Ранчо: вчера и сегодня

Эксперты в сфере недвижимости отмечают необычную тенденцию, ставшую следствием беспрецедентного жилищного кризиса: жители США стали чаще покупать ранчо (ranch) как недвижимость для постоянного проживания.

Отныне ранчо не рассматривается как специфический объект для ведения сельского хозяйства (животноводства). Жители крупных городов вроде Нью-Йорка часто переезжают в сельскую глубинку, чтобы просто жить на ранчо, которые столетиями использовались для разведения и содержания лошадей, коров, свиней, кур и т. п.

Для начала разберёмся, что такое американское ранчо.

Официально так называется большой участок земли сельскохозяйственного назначения (то есть с минимальным property tax). Типичное ранчо имеет не менее 10 отдельных построек для крупного рогатого скота и/или овец. Также на территории располагается жилой дом, который по площади обычно равен Single Family Home.

Сегодня в США насчитывается около 700 тысяч объектов, которые соответствуют базовым характеристикам ранчо (именно ранчо, а не ферм). Средняя стоимость - $315 тысяч.

Для сравнения: средняя цена частного жилого дома, проданного в США в четвёртом квартале 2024 года - $510 тысяч. Медианная цена дома за последние 12 месяцев - $420 тысяч.

Ранчо - в отличие от других объектов недвижимости - дорожают очень медленно, а в 14 штатах за последнее время они значительно подешевели. Причина - кризис сельского хозяйства и животноводства. Доходы фермеров и владельцев ранчо падают, число банкротств растёт, перспективы - минимальные. Действующий президент Трамп планомерно уничтожает американское сельское хозяйство и животноводство посредством отмены грантовых программ и массовых арестов незадокументированных иммигрантов (основная рабочая сила на ранчо и фермах).

Сегодня в брокерских листингах можно найти более 160 тысяч ранчо по низкой цене от $180 до $250 тысяч. Треть таких объектов построены более столетия назад и являются семейными (потомственными) ранчо. Многие создавались европейскими иммигрантами, прибывшими на континент ещё в конце 18-го столетия.

Эксперты в сфере недвижимости отмечают, что сегодняшние продавцы и покупатели ранчо имеют колоссальную разницу в менталитете.

Первые воспринимают свою недвижимость исключительно как объект для разведения и содержания животных. Они знают абсолютно всё о древнейшем бизнесе, связанном с лошадьми, коровами, овцами и т. п. Грубо говоря, владельцы ранчо продают именно бизнес, а не территорию и жилплощадь.

Покупателями, как правило, являются абсолютные дилетанты в сельском хозяйстве вообще и в животноводстве в частности. Их интересуют только жилые помещения на территории ранчо. Покупатели не хотят заниматься животноводством и уж тем более - вникать в суть предназначения каких-либо помещений на территории ранчо. 

Так, 55-летний житель Лос-Анджелеса Оуэн Томпсон рассказал в социальных сетях, что купил ранчо с 16 акрами земли в Оклахоме за $200 тысяч. На покупку его сподвигла высокая арендная плата - за свою 2BDR в Лос-Анджелесе он платил почти $6 тысяч в месяц.

«Когда я покупал ранчо, меня интересовали только два критерия - максимально низкая цена и наличие скоростного интернета для дистанционной работы, - вспоминает Томпсон. - Как только я купил ранчо, каждый житель небольшого графства стал интересоваться, когда я заведу козочек и продолжу бизнес предыдущих владельцев».

По словам Томпсона, никто в глубинке Оклахомы даже представить не может, что ранчо можно купить для жизни и работы, которая не связана с животноводством. Более того, переезд программиста из Лос-Анджелеса и американскую глушь стал своеобразной сенсацией в сельском регионе.

Существует теория, что именно скоростной интернет подарит американским ранчо новую жизнь. Ранее эти объекты ассоциировались с полной изолированностью от внешнего мира. Даже почтальоны (USPS) часто добирались до ранчо не чаще раза в две недели и рекомендовали жителям самостоятельно приезжать в почтовые отделения за письмами.

С 2018 года Департамент сельского хозяйства (USDA) инвестировал в интернетизацию ферм и ранчо более миллиарда долларов. Одна из многих причин - сельскохозяйственные объекты должны стать пригодными для дистанционной работы.

Эксперты также отмечают, что покупка ранчо - единственный способ купить большую территорию земли и не платить за неё высокие налоги.

Например, в Нью-Джерси за акр земли, прилегающий к дому, вам придётся заплатить колоссальный property tax. В Оклахоме вы можете купить ранчо с 450 акрами земли и платить налогов меньше, чем за акр земли в Нью-Джерси.

Это кажется фантастикой, однако в реальности всё именно так. Сельскохозяйственный статус ранчо помогает сэкономить на налогах и других поборах (вроде того же майнтененс в закрытых комьюнити и HOA - поборов в рамках ассоциаций домовладельцев). Как результат, купив ранчо, вы можете зарабатывать ниже среднего по стране, но владеть собственным лесом, ручьём, озером и т. п.

Закончу свою статью интересным фактом: самое дорогое ранчо в США и во всём мире расположено недалеко от города Вернон, штат Техас. Его площадь составляет 33,800 акров. Одних только больших озёр на здешних угодьях - 14. Ни один владелец ранчо не обошёл даже 5% его территории. Тем не менее, стоимость этого объекта недвижимости в текущем году перевалила аж за $725 млн. Никто толком не знает, что происходит на его территории и вообще - зачем оно нужно в условиях жилищного кризиса и высоких цен на американскую землю. Сегодня некоторые государства меньше по своему размеру, чем загадочное ранчо вблизи техасского Вернона.

Так или иначе, процесс «эволюции» американских ранчо постепенно запускается. Эти объекты недвижимости будут гарантированно расти в цене, а через пару десятилетий ранчо изменятся до неузнаваемости и перестанут ассоциироваться исключительно с лошадьми и коровами…

Вадим Дымарский 

Ссылка по теме:

За старой дверью

Какие секреты хранят старые дома