Дорогая глубинка Америки...
Ведущие аналитические компании в страховой сфере опубликовали список американских штатов с самой дорогой страховкой на жилую недвижимость (home insurance). Новые данные шокировали абсолютно всех, так как в пятёрку рейтинга не вошли самые населённые, развитые и экономически привлекательные регионы. Страховка резко взлетела на дома, расположенные в самых захолустных регионах страны.
Забегая вперёд, стоит отметить, что новый рейтинг похоронил мечту американцев о собственном дешёвом домике в сельской местности. В 2019 году (до пандемии Covid-19) более 22% жителей США в возрасте от 55 до 75 лет подумывали купить дом в глубинке и беззаботно жить в нём до самой смерти на небольшую пенсию. Подобное, к сожалению, больше невозможно.
На пятом месте по стоимости home insurance расположился Арканзас - один из самых отсталых и консервативных штатов в стране.
Согласно прогнозам, страховка на 2024 год обойдётся рядовым домовладельцам в $2,423 в год. Официальная минимальная зарплата в Арканзасе, напомним, составляет $11 в час, однако и такую работу найти непросто.
Средняя стоимость дома в Арканзасе не превышает $200 тысяч, однако в городах вроде Мансфилда, Гравеллли и Адона страховка может достигать $5,000-$6,000. Очень часто домовладельцы платят за иншуренс больше, чем за 30-летнюю ипотеку (в пересчёте на месячные платежи).
Страховые компании утверждают, что дороговизна страховки объясняется землетрясениями и наводнениями, а также частым ущербом от порывов ветра. Эта аргументация очень сомнительна, так как до пандемии Covid-19 и экономического кризиса десятки тысяч домовладельцев Арканзаса платили за иншуренс менее $300-$400 в год.
Далее следует Колорадо ($2,452).
Этот штат во все времена славился очень дорогой недвижимостью, однако сейчас в цене взлетели даже дома в самых отдалённых регионах, где риск стихийных бедствий минимален.
Страховщики утверждают, что home insurance взлетел на фоне негативных прогнозов климатических организаций, которые пророчат массивные снегопады и грады. Якобы одной из самых распространённых проблем станут провалившиеся крыши и разбитые окна.
В целом, рынок недвижимости Колорадо переживает глубочайший кризис. Курортные и туристические регионы выживают относительно легко, однако отдалённые комьюнити всё чаще приходят в запустение из-за массовой продажи домов. Колорадские зум-тауны (города, где жители работают преимущественно дистанционно) разваливаются и переходят в категорию неблагополучных.
Небраска ($3,251) занимает в списке третье место.
Помимо ухудшения климатических прогнозов, большой проблемой для штата является стремительно растущая преступность - в частности, кражи со взломом и незаконное проникновение (бездомные часто живут в домах, чьи владельцы отсутствуют).
Так, в городах Гринли и Овертон home insurance в 2024 году перевалит за $5,000, и многие пожилые домовладельцы с небольшой пенсией уже подумывают о дополнительном заработке. Так, в Овертоне 98-летний житель впервые в жизни сдал в аренду бейсмент и две комнаты в доме. Причина - денег на жизнь катастрофически не хватает, хотя мортгидж он выплатил ещё в конце 1980-х годов.
Подобные случаи лишний раз свидетельствуют о том, что инфляция в США продолжает опережать доходы.
На втором месте - Канзас ($3,083).
Этот штат на 97% состоит из полей и домов/ранчо, где в радиусе нескольких миль нет ни одного другого дома. Это та самая сельская Америка, которая не менялась с 1950-х годов. В глубинке Канзаса до сих пор нет интернета, кабельного телевидения, стабильно работающих мобильных операторов.
Ещё в 2019 году в Канзасе можно было найти дома/ранчо с ежегодной страховкой менее… $100. Теперь иншуренсные компании пугают жителей метелями, торнадо и градом, которые должны обрушиться на штат в 2024-2030 годах.
Подорожание страховки больше всего ударило по карманам фермеров и животноводов. Многие из них обвиняют власти штата в сговоре с иншуренсными компаниями. Мол, бюджет Канзаса частично пополняется за счёт home insurance.
Документального подтверждения этому нет, однако конспирологические теории о коварных преступлениях власть имущих распространяются в штате очень быстро.
Абсолютным лидером по стоимости home insurance является Оклахома ($4,000).
Любопытно, что ровно пять лет назад Оклахома лидировала во всевозможных национальных рейтингах штатов для переезда. Эксперты говорили, что низкие зарплаты здесь компенсируются минимальными расходами на жильё и продукты питания. В 2018 году аренда рядовой 1BDR в Оклахоме стоила $550, а на еду рядовая семья тратила не более $250 в месяц (при этом оклахомцы лидировали в рейтинге штатов, жители которых выбрасывают в мусорное ведро наибольшее количество не съеденных продуктов).
Так, один житель пригорода Оклахома-Сити рассказал в социальных сетях, что его home insurance на 2024 год составил $7,250. По иронии судьбы домовладелец работает за минимальную оплату труда в размере $7.25 и, чтобы накопить на страховку, ему необходимо отработать 1000 часов. Это 25 стандартных (40-часовых) недель. Мортгидж за дом давно выплачен, однако дорогой home insurance всё равно сделает проживание невозможным.
Эксперты по недвижимости считают, что home insurance окончательно похоронит жилищный рынок в упомянутых пяти штатах. Десятки тысяч жителей уже ищут легальный способ не платить за страховку и в определённых случаях такого права можно добиться через суд.
Самое неприятное, что страховые компании прогнозируют дальнейшие повышения. Согласно самым скептическим прогнозам, home insurance продолжит расти минимум до 2030 года, а потом цена «зафиксируется» (то есть продолжит расти более медленно).
В целом, происходящие тенденции обозначают только одно: в Соединённых Штатах скоро не останется ни одного региона с доступной недвижимостью. В финансовом плане жить в сельской местности и пригородах станет едва ли не тяжелее, чем в мегаполисах...
Вадим Дымарский
