Осторожно, зомби-дом!
Согласно данным ведущих компаний по продаже недвижимости, количество пустующих домов в США перевалило за 1.3 млн. (+15.3% за год). Негативная тенденция начала усиливаться после окончания моратория на потерю права выкупа (foreclosure moratoriums). По прогнозам скептиков, уже к концу 2024 года пустовать будут не менее 2.7 млн. домов.
На рынке недвижимости наблюдается относительно новое явление, получившее название Zombie Foreclosures (ZF). Оно означает не просто пустующую жилую недвижимость, а пустующие дома, которые нуждаются в капитальном ремонте или полном сносе. Банк, владеющий объектом, не имеет возможности быстро выставить его на продажу. Как результат, в среднем, ZF пустует на протяжении 22 месяцев.
Около 60% ZF принадлежали семьям, которые столкнулись с финансовыми трудностями ещё в самом начале пандемии Covid-19.
Они избежали выселения по причине федерального моратория, но так и не смогли исправно вносить месячные платежи. Многие домовладельцы чувствовали, что с домом придётся расстаться и не предпринимали никаких мер для поддержания порядка в жилище. Как результат, после процедуры foreclosure дома оказались в ужасающем состоянии.
Таким образом, существует большая разница между пустующими домами в результате кризиса 2007-2008 годов и пустующими домами эпохи коронавируса. 15 лет назад люди выезжали из почти новой недвижимости. Теперь они покидают дома с плесенью, ржавой сантехникой, скрипящими полами и т. п.
Многих уезжающих американцев не беспокоит разруха в жилище, так как в процессе foreclosure они всё равно не получат каких-либо денег. Их даунпейменты и месячные платежи не покрыли даже интереса (APR) по 30-летней ипотеке. Часть уже бывших домовладельцев рассчитывают списать накопившиеся долги посредством банкротства.
Почти 23% ZF появились после смерти единственного жильца/владельца.
Ещё никогда в истории США не умирало так много домовладельцев-одиночек, как в 2020-2023 годах. Многие такие дома были полностью выплачены, однако после смерти хозяина выяснилось, что никаких чётких инструкций (завещания) он не оставил.
Типичный случай произошёл в пригороде Майами (Флорида). Там на длинном блоке с красивыми домами умерла 93-летняя женщина. Её дом сначала пустовал, а потом в нём поселились бродяги. В конечном счёте муниципалитету пришлось заколотить фанерой все окна и двери. Заросший травой ZF на протяжении трёх лет портил окружающий вид, что привело к удешевлению соседних домов более чем на 17%. Только в начале осени этого года удалось разыскать дальних родственников покойной и начать процедуру переоформления недвижимости.
Подобные случаи происходят постоянно. Бэбибумеры, которые чаще других поколений американцев покупали дома, постепенно уходят в мир иной. Зачастую их недвижимость находится в таком запущении, что её легче бросить, чем привести в товарный вид и продать. Земля, на которой строились дома, в большинстве регионов США по-прежнему мало что стоит.
Примерно 9% ZF появились по причине наркозависимости их владельцев.
Это один из самых жутких показателей. Фентаниловая эпидемия продолжает накрывать Соединённые Штаты. Увлёкшись опиоидными инъекциями, люди теряют работу, сбережения и человеческий облик. Дома фентаниловых наркоманов часто напоминают притоны, где внутри нет ничего для нормальной жизни.
Так, в Западной Вирджинии с начала 2022 года появились более тысячи «наркоманских» ZF. Такие дома нуждаются в капитальном ремонте, однако банки не видят смысла их восстанавливать. Штат имеет репутацию «фентаниловой столицы США», а дома в Западной Вирджинии - самые дешёвые в стране.
Люди часто задаются вопросом, как роскошный особняк с пятью спальнями, бассейном и гаражом на две машины может стоить $150 тысяч. Секрет дешевизны скрывается в соседстве с «наркоманскими» ZF.
Оставшиеся 8% ZF имеют разные предыстории, однако и они простаивают долгими годами.
Многие крупные банки ставят дома с потерянным правом выкупа на удержание (hold) и начинают рассматривать их дальнейшую судьбу лишь спустя 6-12 месяцев. В эпоху аномально высокой процентной ставки по ипотеке никто не спешит покупать недвижимость. Банкам выгоднее, чтобы дом простаивал с заколоченными окнами, чем сначала инвестировать в его ремонт, а потом продавать.
Национальным лидером по количеству ZF в настоящее время являетсяштат Нью-Йорк.
На каждые 2115 домов приходится одна зомби-постройка.
Худшая ситуация - в округе Брум (Broome County). Люди покидают регион из-за высокой безработицы и постоянно дорожающей жизни. Один ZF, как правило, обрушивает в цене не менее 30 домов, находящихся по соседству.
Огайо занимает второе место по количеству ZF (1 на 3690).
Ещё несколько лет назад эксперты в сфере недвижимости пророчили этому штату процветание. Якобы Огайо станет «столицей дистанционной работы», а хорошо развитое сельское хозяйство не оставит без стабильного дохода людей, умеющих работать руками. В реальности, содержание ипотечных домов в Огайо оказалось слишком дорогим и семьи начали массово уезжать.
В Иллинойсе (1 на 4338) и Айове (1 на 4380) - похожая ситуация.
Эти штаты лидируют по «вымиранию» глубинки. Некогда развитые сельские городки перестают существовать. Столичные власти урезают финансирование отдалённым регионам с увеличивающим числом зомби-домов.
Так, в Айове несколько месяцев назад разгорелся большой скандал.
Застройщик с хорошей репутацией продавал дома в новой комьюнити. Люди покупали недвижимость после видеотура и не знали главного подводного камня: к комьюнити ведёт дорога, где по обеим сторонам стоят сотни зомби-домов. То есть попасть в райский городок можно, только проехав через адский пейзаж, напоминающий фильм ужасов. Теперь новоиспечённые домовладельцы судят застройщика, хотя юридически он ничего не нарушил.
В заключение остаётся лишь сказать, что зомби-дома – это ещё одна составляющая глубочайшего кризиса на рынке американской недвижимости. К сожалению, в отличие от многих других проблем, появление зомби-дома по соседству предугадать практически невозможно…
Вадим Дымарский
