Когда мораторий закончится...
Убытки от федерального моратория на выселение (eviction moratorium), который продолжается почти 14 месяцев, приближаются к отметке в $60 млрд., и в настоящее время Конгресс рассматривает возможность выделения ещё $30 млрд. на спасение лендлордов, не получающих аренду, и арендаторов, не имеющих возможности заплатить за проживание.
Одна из худших ситуаций наблюдается в штате Нью-Йорк, где за аренду не платят от 19% до 25% квартиросъёмщиков. Губернатор Эндрю Куомо, напомним, продлил eviction moratorium до конца августа 2021-го. Это сулит лендлордам исторически рекордные убытки. Если учесть, что месячная стоимость апартамента в городе Нью-Йорк составляет в районе $2,900, то рядовой неплательщик к концу лета задолжает за rent около $49,300. Этой суммы могло бы хватить на 20-процентный даунпеймент для покупки односемейного дома стоимостью $250 тысяч.
Организация National Low Income Housing Coalition насчитала 340 действующих федеральных программ, которые помогают лендлордам и арендаторам минимизировать убытки. Проблема в том, что большинство этих программ в действительности не работают. Отправка заявления/анкеты оборачивается автоматическим отказом в финансовой помощи без объяснения причин.
Здесь стоит отметить, что ещё никогда в своей истории Соединённые Штаты не помогали жильцам и лендлордам, которые не могут строго следовать условиям заключённого лиза. Например, в феврале 2020-го, когда коронавирус ещё только распространялся по стране, Конгресс не выделил ни одного доллара на спасение жильцов/лендлордов. Более того, уже тогда некоторые республиканцы предлагали не закрывать жилищные суды (Housing Courts), а перевести их в дистанционный режим работы - чтобы процедуры выселения продолжались в привычном режиме.
Эксперты по планированию федерального бюджета от демократической партии предупреждают, что к январю 2022-го убытки от eviction moratorium перевалят за $115 млрд. Если Конгресс не найдёт способа решить проблему неуплаты рента, то сначала обанкротятся большие жилищные менеджменты в мегаполисах (Нью-Йорк, Чикаго, Лос-Анджелес, Майами, Филадельфия и т. п.), которые владеют многоквартирными билдингами, потом - закрытые частные комьюнити, затем - рядовые домовладельцы, сдававшие часть жилплощади и покрывавшие за счёт арендаторов часть ипотеки.
Так, в небольшом городке центральной Флориды на 260 домовладельцев пришлось почти 400 неплательщиков. Арендаторы живут в бейсментах, квартирах, комнатах и даже на чердаках. Многие из них не платят аренду с весны 2020-го. Уезжать неплательщики отказываются, а полицейские не могут принудительно выселить жильцов (даже если у последних нет документов для легального пребывания в США). Как результат, почти половина домовладельцев находятся на грани банкротства.
Несмотря на действующие моратории, лендлордам всё-таки удалось выселить более 150 тысяч жильцов-неплательщиков за последние 12 месяцев. Как правило, подобное происходило в маленьких городках, где крошечные суды рассматривают чрезмерно малое количество дел.
В частности, масса жалоб в Конгресс поступила из Техаса, Аризоны и Нью-Мексико. Выброшенные на улицу семьи признавались, что стали жертвами банального сговора лендлордов, судей и шерифов, которые поставили локальные законы выше федеральных.
Сегодня в США наблюдается три любопытных тенденции.
Во-первых, жильцы-неплательщики постепенно покидают апартаменты и уезжают в неизвестном направлении с огромным долгом.
Люди понимают, что лендлорд никогда не взыщет с них деньги, если они неожиданно "исчезнут". Лендлорды имеют о жильцах только базовую информацию - копии удостоверений личности (драйвер-лайсенсов), номера социального страхования и налоговые декларации за давний срок.
Так, домовладелец из Коннектикута, сдававший шесть единиц жилья в собственном доме, рассказал, что все арендаторы уехали без предупреждения с общим долгом почти в $20,000. Лендлорд не смог даже взять с должников расписки об имеющемся долге.
"Федеральные законы таковы, что квартиранты могут обманывать лендлордов и не платить деньги даже в том случае, если деньги у них имеются, - говорит один из домовладельцев".
Вторая тенденция - лендлорды постепенно распродают недвижимость.
В законах о риэл-эстейте существует лазейка, позволяющая обойти eviction moratorium посредством продажи дома. Именно этим фактом объясняется огромное количество новых объектов на рынке недвижимости.
Так, в Калифорнии с молотка ушёл большой дом, в котором жили три семьи, и которые не платили аренду, но имели действующие лизы. Суд признал сделку законной. Выселенных жильцов на время отправили в приют.
Тенденция номер три: взаимовыгодное снижение арендной платы.
Лендлорды договариваются с жильцами о существенной скидке, если последние обязуются платить деньги вовремя. Это приводит к тому, что арендодатели теряют не 100% прибыли, а только 20% - 30% или в худшем случае - 50%.
Так, многие жилищные менеджменты Большого Яблока смогли уговорить квартирантов платить значительно меньше денег и даже расплачиваться кредитными картами. В нью-йоркском Квинсе был случай, когда семья с Ближнего Востока заплатила лендлорду сразу за 24 месяца вперёд посредством кредитной карты, так как лендлорд предложил скидку в 45%. Потом, однако, семейство всё равно погрузилось в долги и перестало вносить платежи - теперь уже по кредитке. Однако эти проблемы лендлорда уже не касались. Деньги терял банк, выдавший карточку с очень высоким лимитом.
Согласно последним прогнозам Конгресса, федеральный мораторий на выселение будет отменён поздней осенью 2021-го. Если штамм Covid-19 начнёт мутировать, мораторий может быть продлён до весны 2022-го. В таком случае в Америке появятся десятки тысяч семей, которые долгие два года прожили в арендованных апартаментах совершенно бесплатно.
Максим Бондарь
Ссылка по теме:
Выселить нельзя оставить
На какие хитрые идут лендлорды, чтобы незаконно выселить жильцов
