Купить... продать... рентовать...

Впервые с 2022 года эксперты в сфере недвижимости зафиксировали более чем пятимесячный период падения цен на частные дома. Согласно данным ресурса Redfin, только в мае 6.4% продавцов резко снизили цены на Single Family Homes. Низкий спрос объясняется чрезмерно высокой процентной ставкой по 30-летнему мортгиджу - 7.507% годовых.

Сегодняшняя ставка подразумевает, что месячный платёж за дом стоимостью $400,000 (средняя цена по США) составит $2,800 в месяц. За 30 лет (360 месяцев) покупатель заплатит более $1 млн. (то есть в два с половиной раза больше). С учётом низкого качества новой недвижимости через 30 лет дому понадобится капитальный ремонт. Как результат, некоторые эксперты называют покупку Single Family Home «худшей инвестицией из всех возможных». Как минимум вы ничего не выиграете, но в большинстве случаев - проиграете.

Излишне говорить, что платёж по мортгиджу - далеко не единственный в длинном списке расходов домовладельцев. Страховка, налоги, коммунальные взносы, членские поборы HOA (ассоциации домовладельцев) и другие расходы делают содержание недвижимости чрезмерно дорогой.

Аномально высокая ставка (mortgage rate) меняет психологию американцев в отношении недвижимости. Люди начинают понимать, что покупка дома больше напоминает лизинг автомобиля. Для большинства домовладельцев никогда не настанет момента, когда они выплатят 30-летнюю ипотеку и на старости лет очень выгодно продадут дом, превратившись как минимум в миллионеров. Подобные истории чаще всего упоминались в СМИ в 1970-е годы. Газеты писали, как какая-нибудь пара в возрасте 65+ расплатилась за дом, выгодно его продала, отправилась в кругосветное путешествие или переехала в Мексику, чтобы вести максимально комфортную жизнь.

Раньше подобное действительно было возможно по одной причине: с 1900 по 1980 годы цены на дома росли очень медленно и годами не опережали официальную инфляцию. Даунпейменты часто превышали 40%-60%, а сами мортгиджи редко оформлялись на более чем 15-летний период. Работающие семьи быстро расплачивались с банками. Дома передавались по наследству, продавались, обменивались. Рынок недвижимости являлся «живым» и легко переживал любые кризисы.

За последние 25 лет цены на дома взлетели в два с половиной раза и на рынке недвижимости, по большому счёту, осталась одна категория домовладельцев, получивших реальную выгоду - это люди/семьи, купившие недвижимость в 20-м столетии - по выгодным ставкам, договорам и другим условиям.

Например, в 1994 году хороший дом в Бруклине стоил всего $130 тысяч, а сегодня - почти $900 тысяч. В этом году покупатели домов из 1990 года расплатятся с банками (прошло ровно 30 лет) и смогут продать недвижимость за очень хорошие деньги.

Сегодня происходит следующее: средние расходы за дом, включая 30-летнюю ипотеку (ставка - 7.507%), составляют около $6,000 в месяц. Сумма - гигантская и равная годовой зарплате в размере $110,000 (до вычета налогов). Средний срок владения домом медленно сокращается и в настоящее время составляет 12 лет и 3 месяца. С учётом ставки по мортгиджу, за этот период домовладелец сможет выплатить только проценты (интерес). Таким образом, среднестатистическая семья покупает дом по средней цене и уезжает из него через 12 лет и 3 месяца, оставшись без прибыли. В лучшем случае она выиграет несколько десятков тысяч долларов, но в большинстве случаев останется ещё и должна банку.

Таким образом, вечные споры о том, покупать или арендовать жильё (Buy or Rent) привели к стремительно растущему движению американцев, категорически выступающих за Do Not Buy. Такие люди считают, что весь рынок недвижимости в США образца 2024 года – большой пузырь. Самую большую выгоду от этого движения получили модные стартапы, сдающие в долгосрочную аренду в том числе целые дома (Airbnb, Vrbo, Booking и т. п.). Аренда домов на 2-6 лет - самый быстрорастущий сегмент жилищного бизнеса.

