Нация арендаторов

Эксперты по продаже/покупке недвижимости с энтузиазмом обсуждают высказывание известного инвестора Гранта Кардоне, который поставил крест на такой бизнес-сфере, как Real Estate.

"Рынок недвижимости закончился в Америке, и он никогда не вернётся назад" ("The housing market is done in America, It will never come back"), - сказал Кардоне. 

Поводом для такого смелого заявления стала настораживающая статистика за май 2019 года. Продажи новых домов упали на 7.8%, что является 5-месячным минимумом. Спад произошёл на фоне рекордного за последние 30 месяцев падения ставки по 30-летнему мортгиджу - до 3.73%. Это парадокс, свидетельствующий о растущем нежелании жителей США покупать дома.

Кардоне особо подчеркнул, что по-прежнему считает инвестиции в недвижимость невероятно выгодным бизнесом и собирается продавать/покупать дома до конца своей карьеры. Вместе с тем инвестор называет эпоху покупки частных домов завершённой. Причиной для такого вывода является не надвигающийся экономический кризис, а изменившаяся система ценностей американцев. Не за горой тот день, когда жители США станут нацией арендаторов. Подобное уже произошло в самых развитых странах Европы. 

Рассуждениям Кардоне есть статистическое подтверждение. Ещё четверть века назад эксперты пророчили Америке "большое одноэтажное будущее", а рынку недвижимости - беспрецедентное процветание. Подобные прогнозы базировались на следующем расчёте: представители поколения бэбибумеров (рождённые в период с 1946 по 1964 годы) начнут передавать по наследству дома тысячелетникам (рождённые с начала 1980-х по 2000-й), которые возродят моду на частные дома и привлекут инвестиции в Real Estate.

Эксперты отмечали, что сами тысячелетники купить дома не в состоянии, так как в большинстве своём очень бедные. Поэтому именно передача по схемам "от родителей к детям" и "от бабушек/дедушек к внукам" станет тем самым толчком для расширения одноэтажной Америки.

Прогнозы оказались не просто ошибочными, но и невероятно глупыми. Бэбибумеры начали массово продавать дома, арендовать жильё, а вырученные деньги тратить на беззаботную старость. Многие вообще перебрались в другие страны, где климат получше, а цены на товары и услуги - в разы ниже американских.

Бэбибумеры не только стали первым поколением в истории США, которое начало массово продавать дома - они не столкнулись с сопротивлением со стороны своих потомков.

К примеру, в 19-20-м столетиях суды были завалены исками о делёжке имущества отцов, матерей, бабушек и дедушек. Мошенничества с передачей наследства процветали. Даже некоторые религиозные конфессии уговаривали прихожан передавать имущество потомкам.

Тысячелетники по своей натуре оказались минималистами. Они совершенно равнодушны не только к недвижимости своих пожилых родственников, но и к остальному имуществу. Как результат, бэбибумеры выручили денег, а дети и внуки за них от души порадовались.

Набирающая обороты тенденция привела к тому, что дома бэбибумеров начали скупать банки и компании, специализирующиеся на сдаче недвижимости в аренду. В ряде случаев бэбибумеры умудрились сначала продать свои дома, а потом их же арендовать. Такие схемы сегодня широко распространены во всех 50 штатах страны.

По мнению Кардоне и других инвесторов в недвижимость, в самом ближайшем будущем до 80 млн. бэбибумеров могут оказаться в арендованных домах и квартирах. Прогнозы о том, что они передадут дома детям/внукам не сбываются. Бэбибумеры продают имущество, получают сотни тысяч долларов на банковские счета и радуются жизни. Они поступают совершенно правильно, так как именно рождённые с 1946-го по 1964-й работали больше других поколений. Их отцы и матери пережили две Мировые войны и Великую депрессию, а на долю бэбибумеров пришёлся гигантский трудовой стаж.

Таким образом, ситуация получается следующая: бэбибумеры продают недвижимость, а у тысячелетников нет ни денег, ни желания её покупать. Поколению тинейджеров Z(с начала 2000-х годов) вообще до материального имущества нет никакого дела. Эти ребята очарованы высокими технологиями и виртуальным пространством. Меньше всего они думают о собственном домике с верандой и бэк-ярдом.

Нежелание представителей разных поколений жить в собственных домах привело к самой большой за последние полстолетия доле американцев, которые арендуют жильё - 36.6%. К середине века этот показатель может увеличиться до 50% - 60%, а к 2100 году - до 85% - 90%.

Эксперты предрекают, что в будущем американский Real Estate будет представлять конкурентную вражду нескольких больших компаний, которые будут скупать частные дома по всей стране, а потом сдавать их в аренду. Эти суперлендлорды заработают миллиарды долларов и сделают спрос на покупку домов частными лицами пройденным периодом. На рынке недвижимости останутся только очень дорогие особняки и поместья. Однако даже они будут рассматриваться покупателями не как жильё, а как выгодная инвестиция.

Напоследок стоит сказать, что средний месячный платёж по 30-летней ипотеке и аренде недвижимости примерно одинаковый. Поэтому в объективном плане покупать дом гораздо выгоднее, чем снимать квартиру. Вы расплачиваетесь за собственное имущество, а не отдаёте деньги неизвестному лендлорду.

В психологическом плане американцы не готовы к покупке домов. Согласно недавнему опросу Freddie Mac, 82% жителей продолжают считать, что аренда гораздо доступнее, чем покупка. Только 18% работающих людей верят в свою способность накопить даунпеймент на дом или купить недвижимость вообще без первоначального взноса.

Поэтому опасения Гранта Кардоне, считающего, что рынок недвижимости в США ждёт не кризис, а смерть, вполне оправданы. Страна и общество стремительно развиваются и когда-нибудь в далёком будущем жители будут с улыбкой воспринимать информацию о том, что под термином "американская мечта" люди прошлого имели в виду свой маленький уютный домик с зелёной лужайкой и звёздно-полосатым флагом на входе.

Евгений Новицкий