Горячая линия

Здравствуйте, уважаемая редакция!

Наша семья рассматривает возможность покупки дома за $600 тысяч с  мортгиджем на 30 лет. Мы воспользовались бесплатным калькулятором в интернете для расчёта платежей, и пришли к неутешительному выводу: первые 15-17 лет нам придётся выплачивать исключительно проценты по ипотеке. То есть недвижимость начнёт «становиться нашей» только в 2040-2042 годах, если мы оформим мортгидж в 2025 году. Скажите, пожалуйста, существует ли какой-нибудь федеральный закон, регулирующий сумму интереса и стоимости дома в ежемесячном платеже по мортгиджу?

Алекс

Уважаемый Алекс!

В большинстве случаев проценты по мортгиджу и ежемесячным платежам начисляются по схеме Front-loaded interest. Она означает, что большинство процентов по мортгиджу вы должны выплатить в первые годы (десятилетия) владения домом. Таким образом, выплаты интереса достигают максимальной суммы в самом начале 10, 15 или 30-летней ипотеки.

Затем происходит так называемое смещение баланса (Shifting Balance). Интереса в ежемесячных платежах становится меньше, а самой стоимости дома - больше. Большая часть платежей отправляется на погашение основного долга (первоначальной стоимости недвижимости), а не процентов по мортгиджу.

На финальной стадии выплаты мортгиджа почти вся сумма месячных платежей отправляется на погашение стоимости дома.

Например, в первый год владения домом вы платите $3,000 в месяц, и $2,800 из этой суммы уходят на интерес, и только $200 - за дом, а в последний год вы платите $2,900 за дом и только $100 - за интерес.

Такая схема кредитования не меняется много десятилетий и используется всеми крупными банками США. Иногда кредиторы делают исключения, смещая выплаты по интересу и основному долгу в ту или иную сторону. Эти детали подробно обговариваются в контрактах между банками и покупателями недвижимости.

Очень важно подчеркнуть, что средняя продолжительность мортгиджа (владения купленным домом) в США - от 7 до 9 лет. То есть семьи покупают недвижимость на 30 лет, но потом происходит определённое событие (смерть, переезд, развод, смена работы и т. п.), которое заставляет их продать дом и прервать банковский договор. Кредиторы прекрасно знакомы с этой статистикой и пытаются включить большую часть интереса по мортгиджу в первые 100-150 платежей из 360 платежей (30-летний мортгидж). Если семья продаёт дом после 7-10 лет проживания, то в большинстве случаев несёт потери. Банк же как минимум не теряет деньги.

В настоящее время ставка по 30-летнему мортгиджу составляет 6.575% годовых и близка к историческому максимуму. Президент Трамп, конечно, не выполнил обещание резко снизить Mortgage Rate. Более того, часть экспертов опасаются, что ставка по мортгиджу резко вырастет с учётом инфляции, его тарифной войны и нарастающих проблем в американской экономике.

Самый эффективный способ купить дом и потерять на интересе минимальное количество денег - заплатить максимально возможный даунпеймент. Например, 30% или даже 50%.