«Резиновые» квартиры

Согласно данным Департамента сохранения и жилищного развития города Нью-Йорк (NYCHPD), в мегаполисе стремительно назревает новая проблема - переполненность квартир (Residential Crowding). Крупнейшие жилищные менеджменты в пяти боро призывают Горсовет и мэрию срочно ужесточить правила, ограничивающие численность жильцов в апартаментах. В противном случае Нью-Йорк столкнётся с большими проблемами во всех сферах жизни.

Новая проблема гораздо серьёзнее, чем кажется на первый взгляд. Последний раз жилищные правила, рассчитывающие «допустимую концентрацию людей в арендованных квартирах города Нью-Йорк», обновлялись ещё в 1940-х годах. Квартиры, где в одной спальне (или в одной студии) живут более двух человек, с тех пор считаются переполненными (Overcrowded). Если численность жильцов на одну спальню составляет более трёх человек, то - теоретически - лендлорд может отказать арендаторам в сдаче квартиры/продлении договора аренды или потребовать компенсации (как правило, через Жилищный суд).

Не поверите, но если бы семья из трёх человек (мама, папа, ребёнок) попытались снять 1BDR в Нью-Йорке 80 лет назад (1945), то никто из лендлордов не пустил бы это семейство в 1BDR. Три человека в квартире с одной спальней чреваты дополнительными расходами для лендлорда (уборка помещений, выброс мусора, расход воды и т. п.). Более того, семья, ищущая столь «маленькое» жильё, выглядела бы крайне подозрительно с финансовой точки зрения. Если она не может позволить себе 2BDR, то и аренду за 1BDR она может просрочить.

Старое правило, требующее не более двух людей в квартире с одной спальней, легло в основу всей нью-йоркской жизни. Все городские службы и компании по оказанию коммунальных услуг рассчитывали численность населения в том или ином районе, умножая количество спален в билдингах на два. От этих цифр зависело буквально всё - от численности автобусов и поездов до мощности энергетических подстанций.

Сегодня в квартирах Нью-Йорка порой живут по 5, 10, 15 и даже 20 человек. Я провёл расчёты в собственном билдинге (живу на юге Бруклина) и пришёл к выводу, что в моём доме (около 100 квартир) как минимум 90% апартаментов переполнены. Есть несколько квартир, где живут пожилые пенсионеры-одиночки. В остальных случаях апартаменты делят огромные семейства из нескольких поколений – пара с детьми, а также их родители, бабушка/дедушка и ещё какой-нибудь дальний родственник.

Представители менеджмента честно признаются, что не в силах что-либо изменить, и «качество» арендатора образца 2025 года зависит только от одного фактора - своевременной уплаты рента.

Свободных квартир в моём билдинге нет уже более 24 месяцев. В лучшем случае брокер запишет ваш телефонный номер и пообещает перезвонить, когда в начале 2027 года «кто-нибудь съедет или кого-нибудь выселят».

Переполненность апартаментов объясняется не только их высокой стоимостью и нехваткой денег у среднего класса и малоимущих. Квартиры в самых дорогих районах Манхэттена также переполнены жильцами. Зумеры (28-летние и младше), которые учатся иработают в Нью-Йорке, сегодня снимают апартменты на 8-10 человек.

Например, 2BDR в каком-нибудь Сохо стоит $10 тысяч, и 10 жильцов платят по $1,000 в месяц. Все арендаторы придерживаются чёткого правила - не появляться в квартире в дневное время, чтобы не раздражать лендлорда и соседей. Ушёл ранним утром на работу/учёбу - вернулся с наступлением темноты. Переночевал - снова ушёл.

Многих арендаторов устраивает такой график. Им выгоднее снимать квартиру (койко-место) для ночёвки в Манхэттене, чем более дешёвый апартамент в Бруклине или Квинсе, требующий 2-3 часов в день на дорогу (метро/автобус).

Жилищный кризис в Нью-Йорке достиг таких масштабов, что Residential Crowding для многих жителей стал единственным способом поселиться в мегаполисе.

Текущим летом средняя стоимость 1BDR в Большом Яблоке впервые превысила $4,000 в месяц. Нью-Йорк теперь является самым дорогим городом не только в США, но и во всей Северной Америке. Как результат, многие приезжие (особенно - иммигранты) идут на хитрость: подписывают лиз на квартиру на одного или двух человек, а потом подселяют туда ещё нескольких жильцов.

Лендлорд злится, подаёт иск в Жилищный суд (Housing Court), а судья разрешает всем жильцам остаться в квартире. Новые бездомные Нью-Йорку с его переполненными приютами и бродягами на каждом углу не нужны.

С учётом всех текущих тенденций проблема Residential Crowding продолжит усугубляться. Сегодня население Большого Яблока составляет 8.5 млн. человек. Через десятилетие оно может превысить 11-12 млн.

Арендная плата растёт, как на дрожжах, и Горсовет во главе с мэром Адамсом всячески способствуют её повышению. Лендлордов заставляют сдавать квартиры по невыгодным для них льготным программам (Affordable Housing). Лендлорды не могут выселить неплательщиков арендной платы. Лендлорды вынуждены нанимать новых уборщиков и ремонтников, а также платить сумасшедшие биллы за воду из-за перенаселённости в квартирах.

Вся жилищная система Нью-Йорка сегодня напоминает мошенническую схему Понци. Аренда растёт. Суды и Горсовет позволяют жильцам нарушать правила (не платить аренду, жить по 10 человек в квартире). Лендлорды компенсируют убытки посредством повышения цен на аренду. Все без исключения политики - включая Адамса и его преемников - призывают строить больше «доступного жилья». Мол, 100-200 дешёвых квартир смогут решить все проблемы.

В очереди на Affordable Housing, напомним, сегодня стоят около 1.1 млн. человек. Получение квартиры - сродни выигрышу джек-пота в лотерею. Более того, «доступное жильё» часто оказывается в таких жутких районах, что там не хочется жить даже бесплатно.

Самое интересное, что жилищная проблема Нью-Йорка прошла своеобразную «точку невозврата». Ещё 10-15 лет назад в этой сфере можно было навести порядок. Теперь кризис жилья будет только ухудшаться, и для его решения потребуются радикальные меры. Трамписты, например, предлагают закрыть все льготные жилищные программы (включая Section 8), принять жёсткие законы в отношении лендлордов и установить строго рыночную политику на рынке жилья. Мол, нет денег – уезжай...

Максим Бондарь 

Ссылка по теме:

Нью-Йорк уходит под воду

О жутком прогнозе от Regional Plan Association