Продажа отменяется!
Согласно данным Национальной ассоциации риэлтеров (NAR), продажи домов в США за первые пять месяцев текущего года рухнули на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По крайней мере 1.5 млн. домовладельцев, планирующих продать недвижимость до конца сентября/октября, не смогут этого сделать. Впервые за очень длительный период предложение резко превышает спрос.
Главная проблема заключается в дороговизне.
Согласно данным Федеральной резервной системы (FED), средняя стоимость дома в настоящее время составляет $516,500, а рядовой покупатель планирует уложиться в $400,000. Первые уверены, что недвижимость продолжит расти в цене, вторые - ожидают резкого падения. Как результат, специалисты называют лето 2023 года худшим временем для торга. Продавцы и покупатели как будто находятся на разных планетах. У каждого своё видение будущего.
Так, в пригороде Лос-Анджелеса владелец дома стоимостью $760 тысяч устроил трёхдневный Open House. Посмотреть на недвижимость пришли более 200 человек, что стало своеобразным рекордом в регионе. Почти 30 потенциальных клиентов спросили, может ли торговец сбросить цену на… $75 - $100 тысяч.
Продавец, имевший богатый опыт в сделках с недвижимостью, поначалу воспринимал подобные вопросы как вопиющую наглость, но потом осознал произошедшие изменения в менталитете покупателей. Теперь он включил в рекламу дома фразы Final Price, No Discount и т. п. Он не хочет даже говорить на тему торга.
Вторая проблема - нехватка покупателей.
В их роли, как правило, выступают текущие арендаторы жилья (одиночки, пары, семьи), которые недовольны стабильно растущей арендной платой, и именно по этой причине обдумывают покупку объекта недвижимости. Эти люди не мотивированы домом, как имуществом или инвестицией (классическая идея «американской мечты»). Они просто хотят платить за ипотеку меньше, чем за аренду.
Важно отметить, что лишь 10% арендаторов «твёрдо намерены купить дом». Остальные 90% «рассматривают возможность покупки».
Несерьёзность потенциальных покупателей раздражает как продавцов, так и агентов в сфере недвижимости. Людям нравится рассматривать дома, но они не собираются их покупать.
Специфический клиент изменил образ работы всех экспертов, занятых в сфере продажи/покупки домов. Люди стали больше/дольше работать, но меньше зарабатывать. Минувшей зимой, напомним, Бюро трудовой статистики (BLS) прогнозировало сокращение численности real estate agents из-за надвигающегося кризиса на рынке недвижимости.
Дороговизна HOA Fees.
Об этой проблеме «РБ» писал неоднократно как в статьях, так и в рубрике «Горячая линия». Теперь она приобрела национальный характер и стала угрозой для всего рынка недвижимости США. Люди отказываются покупать дома, которые «привязаны» к жилищным ассоциациям (HOA), взимающим плату за самые разные услуги - от вывоза мусора и уборки снега до видео наблюдения, организации комьюнити-мероприятий и т. п. Сегодня HOA Fees могут достигать $1,000 в месяц и даже превышать платежи по ипотеке.
Как результат, сотни тысяч домовладельцев оказались в одной и той же ситуации: они выставляют дом на продажу по привлекательной цене и моментально находят клиентов, однако клиенты быстро разбегаются из-за высоких HOA Fees.
Особую жадность проявляют управляющие HOA. Они пытаются навязать каждому новому домовладельцу новый контракт с дополнительными взносами за совершенно не нужный сервис.
Фактически, HOA являются таким же злом для рыночной экономики и процветания американцев, как и профсоюзы. Большинству домовладельцев не нравятся эти организации, однако они не знают, как их можно покинуть. В последнее время всё чаще появляются инициативные группы, предлагающие пересмотреть федеральные законы о HOA. Каждый домовладелец должен получить шанс покинуть организацию и ни цента ей не платить.
HOA Fees стали такой большой проблемой в разгар пандемии Covid-19 и экономического кризиса, что сегодня многие продавцы домов вынуждены делать огромные скидки. В Калифорнии, например, скидки на дома с HOA достигают $100 тысяч. В Орегоне продавцы недвижимости часто сообщают, что взносы в HOA оплачены на 3, 5 и даже 10 лет вперёд.
Дом нуждается в ремонте.
Американцы категорически отказываются покупать даже относительно дешёвые дома, где необходимо провести незначительные ремонтные работы. Для сравнения: в 1990-х годах ситуация обстояла совершенно иначе. Тогда покупатели жаждали найти какой-нибудь изъян, выбить дополнительную скидку с владельца, а потом пригласить мастера и устранить проблему за небольшие деньги.
Сегодня стоимость ремонтных работ взлетела на небес, поэтому несколько вмятин в стенах могут поставить крест на планах продать дом. Покупатели хотят видеть даже старую недвижимость в «идеальном» состоянии.
«Если в выставленном на продажу доме сломался бойлер, лучше купить новый за $10 тысяч, чем предоставлять дополнительную скидку на весь дом в $20 тысяч», - отмечают специалисты.
В целом, ситуация на рынке недвижимости настолько запутанная и сложная, что лучший совет сводится к тому, чтобы в настоящий момент ничего не продавать и ничего не покупать. Ставка по 30-летней ипотеке, приближающаяся к отметке 8% годовых, пугает больше всего. Эта цифра лучше всего свидетельствует о реальном состоянии экономики США. Инфляция настолько высокая, что FED не решается давать деньги под более низкий процент.
В настоящее время гораздо разумнее копить деньги на даунпеймент, чем брать ссуду в банке. Часть экспертов убеждены, что покупка недвижимости в 2027-2030 годах с первоначальным взносом в 30% - 60% станет чуть ли не самой выгодной сделкой в истории американской недвижимости.
Вадим Дымарский
