Дом - как горячий пирожок
Эксперты в сфере Real Estate отмечают беспрецедентную тенденцию на рынке жилых домов - несколько высокотехнологических компаний начали массово скупать недвижимость по всей стране. С начала года более 60 млн. американцев получили по почте чеки за досрочную продажу их домов. В письмах говорится, что если домовладелец согласен, он может спокойно положить чек на банковский счёт. Все юридические тонкости будут улажены чуть позже.
Письма с предложением продать дом - старый маркетинговый трюк. Официально он называется We Buy Houses Letters Direct Mail. Подобные рассылки начались ещё в период Великой депрессии (1929-1939) и сопровождались многочисленными мошенничествами. Главная особенность сегодняшних писем заключается в том, что домовладельцам часто предлагают хорошую цену за дом, и это предложение не содержит подводных камней.
Сегодня на рынке американской недвижимости действуют как минимум три компании, занимающиеся массовой онлайн-скупкой домов. Они развиваются так стремительно, что вся сфера Real Estate в ближайшие годы перевернётся с ног на голову. Её ждёт такая же революция, как бизнес-сегменты краткосрочной аренды (Airbnb), частного извоза (Uber) и продажи транспортных средств (Carvana).
Намеренно не стану упоминать компании, дистанционно скупающие дома, чтобы не создавать им рекламу, но подробно расскажу, как работает новая бизнес-модель.
На первом этапескупщики находят потенциальных продавцов, используя всевозможные алгоритмы и базы данных.
Сегодня рекордное количество американцев подумывают о продаже недвижимости в связи с катастрофическим финансовым положением. Многие семьи уже давно выплатили свои мортгиджи, но теперь не могут наскрести денег на страховки, налоги (property tax), коммунальные услуги (благодаря Трампу электричество, вода и газ рекордно подорожали) и т. п.
На втором этапедомовладельцу предлагается конкретная сумма, которая обычно на 3%-5% меньше, чем продажа через брокера.
Онлайн-скупщики входят в доверие жильцов по двум причинам: предлагают деньги сразу (перевод на банковский счёт или оплату чеком), выражают готовность купить дом в любом состоянии (со старой мебелью, заросшим бэк-ярдом, потолками в плесени, протекающей крышей и т. п.).
Третий этап:завершение сделки.
Современные технологии и законы 44 штатов позволяют продать недвижимость дистанционно и заверить все документы электронными подписями. Иными словами, домовладелец может продать недвижимость, вообще не вступая с кем-либо в живой контакт. Единственное, о чём может попросить покупатель - сделать фотографии всех комнат, подвала, крыши, дома с разных сторон и т. п.
Этап номер четыре:компания-покупатель начинает в доме ремонт.
Для этого она выбирает и нанимает подрядчиков. Процедура во многом напоминает выбор горничных (хаускипперов) на сайте Airbnb. Этот ресурс не только сдаёт жильё, но и предлагает массу дополнительных услуг (сегодня уже дошло до проведения сеансов йоги на дому и экскурсий в районе проживания).
Важно отметить, что дистанционные скупщики не только делают ремонт, но и получают возможность перестраивать дома в рамках правил местного резонинга. Например, компания купила старый односемейный дом в Арканзасе и построила на его месте кондо на 4-6 квартир.
Пятый и последний этап -продажа отремонтированного или отстроенного заново жилья.
Для этого онлайн-скупщик нанимает реальных брокеров, проводящих Open Houses и получающих свой процент.
Минувшим летом по упомянутой схеме были проданы около 12 тысяч домов в 44 штатах.
Онлайн-скупщики акцентируют внимание на одиноких и консервативных жителях сельской местности и пригородов, которых порой страшит классическая процедура продажи, занимающая, в среднем, 60-90 дней.
Кроме того, хай-тековые компании используют всевозможные трюки для склонения семей к продаже.
Так, продавцам иногда предлагается бесплатная аренда временного жилья на срок от 3 до 12 месяцев. Мол, продайте нам свой дом, получите деньги и поживите годик в комфортном особняке с бассейном за наш счёт. Отдохните и подумайте, куда потратить полученные деньги.
С одной стороны, онлайн-скупка домов является законной. Технологии продолжают внедряться в нашу жизнь, и даже сфера Real Estate не может сохранить свой консервативный стиль. Ещё 10 лет назад, например, эксперты Бюро трудовой статистики (BLS) пророчили агентам по продаже недвижимости безоблачное будущее. Мол, эту профессию точно нельзя заменить искусственным интеллектом. «Люди в США никогда не перестанут продавать и покупать дома!», - заявляли эксперты.
С другой стороны, стратегия и тактика онлайн-скупщиков напоминает поведение Уилбура Росса по прозвищу Король банкротств (близкий друг Трампа и министр торговли при президенте Трампе в 2017-2021 годах). Этот миллиардер-деляга на протяжении 55 лет скупал дома за бесценок, используя финансовые проблемы домовладельцев. Он не имел сегодняшних технологических инструментов, но также платил за недвижимость «наличными и прямо сейчас». Росс неоднократно признавался, что самое главное в сделке - найти слабое место владельца недвижимости.
Согласно официальной статистике за январь-август текущего года, «мгновенные» онлайн-продажи домов являются единственным бизнес-сегментом Real Estate, который по-настоящему процветает. В целом, сфера жилой недвижимости в США находится в глубочайшем кризисе. Стоимость домов/аренды растёт четвёртый год подряд. Ставка по 30-летнему мортгиджу - близко к исторических максимумов. Сотни тысяч новых домов простаивают из-за низкого качества и дороговизны. Потребность в больших домах резко снижается (меньше детей, больше взрослых-одиночек).
Вадим Дымарский
Ссылка по теме:
За старой дверью
Какие секреты хранят старые дома
