Нью-Йорк уходит под воду

Некоммерческая организация Regional Plan Association (PRA) опубликовала шокирующий прогноз о климатических изменениях в городе Нью-Йорк и его пригородах. Согласно расчётам аналитиков, к 2040 году не менее 80 тысяч единиц жилья окажутся под водой. Больше всего пострадают жители пяти боро, Лонг-Айленда и Вестчестера.

Прогноз RPA во многом повторяет прогнозы других климатических организаций и федерального агентства FEMA, опубликованные в 2013 - 2019 годах (после аномально мощного и разрушительного урагана Сэнди в 2012 году).

Главная проблема Нью-Йорка заключается не в том, что он может быть затоплен, а в том, что он будет затоплен. Весь вопрос в том, когда именно это произойдёт.

Уровень мирового океана медленно, но стабильно повышается. Теоретически, в Большом Яблоке может не произойти ни одного урагана или шторма на протяжении ближайших десятилетий. Тем не менее, десятки тысяч домовладельцев рано или поздно столкнутся с водой, которая сначала затопит (подтопит) их бейсменты, а потом и первые этажи.

Естественно, во всех катастрофических прогнозах подобный сценарий не описывается. Чтобы не разгонять панику, эксперты призывают «разрабатывать экстренные планы» и «принимать срочные меры». Ведущие американские климатологи, однако, уже давно поставили крест и на Флориде, и на Нью-Йорке. У власть имущих есть примерно 20-30 лет, чтобы подготовить население проблемных регионов к неизбежности переезда. До этого момента будет создаваться иллюзия эффективной борьбы с природной стихией. Большая часть населения Нью-Йорка уверует, что федеральное правительство «что-нибудь, да придумает».

Прогноз PRA даёт все основания полагать, что проблемы жителей Нью-Йорка в ближайшие годы только усугубятся. Сегодня Большое Яблоко находится в эпицентре беспрецедентного жилищного кризиса. Средняя стоимость аренды комнаты давно перевалила за $1,100, а крохотной студии - за $2,000 в месяц. Полноценные квартиры минимум с одной спальней даже в самых неблагополучных районах сдаются по $3,000-$4,000 в месяц. Даже при таких заоблачных ценах большинство брокеров сидят без работы, так как спрос в разы превышает предложение.

Средняя стоимость дома в пяти боро приближается к отметке $800 тысяч.

Здесь стоит отметить, что рядовой Single-family house в Большом Яблоке и любом другом штате сильно отличаются друг от друга. В Нью-Йорке почти нет домов с большими спальнями, бэк-ярдами и гаражами. В том же Бруклине за $3-$4 млн. продаются дома, которые в какой-нибудь Западной Вирджинии не стоят даже $100 тысяч.

Заоблачная цена такой недвижимости объективно ничем не подтверждается, так как Бруклин по всем позициям проигрывает в рейтингах регионам с лучшими условиями для жизни, работы и заработка.

Первыми на сообщения о грядущем затоплении Нью-Йорка, естественно, отреагируют страховые компании, которые с недавнего времени начали использовать новую методику расчёта компенсации ущерба.

Страховщики определяют строгую планку ущерба. По итогам прошедшей зимы, например, homeowners insurance в размере $2,100 в год покрывал ущерб в размере $300,000. Если дом стоит $3 млн., его владельцам для полного восстановления недвижимости после разрушения придётся заплатить в 10 раз больше - $21 тысячу в год. Подобная методика расчёта ещё только внедряется в жизнь, однако мотивация иншуренсных компаний вполне понятна: они хотят минимизировать расходы в случае внезапного разрушения целых графств и городов.

Например, если в обозначенном PRA катастрофическом 2040 году где-нибудь на Манхэттен-Бич (Бруклин) затопит дом стоимостью $10 млн., а его владелец платил за страховку только $2,100 в год, то в качестве компенсации он получит не $10 млн., а $300 тысяч - на покупку дома где-нибудь в глубинке США.

Таким образом, существуют все основания полагать, что в ближайшие годы в Нью-Йорке начнётся массовая продажа частных домов. А у людей просто не будет мотивации их покупать.

Только представьте: вы покупаете дом где-нибудь на Брайтон-Бич в 5 минутах от океана, оформляете мортгидж на 30 лет, а потом подробно изучаете отчёт PRA и делаете вывод, что к 2040 году ваш дом затопит. Самое печальное в этой ситуации, что к моменту затопления с текущими процентными ставками по ипотеке (ровно через 15 лет) вы сможете выплатить только проценты по дому, но ещё не начать выплачивать сам дом.

Излишне говорить, что частные дома в ближайшие годы будут покупать преимущественно застройщики, которые построят на их месте 2-3-этажные кондо на 8-20 квартир. Застройщики заработают на этих продажах миллиарды долларов перед тем, как кондо также окажутся в зоне затопления. Страховые компенсации за затопленные квартиры окажутся ещё меньше, чем за затопленные дома.

Апокалиптический прогноз PRA кажется чем-то фантастическим на фоне предвыборной кампании за пост мэра Нью-Йорка (выборы - 4 ноября). Абсолютно все кандидаты сделали своим приоритетом жилищный кризис и обещают построить до 500 тысяч единиц нового льготного жилья (affordable housing). В Большом Яблоке уже давным-давно не осталось места для новых строительных площадок, лендлорды пребывают в гневе от большого количества людей в крохотных апартаментах (5-6 человек в одной студии - уже норма), а кандидаты на пост мэра продолжают вешать на уши избирателям лапшу про «доступное жильё». Мол, ещё немного - и цены на жильё обязательно обрушатся.

Вывод из моей статьи очень простой: жилищная проблема в Нью-Йорке действительно будет решена, но весьма специфическим способом. До 2040 года цены на аренду продолжат разгоняться, так как при всех своих минусах Большое Яблоко всё-таки остаётся регионом, где всегда можно найти работу и оформить расширенные льготы (жители без документов также могут защититься от депортации). После воплощения прогноза PRA в жизнь начнётся массовый отъезд горожан. Покинут Нью-Йорк даже те, чья недвижимость уцелеет, так как любые наводнения рушат экономику.

Максим Бондарь

Ссылка по теме:

Краткая история мародерства в Америке.

Как природные стихии активизируют преступников