Возраст рядового покупателя дома в США продолжает увеличиваться, и есть все основания считать, что к 2040 году он перевалит за 55 лет. Для сравнения: в начале 1950-х дома активнее всего покупали 22-24-летние американцы. Сегодняшние зумеры (24-летние и младше) не собираются покупать дома даже в случае выигрыша джек-пота в лотерею. В лучшем случае они купят квартиру, однако даже она противоречит их философии о недопустимости привязки к одному месту жительства.

Таким образом, традиция покупать дома уйдёт в прошлое так же быстро, как традиция покупать швейные машинки. Мир, технологии, мировоззрение подрастающих поколений постоянно меняются. Финансовая неопределённость окончательно ставит крест на столь опасном денежном предприятии, как покупка Single Family Home на 30-летний срок при ставке 7.507% годовых.

Так, недавно на одном из интернет-форумов Reddit тысячи пользователей обсуждали, куда бы они потратили $500 тысяч, если бы подобная сумма оказалась у них в кармане. Никто даже не упомянул про покупку дома. Дискуссия свелась к покупке акций Berkshire Hathaway, NVIDIA и Costco. Мол, эти компании точно будут развиваться, а их доходы - стабильно расти. Лучше держать деньги в этих акциях, чем вкладывать их в дом где-то в Оклахоме или Айове.

Самое интересное во всём происходящем заключается в будущей маркетинговой политике застройщиков и продавцов Single Family Homes. Они должны придумать что-то такое, что вновь пробудит народный интерес к классическим домам. Сегодня даже далёкие от рынка недвижимости люди понимают долгосрочную опасность ставки в 7.507% годовых.

Кстати, понижение Mortgage Rates в ближайшие годы вряд ли возможно. Некоторые эксперты даже считают, что ставка вырастет до 10%-12%.

Пока самым реалистичным сценарием выглядит следующий: банки выкупят миллионы домов по всей территории США в ходе будущего экономического кризиса (он может начаться в любой момент), а потом начнут сдавать их в долгосрочную аренду. Банки станут крупнейшими лендлордами в стране, а бизнес по продаже недвижимости станет элитарным и очень узким сегментом их деятельности.

Впервые с 2022 года эксперты в сфере недвижимости зафиксировали более чем пятимесячный период падения цен на частные дома. Согласно данным ресурса Redfin, только в мае 6.4% продавцов резко снизили цены на Single Family Homes. Низкий спрос объясняется чрезмерно высокой процентной ставкой по 30-летнему мортгиджу - 7.507% годовых.

Сегодняшняя ставка подразумевает, что месячный платёж за дом стоимостью $400,000 (средняя цена по США) составит $2,800 в месяц. За 30 лет (360 месяцев) покупатель заплатит более $1 млн. (то есть в два с половиной раза больше). С учётом низкого качества новой недвижимости через 30 лет дому понадобится капитальный ремонт. Как результат, некоторые эксперты называют покупку Single Family Home «худшей инвестицией из всех возможных». Как минимум вы ничего не выиграете, но в большинстве случаев - проиграете.

Излишне говорить, что платёж по мортгиджу - далеко не единственный в длинном списке расходов домовладельцев. Страховка, налоги, коммунальные взносы, членские поборы HOA (ассоциации домовладельцев) и другие расходы делают содержание недвижимости чрезмерно дорогой.

Аномально высокая ставка (mortgage rate) меняет психологию американцев в отношении недвижимости. Люди начинают понимать, что покупка дома больше напоминает лизинг автомобиля. Для большинства домовладельцев никогда не настанет момента, когда они выплатят 30-летнюю ипотеку и на старости лет очень выгодно продадут дом, превратившись как минимум в миллионеров. Подобные истории чаще всего упоминались в СМИ в 1970-е годы. Газеты писали, как какая-нибудь пара в возрасте 65+ расплатилась за дом, выгодно его продала, отправилась в кругосветное путешествие или переехала в Мексику, чтобы вести максимально комфортную жизнь.

Раньше подобное действительно было возможно по одной причине: с 1900 по 1980 годы цены на дома росли очень медленно и годами не опережали официальную инфляцию. Даунпейменты часто превышали 40%-60%, а сами мортгиджи редко оформлялись на более чем 15-летний период. Работающие семьи быстро расплачивались с банками. Дома передавались по наследству, продавались, обменивались. Рынок недвижимости являлся «живым» и легко переживал любые кризисы.

