Пустующие, но недоступные
Согласно новым данным Офиса ревизора города Нью-Йорк, в прошлом году лендлорды удалили из базы данных льготного жилья (rent-stabilized apartments) свыше 26 тысяч апартаментов. Квартиры числятся как «пустующие, но недоступные для сдачи в аренду» (vacant but unavailable for rent). Городские власти опасаются, что в ближайшие годы количество такого жилья вырастёт в разы, и Большое Яблоко перестанет быть «городом с доступным жильём» (примерно миллион семей платят за жильё минимум на 80% меньше их настоящей рыночной стоимости).
Ревизорский отчёт совпал с планом мэра Эрика Адамса разморозить восьмую программу и выдавать малоимущим до 500 ваучеров в неделю.
В настоящее время, напомним, в очереди за льготным жильём стоят около 700 тысяч семей. Городские службы держат в строжайшей тайне информацию о выданных квартирах, чётких квотах и сроках ожидания. Это лишь разгоняет слухи о коррупции в рядах жилищного ведомства NYCHA.
Лендлорды «замораживают» льготные квартиры по хорошо отработанной схеме.
Как только жилец (льготник) уходит в мир иной, апартамент закрывается на ключ и вносится в базу как vacant but unavailable for rent. Примерно через полгода городские службы начинают задавать вопросы, что происходит с квартирой и когда она станет доступной.
Лендлорд на эти запросы, как правило, не отвечает и ещё через несколько месяцев NYCHA организует проверку. Ведомство опасается, что лендлорд сдал льготный апартамент по рыночной цене и незаконно на нём зарабатывает.
Сотрудники NYCHA и сотрудники жилищного ведомства идут осматривать квартиру и обнаруживают, что она находится в ужасающем состоянии. Предыдущий жилец умер (гораздо реже - съехал), часть его вещей забрали родственники, но остальной хлам так и остался. Апартамент нуждается в капитальном ремонте: полы надо циклевать, трещины в стенах/потолках - штукатурить, стены - красить, сантехнику - менять, бытовую технику (газовая плита, холодильник) - покупать и заново устанавливать.
NYCHA официально запрашивает лендлорда, когда будет сделан ремонт. Владелец билдинга отвечает, что на ремонт в настоящее время нет денег. Чтобы привести квартиру в идеальное состояние, необходимо потратить $10, $20 или даже $30 тысяч.
На рынке льготного жилья много 2BDR и 3BDR, а они - самые дорогие с точки зрения обслуживания.
Без ремонта льготная квартира может простаивать до бесконечности. Сотрудники жилищного менеджмента часто устраивают в таких апартаментах склады для профессионального оборудования, оборудуют комнаты для отдыха и приёма пищи. Жильё превращается в своего рода техническое помещение.
Почему лендлорды отказываются сдавать льготные квартиры?
Одно из исследований показало, что на подобных апартаментах владельцы билдинга зарабатывают... около $80 в месяц. Это более чем в 15 раз меньше, чем рядовой доход с квартиры, сданной в аренду по рыночной цене.
$80 не покрывают даже малой части тех услуг, которые работники билдинга оказывают льготникам: вывозят мусор, моют полы, чинят сантехнику, травят тараканов и т. п. Льготники эксплуатируют инфраструктуру билдинга так же активно, как и обыкновенные арендаторы.
В феврале 2024 года в лучших районах Манхэттена находятся более 1300 квартир, которые по закону являются льготными, но «дожидаются ремонта». Их рыночная арендная плата составляет более $5,000 в месяц. Лендлорды, однако, не имеют права сдавать их за такие деньги, но могут бесконечно долго тянуть с ремонтом и не вселять льготников. Так, собственно, и происходит.
Мэр Эрик Адамс быстро понял, что в долгосрочной перспективе количество квартир с пометкой vacant but unavailable for rent будет только расти. Льготники-жильцы продолжат умирать/уезжать, а апартаменты - исчезать из нетворка.
Юристы мэра начали искать способ надавить на несговорчивых лендлордов и пришли к выводу, что все они действуют в рамках закона 2019 года.
Пять лет назад бывший мэр-социалист Билл ДеБлазио возмутился в ответ на многочисленные жалобы со стороны жильцов-льготников. Последние уверяли, что лендлорды не реагируют на их просьбы что-то отремонтировать, покрасить, заменить и т. п. ДеБлазио быстро лоббировал и провёл через Горсовет закон, обязывающий лендлордов устранять все нарушения в официальные сроки и сдавать льготные квартиры только в идеальном состоянии (то есть после полного капитального ремонта).
На ремонт ДеБлазио не выделил лендлордам ни одного цента. Как результат, уже в 2020 году произошёл трагикомический инцидент.
В 4BDR на Аппер Ист-Сайде умерла глубоко пожилая женщина, которая прожила в льготной квартире почти полстолетия. Лендлорд вложил в ремонт $35 тысяч, так как планировал сдать апартамент по рыночной цене. Городской суд заблокировал планы лендлорда и распорядился сдать жильё многодетной семье. Теперь лендлорд получает чуть более $40 в месяц в виде дохода с квартиры, которую самостоятельно отремонтировал. Реальная рыночная стоимость квартиры - почти $9,000 в месяц.
Лендлорды не скрывают, что ДеБлазио подарил им замечательную лазейку. Чтобы сделать квартиру непригодной для сдачи, её нужно максимально угробить. Это частично делают сами жильцы, но чаще всего им помогают сотрудники жилищных менеджментов. Сделать дыру в паркете, отломить кусок штукатурки на потолке, сломать водопроводный кран - много ума не надо. Чем хуже обстановка в жилище, тем легче его пометить как vacant but unavailable for rent.
Объективно, к лендлордам нет никаких претензий. Они такие же бизнесмены, как и все остальные. Глупо критиковать работника гросери за то, что он не хочет раздавать сэндвичи бесплатно. Не менее глупо критиковать лендлордов, уставших от финансовых убытков, нанесённых жильцами с ваучерами.
Мэр Адамс, к сожалению, продолжает политику своего предшественника ДеБлазио. Он хочет, чтобы часть жителей одного из самых дорогих мегаполисов мира проживали в квартирах бесплатно, а все остальные - платили полную стоимость. По ценам на жильё, напомним, Большое Яблоко обогнало даже Сан-Франциско. Наряду с Гонконгом Нью-Йорк является самым дорогим городом на планете.
Новый этап противостояния мэрии Большого Яблока и лендлордов намечен на осень. Ожидается, что именно в сентябре Адамс и NYCHA раздадут первую «порцию» ваучеров на льготные квартиры.
Максим Бондарь
