Крошечные дома: эксперименты начинаются
В следующем году (2024) как минимум в 14 штатах Америки начнутся любопытные эксперименты с новыми комьюнити, состоящими из крошечных домов (tiny homes). Термин «крошечный дом», напомним, обозначает дом размером с типичную студию в билдинге: жилое пространство (включая кухню) составляет примерно 6-7 шагов в длину/ширину плюс небольшая ванная (унитаз, раковина и душ). Tiny home подходит для одного или максимум двух человек.
Бум «крошечных домов», как не трудно догадаться, объясняется грядущим крахом рынка недвижимости. Этой осенью средняя стоимость дома в США перевалила за $450 тысяч, а ставка по 30-летнему мортгиджу варьируется на уровне 7.00% (не исключено, что она взлетит до 10.00% уже в 2024 году).
Также продолжают расти коммунальные платежи и страховка (home insurance). Технически, представители среднего класса уже не могут купить полноценный дом – их доходы сильно уступают будущим расходам.
В начале года застройщики почувствовали, что tiny homes могут стать рынком с много миллиардным оборотом. Это будущее рынка недвижимости и гарантированный способ заработать.
В теории всё выглядело очень просто: застройщик покупает большой участок земли, строит на нём 50-60 модульных домов (мини-домики часто печатаются на 3D-принтерах), а потом продаёт их по $40-$60 тысяч за единицу. Редкий человек сегодня откажется купить свой новенький дом (хотя и очень маленький) за такую смешную сумму.
Кстати, если вы решите купить tiny home за $60 тысяч на 30-лет и без первоначального взноса (даунпеймент), ежемесячный платёж составит примерно $450 в месяц. Для сравнения: студия в Бруклине такого же размера стоит $1,500-$1,700 в месяц.
Застройщики бросились возводить «крошечные дома» и сразу же наткнулись на первое препятствие: правила зонирования.
Большинство из них требуют, чтобы каждый частный дом имел земельный участок и был ограничен в площади. С площадью проблем не возникло, однако на земле застройщими планировали сэкономить: чтобы tiny homes стоили дёшево, дома должна стоять впритык друг к другу.
Суть всех правил зонирования, напомним, сводится к сдерживанию численности населения в конкретном городе/районе. Чем больше людей, тем сильнее нагрузка на инфраструктуру. Дороги и трубы изнашиваются быстрее, возросший объём мусора оборачивается новыми тарифами на его вывоз. Муниципалитеты теряют льготы, когда численность населения растёт.
Как результат, в первой половине года застройщики подали свыше 3.5 тысяч заявлений на пересмотр правил зонирования с целью строительства комьюнити с «крошечными домами». Некоторые из этих исков будут рассматриваться долгие годы. Бюрократический процесс требует всевозможных слушаний и совещаний.
Тем не менее, в штатах Вашингтон, Северная Дакота, Небраска, Миссисипи и некоторых других продажи tiny homes в новых комьюнити стартуют уже в первом квартале 2024 года. Трудно в это поверить, но цены на дома начинаются от $20 тысяч, а если покупатель платит всю сумму сразу, то может рассчитывать на дополнительную скидку. Таким образом, за дом можно рассчитаться кредитной картой с большим лимитом, а потом выплачивать уже минимальные месячные платежи по кредитке.
Американцы, которые уже купили tiny homes, жалуются на три проблемы.
Во-первых, мини-дома обязательно привязаны к плате за обслуживание (maintenance).
Частная компания или какая-нибудь ассоциация вывозит мусор, чистит трубы, следит за электрическими счётчиками, подстригает газоны и обеспечивает безопасность. Обслуживание проводится точно по такой же схеме, что и обслуживание в рядовом билдинге Нью-Йорке.
«Отрезать» дешёвенький tiny home от майнтененса почти невозможно. В частности, сложные подземные коммуникации требуют постоянного присмотра. Целостность водопроводных и канализационных труб в одном доме гарантирует их исправную работу в домах по соседству.
Главной проблемой майтененса является его зачастую непредсказуемая стоимость. Она может превышать платёж по ипотеке. Застройщик хочет не только заработать на продаже домов, но и на их обслуживании.
Вторая проблема - нехватка места.
В 2019 году комюнити из tiny homes в штате Айова быстро превратилась в подобие свалки, так как жители начали покупать пластиковые контейнеры для хранения вещей, которые не помещались в домах. Они заполнили пешеходные дорожки и даже проезжую часть. В итоге комьюнити пришлось временно закрыть из-за нарушений правил пожарной безопасности.
Философия «крошечных домов» отрицает накопительство, свойственное миллионам американцев. Многие люди, загоревшиеся покупкой tiny home, не понимают, что теперь им придётся жить в условиях экстремального минимализма. Они не смогут обзавестись даже велосипедом, если его некуда будет ставить.
На парковку автомобиля рядом с домом вообще во многих комьюнити существует запрет. Купил «крошечный дом» - учись ходить пешком до ближайшей остановки общественного транспорта или официального паркинга, который может оказаться в полумиле от дома.
Каждый переезжающий в мини-дом, должен понимать, что прожить в небольшом пространстве под силу каждому человеку, однако далеко не каждый сможет отказаться от тонны вещей, накопленных за всю жизнь. Их придётся выбрасывать, продавать или хранить в self storage units.
Третья проблема - пополнение в семье.
В большинстве случаев условия контракта на проживание в «крошечных домах» подразумевают одного или максимум двух жильцов. Домовладельцы могут приглашать гостей, но эти гости не могут жить в tiny homes постоянно.
В реальности часто происходит так, что у жильцов появляются дети, поселяются родственники и т. п. Обслуживающая компания обращается в суд, а судья услеживает дискриминацию со стороны обслуживающей компании. В итоге, на небольшой улице с мини-домами живут под сотню человек. Шум, мусор, антисанитария...
Так или иначе, все проблемы, возникающие с tiny homes, будут решаться по мере их поступления. Нас ждёт очень интересный жилищный эксперимент, который в перспективе должен привести к революции в сфере недвижимости. Вполне вероятно, что прогноз об окончании эпохи частных домов в США не сбудется, и через 30-50 лет большинство американцев будут жить именно в «крошечных домах», а не в билдингах.
Максим Бондарь