За последние 25 лет цены на дома взлетели в два с половиной раза и на рынке недвижимости, по большому счёту, осталась одна категория домовладельцев, получивших реальную выгоду - это люди/семьи, купившие недвижимость в 20-м столетии - по выгодным ставкам, договорам и другим условиям.

Например, в 1994 году хороший дом в Бруклине стоил всего $130 тысяч, а сегодня - почти $900 тысяч. В этом году покупатели домов из 1990 года расплатятся с банками (прошло ровно 30 лет) и смогут продать недвижимость за очень хорошие деньги.

Сегодня происходит следующее: средние расходы за дом, включая 30-летнюю ипотеку (ставка - 7.507%), составляют около $6,000 в месяц. Сумма - гигантская и равная годовой зарплате в размере $110,000 (до вычета налогов). Средний срок владения домом медленно сокращается и в настоящее время составляет 12 лет и 3 месяца. С учётом ставки по мортгиджу, за этот период домовладелец сможет выплатить только проценты (интерес). Таким образом, среднестатистическая семья покупает дом по средней цене и уезжает из него через 12 лет и 3 месяца, оставшись без прибыли. В лучшем случае она выиграет несколько десятков тысяч долларов, но в большинстве случаев останется ещё и должна банку.

Таким образом, вечные споры о том, покупать или арендовать жильё (Buy or Rent) привели к стремительно растущему движению американцев, категорически выступающих за Do Not Buy. Такие люди считают, что весь рынок недвижимости в США образца 2024 года – большой пузырь. Самую большую выгоду от этого движения получили модные стартапы, сдающие в долгосрочную аренду в том числе целые дома (Airbnb, Vrbo, Booking и т. п.). Аренда домов на 2-6 лет - самый быстрорастущий сегмент жилищного бизнеса.

Возраст рядового покупателя дома в США продолжает увеличиваться, и есть все основания считать, что к 2040 году он перевалит за 55 лет. Для сравнения: в начале 1950-х дома активнее всего покупали 22-24-летние американцы. Сегодняшние зумеры (24-летние и младше) не собираются покупать дома даже в случае выигрыша джек-пота в лотерею. В лучшем случае они купят квартиру, однако даже она противоречит их философии о недопустимости привязки к одному месту жительства.

Таким образом, традиция покупать дома уйдёт в прошлое так же быстро, как традиция покупать швейные машинки. Мир, технологии, мировоззрение подрастающих поколений постоянно меняются. Финансовая неопределённость окончательно ставит крест на столь опасном денежном предприятии, как покупка Single Family Home на 30-летний срок при ставке 7.507% годовых.

Так, недавно на одном из интернет-форумов Reddit тысячи пользователей обсуждали, куда бы они потратили $500 тысяч, если бы подобная сумма оказалась у них в кармане. Никто даже не упомянул про покупку дома. Дискуссия свелась к покупке акций Berkshire Hathaway, NVIDIA и Costco. Мол, эти компании точно будут развиваться, а их доходы - стабильно расти. Лучше держать деньги в этих акциях, чем вкладывать их в дом где-то в Оклахоме или Айове.

Самое интересное во всём происходящем заключается в будущей маркетинговой политике застройщиков и продавцов Single Family Homes. Они должны придумать что-то такое, что вновь пробудит народный интерес к классическим домам. Сегодня даже далёкие от рынка недвижимости люди понимают долгосрочную опасность ставки в 7.507% годовых.

Кстати, понижение Mortgage Rates в ближайшие годы вряд ли возможно. Некоторые эксперты даже считают, что ставка вырастет до 10%-12%.

Пока самым реалистичным сценарием выглядит следующий: банки выкупят миллионы домов по всей территории США в ходе будущего экономического кризиса (он может начаться в любой момент), а потом начнут сдавать их в долгосрочную аренду. Банки станут крупнейшими лендлордами в стране, а бизнес по продаже недвижимости станет элитарным и очень узким сегментом их деятельности.

Максим Бондарь 

Ссылка по теме:

Потеря дома: опаснее, чем вы думаете

Повторится ли коллапс 2007-2008 годов?..