Горячая линия

Уважаемая редакция!

Мы планируем купить дом в Нью-Джерси. Заметили, что в рекламных предложениях о продаже недвижимости часто встречается привлекательная фраза no-closing-cost. 

Процедура «клозинга», как известно, обходится покупателям дома в 2%-5% от его стоимости. Это гигантская сумма по сегодняшним временам. Неужели no-closing-cost гарантирует нулевые расходы на «клозинг»? 

Объясните, пожалуйста, как это работает? Мила 

Уважаемая Мила!

К сожалению, рекламное предложение no-closing-cost не обозначает, что процедура «клозинга» станет бесплатной. Это очередной рекламный трюк, который продавцы недвижимостью предпринимают во времена рекордных ставок по ипотеке и такой же рекордной стоимости домов (по данным ресурса Zillow, средняя цена дома в США сегодня варьируется в районе $343 тысяч).

В большинстве случаев термин no-closing-cost означает, что сумма «клозинга» будет включена в стоимость дома и ваш ипотечный кредит. Например: вы покупаете дом за $400 тысяч, «клозинг» которого обходится в $12 тысяч. При выборе опции no-closing-cost мортгидж увеличивается до $412 тысяч. Если вы оформили ипотеку при ставке в 7.00% на 30-летний срок, то вам придётся выплатить $1,007,716. В эту сумму включены те самые $12 тысяч за «клозинг», которые за 30 лет вырастут до $49,500. Проще говоря, либо вы оплатите «клозинг» сразу ($12 тысяч), либо разобьёте его на 30 лет ($49,500).

No-closing-cost - крайне опасная опция, которую можно сравнить с предложением купить дом без первоначального взноса. Подобные опции, как правило, выбирают люди, которые не имеют достаточно  денег, но горят желанием купить дом. 

Семьи покупают недвижимость с минимальными затратами, а потом месячные платежи по 30-летней ипотеке сваливаются на них, как снежный ком. К месячным платежам по мортгиджу добавляются платежи по страховке (home insurance), взносы в различные жилищные организации (HOA и т. п.). Как результат, домовладельцы быстро уходят в долги, сокращают расходы, но потом с большой долей вероятности сталкиваются с потерей права выкупа дома (foreclosure).

По большому счёту No-closing-cost и нулевые даунпейменты имели смысл в эпоху дешёвых домов и низких ипотечных ставок. Например, в 2015 году рядовой дом в Нью-Джерси, куда вы планируете переехать, стоил менее $300 тысяч. Сегодня - $510 тысяч (в самых популярных и расположенных близко к Нью-Йорку графствах - $800 тысяч). Любые сэкономленные на первых этапах деньги в конечном счёте превратятся в колоссальные суммы.