Лендлорды НА КРЮЧКЕ
Нью-Йорк
Многие лендлорды Нью-Йорка, жаждущие избавиться от пут государственного регулирования рента и вывести принадлежащие им квартиры на свободный рынок, ощущают себя подвешенными на судебном крючке.
Дело в том, что в высший суд штата Нью-Йорк State of New York Court of Appeals домовладельческая компания Tishman Speyer Properties направила жалобу на невыгодное для нее решение нижестоящих судов, где она выступала в роли ответчика, которого истцы обвиняют в незаконном выводе из рент-контроля нескольких квартир в жилых комплексах Stuyvesant Town и Peter Cooper Village и получении одновременно незаслуженной в результате такой акции налоговой льготы J-51 на ремонт домов. Эта льгота требует от ответчика вновь ввести рыночные квартиры в систему рент-контроля и возвратить нанимателям разницу в размере рента.
И вот теперь в ожидании решения суда лендлорды не знают, что делать, какую выбрать более выгодную по деньгам и спокойствию политику обращения с нанимателями. Ожидать же придется долго, поскольку решение суда будет обнародовано, по всем данным, не ранее конца года.
Понятно, что если у лендлорда есть освободившаяся дорогая по ренту квартира, имеющая большие шансы для вывода на рынок, ему не хочется держать ее свободной. Да и нанимателям не нравится ситуация, когда квартиру нельзя быстро занять.
По мысли президента Real Estate Board of New York Стивена Спинолы, «лендлорд боится, что если он сейчас сдаст квартиру как рентрегулируемую, а суд потом примет решение в пользу его единоверцев, то он потеряет деньги». Правда, если он сдаст квартиру как рыночную, а его единоверцы проиграют дело, то ему тоже придется возвращать незаконно полученные деньги. Конечно, психологическое ощущение от этих потерь будет разное. В первом случае лендлорд теряет те свои деньги, которые наверняка мог бы иметь и которые вернуть не удастся. Во втором - лендлорд теряет излишне полученные чужие деньги, с которыми, поскольку они чужие, расстаться легче, чем со своими.
Что же предлагают адвокаты? Так, Стефен Мейстер рекомендует сдавать квартиры как рыночные, но сразу включать в договор пункт с обещанием вернуть деньги, если суд в Олбани решит, что сданная квартира должна оставаться под рент-контролем. Правда, Мейстер не уверен, что суд согласится с такой его рекомендацией.
Ожидает решения суда в Олбани и штатное жилищное ведомство New York State Division of Housing and Community Renewal. Пока им приостановлены все законные процедуры вывода квартир из-под рент-контроля. По закону квартира выводится на рынок, если ее рент превышает 2000 долларов в месяц, а наниматель в течение двух лет зарабатывает более 175 тысяч долларов в год. Однако в большинстве случаев эта операция проводится бесконтрольно - лишь на основании того, что квартира с высоким рентом просто свободна.
Адвокаты, защищающие права нанимателей, тоже не сидят сложа руки в ожидании вердикта высших штатных судей. Фирма Himmelstein McConnell Gribben Donoghue & Joseph совместно с еще двумя адвокатскими фирмами обратилась с групповыми исками в суд, стремясь защитить права нанимателей, проживающих в рыночных квартирах, на обжалование размеров рента.
Так что одна из наиболее ожесточенных войн между жителями Нью-Йорка продолжается под внимательным присмотром властей.
Дело в том, что в высший суд штата Нью-Йорк State of New York Court of Appeals домовладельческая компания Tishman Speyer Properties направила жалобу на невыгодное для нее решение нижестоящих судов, где она выступала в роли ответчика, которого истцы обвиняют в незаконном выводе из рент-контроля нескольких квартир в жилых комплексах Stuyvesant Town и Peter Cooper Village и получении одновременно незаслуженной в результате такой акции налоговой льготы J-51 на ремонт домов. Эта льгота требует от ответчика вновь ввести рыночные квартиры в систему рент-контроля и возвратить нанимателям разницу в размере рента.
И вот теперь в ожидании решения суда лендлорды не знают, что делать, какую выбрать более выгодную по деньгам и спокойствию политику обращения с нанимателями. Ожидать же придется долго, поскольку решение суда будет обнародовано, по всем данным, не ранее конца года.
Понятно, что если у лендлорда есть освободившаяся дорогая по ренту квартира, имеющая большие шансы для вывода на рынок, ему не хочется держать ее свободной. Да и нанимателям не нравится ситуация, когда квартиру нельзя быстро занять.
По мысли президента Real Estate Board of New York Стивена Спинолы, «лендлорд боится, что если он сейчас сдаст квартиру как рентрегулируемую, а суд потом примет решение в пользу его единоверцев, то он потеряет деньги». Правда, если он сдаст квартиру как рыночную, а его единоверцы проиграют дело, то ему тоже придется возвращать незаконно полученные деньги. Конечно, психологическое ощущение от этих потерь будет разное. В первом случае лендлорд теряет те свои деньги, которые наверняка мог бы иметь и которые вернуть не удастся. Во втором - лендлорд теряет излишне полученные чужие деньги, с которыми, поскольку они чужие, расстаться легче, чем со своими.
Что же предлагают адвокаты? Так, Стефен Мейстер рекомендует сдавать квартиры как рыночные, но сразу включать в договор пункт с обещанием вернуть деньги, если суд в Олбани решит, что сданная квартира должна оставаться под рент-контролем. Правда, Мейстер не уверен, что суд согласится с такой его рекомендацией.
Ожидает решения суда в Олбани и штатное жилищное ведомство New York State Division of Housing and Community Renewal. Пока им приостановлены все законные процедуры вывода квартир из-под рент-контроля. По закону квартира выводится на рынок, если ее рент превышает 2000 долларов в месяц, а наниматель в течение двух лет зарабатывает более 175 тысяч долларов в год. Однако в большинстве случаев эта операция проводится бесконтрольно - лишь на основании того, что квартира с высоким рентом просто свободна.
Адвокаты, защищающие права нанимателей, тоже не сидят сложа руки в ожидании вердикта высших штатных судей. Фирма Himmelstein McConnell Gribben Donoghue & Joseph совместно с еще двумя адвокатскими фирмами обратилась с групповыми исками в суд, стремясь защитить права нанимателей, проживающих в рыночных квартирах, на обжалование размеров рента.
Так что одна из наиболее ожесточенных войн между жителями Нью-Йорка продолжается под внимательным присмотром властей.
