Непредвиденные ОбстоЯтельства

По тем или иным причинам вам вдруг приходится продавать свой дом. Например, вынужденный переезд в другой штат вместе со своей фирмой, развод, или просто соседи довели вас чуть ли не до ручки своими экстравагантными выходками.[!]
Многие налогоплательщики не знают до сих пор, хотя соответствующий закон был принят еще в 1997 году, что налоги от полученной «прибыли» при продаже дома – capital gains taxes им платить либо не придется вовсе, либо они заплатят значительно меньше, чем предполагали. Основное условие – вы должны были прожить в доме не менее 2 лет.
Закон от 1997 года позволяет семейным парам не платить capital gains taxes после продажи их дома на полученную в результате сделки прибыли в размере от 250000 до 500000 долларов. Но для этого, повторяем, нужно прожить в проданном доме не менее двух лет из последних пяти.
Однако закон предусматривает и льготы для тех, кто по не зависящим от них обстоятельствам не смог прожить в своем бывшем доме положенные два года. Т.н. непредвиденные обстоятельства (unforeseen circumstances) также дают возможность получить определенное списание с налогов при продаже недвижимости.
Что можно отнести к непредвиденным обстоЯтельствам?

– Вынужденная смена места работы или переезд со своей фирмой в другой штат. Условие – ваше новое место работы должно находиться на расстоянии 50 миль от старой. То есть IRS применяет тот же самый стандарт, что и в случае списания вами расходов на переезд.
– Продажа дома после развода или договоренности в суде о раздельном проживании (separation).
– Продажа дома из-за возникших трудностей с оплатой взятого в банке «мортгиджа» (потеря работы, уменьшение размера зарплаты).
– Переезд в другой штат по причине здоровья. Например, врач рекомендует вам из-за проблем с дыханием переехать в местность с более благоприятным климатом. Рекомендация врача – очень важное обстоятельство, так как ваше личное желание сменить, например, Нью-Йорк на Финикс или Сан-Диего не явится основанием для IRS, чтобы позволить вам не платить capital gains taxes.
– Необходимость в приобретении большего по размерам дома, например, после рождения двойни.
Существуют и другие непредвиденные обстоятельства, которые могут помочь вам сэкономить на выплате налогов.
Еще раз напомним, что полная сумма освобожденных от налогообложения после продажи дома денег - 250,000-500,000 долларов предусмотрена законом, если вы прожили в доме 2 года. Если меньше, то для несемейных она составит 125,000 долларов, для семейных – 250,000 долларов.
Важно!
Обратите внимание. Это очень важно. Закон от 1997 года имеет обратную силу. Если вы уже заплатили capital gains taxes после продажи дома, но имеете право воспользоваться его положениями, вам положен возврат от IRS. Заполните документ - Form 1040X за тот год, когда вы заплатили налог на проданную недвижимость, и направьте его в налоговое ведомство.
Еще один важный пункт закона от 1997 года. До его принятия, если вы имели в доме свой рабочий офис, при продаже недвижимости вам следовало указывать отдельно реализацию дома и отдельно реализацию помещения для ведения бизнеса. При этом на проданный офис льготы по capital gains taxes не распространялись. Теперь же IRS рассматривает обе продажи как одну.
Эксперты рекомендуют, если вы прожили в проданном доме менее двух лет, сохранять все необходимые документы: письмо руководства вашего предприятия о передислокации, письменную рекомендацию вашего доктора, свидетельство о рождении близнецов и т.д.
В любом случае обсудите предлагаемые законом от 1997 года налоговые льготы с вашим бухгалтером. Так надежнее и можно избежать ошибок.