендная плата стала выше $2000 в месяц