Покупать или арендовать? Арендовать!

На протяжении последних нескольких десятилетий жители США спорили, что выгоднее для рядового жителя/семьи - покупать дом в ипотеку или снимать квартиру (в доме/билдинге) в аренду. В разные времена спорщики приводили разные аргументы. Бывали периоды, когда выплаты по мортгиджу были меньше рента, бывало и наоборот. Как минимум 30 из последних 50 лет цены на рент/ипотеку в США кардинально не отличались. Лишь в октябре 2023 года в сфере недвижимости образовался беспрецедентный перекос - средний платёж по ипотеке на 52% превысил средний рент.

Согласно данным компании Global Commercial Real Estate Services (CBRE), до сегодняшнего дня самый существенный перекос наблюдался в 2006 году. Тогда моргидж был на 33% дороже аренды. Все эксперты в один голос заявляли, что ничего подобного больше никогда не произойдёт. Америка будет застраиваться вдоль и поперёк, численность домовладельцев продолжит стабильно увеличиваться. В реальности всё произошло совершенно наоборот.

Сегодня почти во всех городах США наблюдается типичная ситуация: две семьи живут в двух почти одинаковых домах по соседству. Арендаторы платят условные $3,000 в месяц, обладатели ипотеки - $4,500 в месяц. Арендаторы не обязаны что-либо ремонтировать в доме, так как это сфера обязанностей лендлорда. Ипотечники не только оплачивают из собственного кармана все расходы на ремонт, но и платят страховку, всевозможные пошлины и сборы. Как результат, реальная стоимость содержания «собственного» (то есть принадлежащего банку) дома минимум в два раза дороже, чем его аренда.

Главным объяснением всего происходящего является аномально высокая ставка по 30-летней ипотеке. Если покупать дом без первоначального взноса (даунпеймента), она превысит 8.50% годовых. Это означает, что ежемесячный платёж за дом стоимостью $500 тысяч составит в районе $3,850, а общая сумма выплат за 30 летний период превысит $1.38 млн.

Особо стоит подчеркнуть, что $3,850 - это лишь часть расходов. Со страховкой от стихийных бедствий и платежами в HOA (общее название жилищных обслуживающих организаций) ежемесячный платёж гарантировано превысит $5,000 (плюс коммунальные услуги).

Чтобы стоимость аренды/покупки жилья снова сравнялась, рынок недвижимости должен не просто обвалиться, а пережить беспрецедентный коллапс. Теоретически, этот коллапс может оказаться в два раза мощнее, чем крах 2007-2008 годов.

Ряд экспертов утверждают, что справедливая стоимость среднестатистического дома в США не $348,539, как утверждает авторитетный ресурс Zillow, а примерно $180-$200 тысяч. Лишь такие дешёвые дома стоят того, чтобы их покупать по ипотечной ставке в 8% - 9% годовых.

Сегодня каждый шестой американец, купивший дом на 30-летний период, но выплативший менее 15% его стоимости, пытается избавиться от недвижимости. Большинство таких домовладельцев имеют низкую процентную ставку, однако всё равно сталкиваются с колоссальными расходами.

Страховые компании и муниципалитеты оценивают дома очень высоко, однако проблема в том, что дома невозможно продать за эту цену. Более того, многие комьюнити, находящиеся под контролем HOA, запрещают продавать недвижимость ниже определённой планки. Подобные пункты всё чаще появляются в договорах для новых домовладельцев.

Также стоит отметить, что главный «подводный камень» в покупке дома заключается в простом банковском правиле: сначала домовладелец выплачивает интерес (проценты по ипотеке), и только потом уже стоимость самого дома.

То есть вы можете легко купить дом с нулевым даунпейментом и ставкой 8.00% годовых, прожить в нём 15 лет, а потом продать недвижимость и не получить ни цента от продажи. Следовательно, на протяжении долгих 15 лет вам было выгоднее снимать дом в аренду, чем платить за него банку. Недвижимость может стать «своей» исключительно в случае полного погашения мортгиджа, а это 360 месячных платежей.

Интернет-форумы на ресурсе Reddit «взрываются» от обсуждения нынешней ситуации на ипотечном рынке. Дискутирующие называют происходящее «total scam», что можно перевести как «полный лохотрон». Покупка и содержание домов стали настолько невыгодными, что воротилы бизнеса вновь запустили рекламную кампанию о якобы беспрецедентных перспективах американского рынка недвижимости. Всевозможные эксперты утверждают, что через 10-20 лет дома подорожают минимум вдвое, что скоро возникнет большой спрос на землю, что доллар будет ослабевать, и инвестиции в недвижимость - беспроигрышный ход.

Все эти прогнозы, мягко говоря, высосаны из пальца.

Особо стоит отметить тактику банков, выдающих мортгиджи.

Этот вид кредитования вслед за кредитными картами и займами становится всё более недоступным. За первую половину текущего года почти 60% заявок на ипотечные кредиты были отклонены. Основная претензия к потенциальным покупателям - низкий доход. Банки используют новые алгоритмы и системы подсчёта, поэтому даже доход в $200 тысяч больше не гарантирует одобрение на покупку дома. Кроме того, банки стали чаще требовать, чтобы у покупателей скопилась солидная сумма на сберегательных счетах или в пенсионных накоплениях. Не трудно догадаться, что в случае сложной финансовой ситуации кредитор рассчитывает на эти деньги.

В целом, рынок недвижимости в США находится в стадии удержания (hold). Никто не спешит продавать (sell) и покупать (buy). Все ждут, что в экономике США произойдут какие-то существенные изменения и можно будет понять, что случится через 5, 10, 20 или 30 лет.

Кстати, Федеральная резервная система (FED) впервые в своей истории отказалась давать ежегодный развёрнутый прогноз относительно будущего рынка недвижимости. Скорее всего, Джером Пауэлл и его коллеги чувствуют, что самые тяжёлые времена ещё впереди.

Так или иначе, самая лучшая стратегия в кризис - накопление денег и минимизация долгов. Какими бы существенными не оказались будущие проблемы, только наличие кеша (cash) смогут их разрешить.

Вадим Дымарский