Де Блазио все обещает...

Амбициозная программа нью-йоркского мэра Билла де Блазио по созданию в городе в ближайшие десять лет 200 000 доступных (по цене) квартир (“РБ” уже писал об этом) вызывает вопросы у экономистов и у главных участников этой феерии – девелоперов.  Ни те, ни другие пока не могут разобраться,  каким образом эта обширная программа сможет заработать, и откуда  город возьмет на нее средства.

«Конечно, де Блазио объявил, что это самая крупная в стране программа создания жилья для малообеспеченных слоев населения, – говорит экономист Грег Дэвид, – однако как только пытаешься разобраться с  предложенными мэром цифрами, сразу же возникают вопросы, на которые нет убедительных ответов».

Дэвид предлагает отвлечься от впечатляющей цифры 200 000 квартир, и остановиться на более простых и мелких цифрах, таких как пять, семь и восемь. Именно эта арифметика позволит понять, насколько непродуманна и авантюрна программа либерального мэра. 

Итак, согласно плану де Блазио, в Нью-Йорке предполагается сохранить 120 тысяч доступных квартир из нынешнего жилого фонда. Плюс к этому предполагается построить 80 000 новых доступных квартир. Кроме этого, за те же 10 лет предполагается строительство еще 100 000 квартир, которые будут продаваться по рыночным ценам.

Итого эта глобальная программа предполагает строительство 180 тысяч новых квартир, что составляет примерно 5% от нынешнего жилого фонда. Примерно столько было построено в городе при Блумберге, однако тот не считал свою строительную программу каким-то прорывом.

Можно понять,  что такое количество нового жилья никак не сможет повлиять на стоимость аренды в городе. При таком количестве населения стоимость аренды будет непременно расти. И это значит, что некоторые счастливчики смогут получить от мэра дешевое жилье, но для большей части горожан жилье только подорожает.   Так что программа де Блазио поможет небольшой части горожан, и ухудшит жизнь другой. 

Если, конечно, эта программа будет выполнена. А в этом есть вполне обоснованные сомнения.

Для того, чтобы строить подобные многоэтажки, в которых квартиры с рыночной стоимостью сочетаются с доступным жильем, девелоперам необходима гарантированная прибыль – 7 %.  Иначе риск не оправдан. Кстати, это достаточно реальная для этого бизнеса прибыль, и не случайно многие пенсионные фонды, которых удовлетворяет такой возврат, вкладывают свои средства в строительство. Во всяком случае, во время Блумберга так поступали пенсионные фонды городских служащих.

В самом начале блумберговской эпохи применялась модель строительства 80 на 20, что означает  80% квартир строились для обычных покупателей, а 20% – для бедняков.

К концу блумберговского правления в новых билдингах стали строить до 33% доступных квартир. Но и это еще было выгодно девелоперам.

Де Блазио же и такой процент не устраивает. Он хочет, чтобы в новых домах применялась формула 20-30-50. Что означает, что 20% квартир будут отданы самым бедным, 30% тем, кто ненамного богаче, и 50% тем, кого можно отнести к среднему классу.   

При такой раскладке в таком билдинге будет априорно низкая арендная плата, что значительно снизит прибыли девелопера, который в таком доме никогда не сможет получить свои заветные 7% .

Возникает вопрос, зачем застройщику рисковать?

Очевидно, мэр рассчитывает каким-то образом субсидировать строительство. Например, направив на эти цели миллиард долларов из городского пенсионного фонда. Но в таком случае пенсионеры также не смогут получить ожидаемой прибыли, и значит городу придется добавлять из своей казны и в пенсионный фонд.

Также не совсем понятно, откуда мэр возьмет 8 миллиардов долларов, которые он намерен вложить в развитие доступного жилья. В казне таких денег нет, значит вариантов не так много: либо брать в долг, либо сокращать какие-нибудь программы.

При Майкле Блумберге городской долг перевалил за 100 миллиардов долларов и в этом году на его обслуживание уйдет чуть больше 4 миллиардов долларов. К 2018 году на обслуживание долга будет тратиться примерно 7,5 – 8 миллиардов долларов. И это при условии, что федеральный резерв не слишком повысит процентную ставку на займы.

А если ставка вырастет хотя бы на 3-4%?

Понятно, что таких денег у города нет, следовательно, де Блазио, для того, чтобы облагодетельствовать бедняков, будет вынужден сокращать другие программы. И самый главный вопрос, откуда будут урезать деньги. А вариантов не так много: либо школьная система, либо транспортная.

Зато квартир понастроят....

М. Ветров