Mitchell-Lama программа
Сегодня двухсловный термин сидит в подкорке каждого нью-йоркца за малым исключением тех, кто проживает поблизости от Центрального парка и строжайшим образом отбирает в свою среду наиболее богатых и уважаемых нанимателей и покупателей миллионных апартаментов. Всех остальных, особенно людей со средними доходами, греют воспоминания о 1955 годе, когда штатные законодатели сенатор Макнил Митчел и член ассамблеи Альфред Лама предложили принять законопроект, включающий ряд финансовых привилегий для строителей жилья. Фактически законопроект был разработан не ими, а экспертами администрации мэра Нью-Йорка Роберта Вагнера.[!] В обмен на привилегии в виде дешевых моргиджей и налоговых послаблений законопроект требовал от строителей возводить солидные многоквартирные дома, устанавливать ренты или цены в кооперативах на приемлемом для семей среднего уровня достатка уровнях, а их рост должен был контролироваться государством.
На сегодня все - наниматели, строители, эксперты, политики - согласны с тем, что программа Mitchell-Lama оказалась вполне успешной. За 25 лет с момента ее принятия было построено более 400 домов, где получили достойное пристанище около 150 тысяч семей. Самым знаменитым примером такой застройки является комплекс Co-Op City в Бронксе на 15 тысяч квартир. Во всяком случае Майкл Макки из группы активистов-нанимателей New York State Tenants and Neighbors Coalition убежден, что «Mitchell-Lama - лучшая из жилищных программ, когда-либо и где-либо принятых штатными законодателями в Америке.»
Чтобы получить квартиру в доме, включенном в программу Mitchell-Lama, перспективный кандидат на въезд должен зарабатывать определенную сумму денег. Хотя конкретные нормы заработка зависят от типа здания, в среднем сейчас годовой доход кандидата должен составлять 60-100 тысяч долларов. Для очень многих нью-йоркцев эта норма оказывается вполне приемлемой. Об этом говорит тот факт, что во многих домах этой программы список ожидания включает людей, готовых ждать до 10 лет. В большинстве зданий этот список вообще закрыт.
И хотя программа пользуется безусловной популярностью, за годы ее существования стало проявляться обстоятельство, вызывающее на сегодня много споров. Дело в том, что в своем стремлении стимулировать строительство и сократить жилищный дефицит послевоенных лет законодатели предусмотрели возможность для участвующих в программе лендлордов выкупать здания из программы через 20 лет после окончания строительства здания и тем самым освобождаться от контроля государства над платежами нанимателей. На сегодня уже 13 лендлордов вывели свои дома из программы, и эта тенденция все усиливается. Уже говорят о том, что Co-Op City тоже уйдет из программы. Естественно, что жители пытаются этому воспрепятствовать через суд и своих представителей в законодательных органах.
Однако, дело не только в обычных аппетитах лендлордов, но и в дороговизне самой программы для государственной казны. К 1979 году на программу было затрачено более 4 млрд. долларов в виде льготных долгосрочных займов и налоговых послаблений. Тем не менее, в погоне за голосами крупные политические игроки в качестве своих козырей использовали предложения о выделении средств на жилищные программы, идеологически родственные Mitchell-Lama. Недаром в бытность мэром Нью-Йорка Р. Джулиани выделил на подобные цели 600 млн. долларов. Претендовавшие на его место демократические кандидаты делали подобные же предложения. В своем обращении к жителям Манхеттена президент этого района Вирджиния Филдс специально подчеркнула задачу сохранения программы Mitchell-Lama: «Строительство доступного жилья - эта наша самая значительная и самая трудная работа. Мы должны сделать все, чтобы уже существующие дома такого типа не исчезли в тумане других наших проблем. Я имею в виду программу Mitchell-Lama.»
Законодатели-демократы в Олбани предлагают законопроекты в защиту интересов нанимателей домов Mitchell-Lama, но эти предложения не имеют никаких шансов пройти через республиканский Сенат. Некоторые предлагают улаживать проблему путем переговоров, и примеры успеха такого подхода уже появились. Но для большинства тех, кто такого успеха не добивается ни в суде, ни путем переговоров, угроза лишения насиженного места становится очень реальной. На страже интересов этих людей стоят и.
Тем, кто хочет получить жилье по Mitchell-Lama в Нью-Йорке, предоставляется эта возможность лишь через листы ожидания в тех зданиях, где они еще открыты. Никакого централизованного списка не существует. Однако, более конкретную информацию о домах этой программы можно получить по тел. 212-863-6500 в городском управлении Housing and Preservation Development, которое ведает 141 зданием на почти 60 тысяч квартир. Информацию о 93 зданиях на 64 тысячи квартир, находящихся под контролем DHCR, можно получить по телефону 212-480-7343. Кстати, в этих домах существуют квартиры, сдаваемые по 8 программе, хотя их очень мало. Ниже приводится список домов Mitchell-Lama в округе Kings:
