Пишите –ответим

В последнее время я получаю довольно много писем с вопросами. Вот некоторые из них.
Уважаемый Юрий!
Мы купили дом около 4 месяцев назад, и сейчас у нас большая, нераскрытая проблема. Дом очень старый. Он был отремонтирован не тем хозяином, кто продал нам дом, а двумя предыдущими владельцами. Наш реалтор посоветовал нам проверить разрешения на ремонт в City Hall, что мы и сделали. Там нам показали разрешения на электрические, сантехнические и механические работы. Но мы не заметили отсутствия подписи на этих документах. Мы не знали, что можно подать на разрешения и не вызывать инспекцию.  Наша вторая ошибка состояла в том, что мы купили дом, не пригласив home inspector. Нам бы хотелось обвинить кого-то в этой неразберихе, но я думаю, что урок здесь такой: покупатель, будь начеку. Что нам следует сделать, чтобы привести все в порядок? А.

Уважаемая А.
Некоторые инспекторы советуют покупателям проверять подписи на строительных документах, потому что многие берут разрешения на достройку, улучшение, перемоделирование и даже новое строительство без инспекции дома. Муниципальные службы не проверяют каждый дом, на котором числится просроченное разрешение, потому что иногда даже с разрешением работа так и не начинается. Поэтому ничего не стоит сделать «подпольную» работу, без всяких инспекций и подписей. К сожалению, жертвами становятся ничего не подозревающие покупатели, легко обманутые неподписанным разрешением.
В вашей ситуации вам нужно знать, правильно ли произведены работы в вашем доме или нет. Квалифицированный инспектор поможет вам ответить на этот вопрос. После того, как вы ознакомитесь с выводами домашней инспекции, организуйте  проверку от отдела по стрительству (Building Department), чтобы все работы по улучшению дома были  одобрены.  Но будьте готовы ко всему. Этот процесс может быть легким и быстрым или сложным и дорогостоящим, в зависимости от стиля и подхода муниципального инспектора. Например, инспектор может приказать убрать стену, чтобы открыть трубы и проводку. Надеюсь, что работы по исправлению не будут сложными или дорогостоящими.  После того как они будут завершены и все разрешения подписаны, вы будете знать, что все сделано в соответствии с кодами и совершенно безопасно. Если вы когда-нибудь надумаете продать ваш дом, вы уже сделаете это без опасения, что могут быть обнаружены какие-либо скрытые дефекты.

***

Уважаемый Юрий!
Дом, который я покупаю, стоял пустым два года, а продавцы не говорили всей правды о его состоянии. В документах сказано, что отопительный котел в идеальном состоянии, и не было указано никаких других дефектов. На прошлой неделе я вызвала газовую компанию, чтобы они подключили сервис и зажгли котел. Они мне сообщили, что этот котел у них числится как «неработающий», и сказали, что они проинформировали предыдущих владельцев об этой проблеме. Они также сказали им, что медные газовые трубы надо менять. Продавцы сейчас согласились поменять трубы, но хотят, чтобы котел был заменен за мой счет. Что мне делать? Д.

Уважаемая Д.
Кроме спора о том, кто должен платить за новый котел, здесь имеется более широкая проблема - проблема доверия: продавцы продемонстрировали намерение ввести вас в заблуждение по поводу состояния дома, скрыть тот факт, что котел дефективный и его надо менять. Тут возникают дополнительные вопросы, например: а что если есть другие нераскрытые проблемы, о которых бывшие владельцы не говорят? Может, их и нет, но вам уже, конечно, становится интересно.
Другой вопрос: Дом не является законной резиденцией, если в нем нет отопительной системы, которая соответствует минимальным стандартам, согласно кодам. В связи с этим продавцы до продажи должны заплатить квалифицированному контрактору за замену котла, чтобы дом стал пригодным для жилья.

Однако, если цена дома соответствует его состоянию, вы можете договориться принять его как он есть, без замены котла, тем самым сэкономив деньги на стоимости дома. Но перед тем, как вы примете это решение, вам следует нанять квалифицированного и опытного инспектора. По всему видно, что продавцы не хотят указывать вам на все недостатки, поэтому вам нужен профессионал, кто бы эти недостатки выявил.

***

Уважаемый Юрий!
Когда мы купили дом, агент сказал, что он продает его для своей матери, что дом в идеальном состоянии и не требует никаких работ. Это было пять лет назад, а сейчас стали проявляться скрытые проблемы. Сначала у нас появились проблемы с канализацией, но никто не мог найти емкости для сбора канализационных стоков. Соседи говорят, что над этой емкостью был построен гараж. Другая проблема – это отсутствие доступа к пространству под домом. Продавец установил воздушную отопительную систему, и ее трубы заблокировали открытое пространство сбоку дома. Наш инспектор нам указал на это, когда мы покупали дом, но тогда ничего не было сделано. На прошлой неделе мы сделали новый лаз под дом и получили очень неприятный сюрприз: пространство под домом оказалось наполненным черной зловонной стоячей водой от дренажа от стиральной машины, а под полом разрастается плесень.  Продавец попросту проложил дренажный шланг под домом и никому об этом не сказал. После стольких лет есть ли у нас возможность исправить ситуацию? Л.

Уважаемая Л.
Если агент представлял и вас, и свою мать – это не самая лучшая договоренность. Надо было заплатить своему собственному агенту, который бы представлял ваши интересы. Хороший агент договорился бы с вашим продавцом, чтобы тот сделал канализационную инспекцию. Эта инспекция без труда бы выявила тот факт, что до канализационной системы не добраться и для инспекции необходимо сделать к ней подход. Если надо было делать другие канализационные работы, можно было договориться с продавцом, чтобы они были произведены за его счет.
Если лаз был заблокирован, ваш инспектор должен был порекомендовать сделать его доступным до того, как документы на дом были подписаны. В этом случае состояние дренажа, влага и плесень были бы легко обнаружены. Если бы вы нашли эти недостатки раньше, продавец, агент и инспектор отвечали бы за ложную информацию, которую они вам предоставили. Через пять лет у вас такой возможности может уже не быть. Посоветуйтесь, однако, с адвокатом по недвижимости, чтобы вам прояснили ситуацию. 

Юрий Гольдштейн,
Лицензированный Home Inspector, 646-220-3367, ygoldstein@ny.nachi.org