DHCR отвечает на вопросы о ренте
Сколько бы нам ни рассказывали о замечательном состоянии духа тех, кто владеет собственным домом, о том, что делает государство, чтобы помочь людям стать домовладельцами, все равно слово «рент» продолжает содержать много тревожного смысла для сердца все еще подавляющего числа американцев, а ньюйоркцев в особенности. Для людей даже среднего достатка рент определяет весь образ жизни, возможность удовлетворения насущных потребностей, подчас всю жизненную судьбу. Сколько страстей и бурь переживают тененты и лендлорды, федеральные, штатные и муниципальные службы в борьбе за приемлемый рент. Сколько места уделяют на страницах печати, экранах и в эфире никогда не стареющей и всегда злободневней теме рента СМИ всех уровней и влияния. Ведь сносный рент – это основа жизненного спокойствия, это фундамент, на котором зиждутся все устремления человека, и опора для преодоления остальных трудностей и разрешения проблем. Чего может добиться в жизни человек без жилья? Какие права у бездомного? Не хочется отвечать на подобные вопросы, тем более что жизнь немалого числа жителей Большого Яблока и так постоянно дает на них ответы. В этом выпуске приводятся ответы DHCR на типовые вопросы тех, кто снимает жилье, платит рент и носит звание «тенент», то бишь наниматель.
Вопрос: Насколько может увеличиться мой рент в Нью-Йорке, если я перезаключаю договор с моим лендлордом?
Ответ: Лендлорд может изменить рент в соответствии с руководящими указаниями Rent Guidelines Board. Так, до 09.30.02 увеличение рента при перезаключении договора на 1 год может быть до 4%, на 2 года – до 6% для тех тенентов, кто въехал в квартиру до 15 июня 1997 года. Для тех, кто заново снимает квартиру после 15 июня 1997 года, увеличение рента в период до 09.30.02 может при договоре на 1 год составить 18%, на 2 года – 20%. Однако это еще не все. У лендлорда есть еще дополнительные возможности увеличения рента, с которыми вы можете познакомиться на сайте Интернета с адресом: www.dhcr.state.ny.us/ora/pubs /html/orafac26.htm
Они определяются штатными законами о Rent Control and Rent Stabilization.
Вопрос: Что грозит тененту, если он без уважительных причин откажется подписывать обновленный договор?
Ответ: Отказ подписать новый договор с законно увеличенным рентом дает основания для выселения. Лендлорд может обратиться к DHCR как к посреднику за разрешением проблемы.
Вопрос: Может ли рент вырасти за счет капитального улучшения жилья?
Ответ: Закон и правила разрешают лендлорду учитывать в увеличении рента расходы на капитальное улучшение жилья (Major Capital Improvement). Это стимулирует лендлордов повышать качество жилищного фонда города и признается судами в спорах по поводу рента.
Вопрос: Может ли тенент быть выселен, если лендлорд не предоставил ему обновленный договор?
Ответ: Cогласно правилам, тенент не может быть лишен своих прав на жилье, если лендлорд не предложил ему новый договор. При этих условиях лендлорд не имеет права начать процедуру выселения.
Вопрос: Какая разница между Rent Control и Rent Stabilization?
Ответ: В Нью-Йорке по правилам Rent Control живут тененты, занимающие здания, построенные до 1 февраля 1947 года, и проживающие в них непрерывно до 1 июля 1971 года. Те, кто стал жителем города после 30 июня 1971 года в домах из шести и более квартир, построенных после 1 января 1974 года, проживают по правилам Rent Stabilized.
Вопрос: Если тенент снимает квартиру в кооперативе, подлежит ли его рент регулированию?
Ответ: Если тенент занимал квартиру в Нью-Йорке с регулированием рента, то после ее превращения в кооперативную по плану, не предусматривающему выселение, его рент продолжает подчиняться правилам регулирования.
Вопрос: При каких обстоятельствах может взиматься штраф за просрочку уплаты рента?
Ответ: Чтобы такой штраф был законным, лендлорд должен убедиться, что просрочка является систематической практикой, и правило взимания за это штрафа прямо записано в договоре.
Вопрос: Что должен сделать лендлорд, чтобы попасть в квартиру для проведения необходимого ремонта с целью избежать уменьшения рента или восстановить ранее сокращенный рент?
Ответ: Лендлорд должен направить тененту соответствующее заказное письмо с уведомлением о вручении не менее чем за восемь дней до предполагаемой даты прихода в квартиру для ремонта.
Вопрос: За сколько дней до истечения срока новый договор должен быть предложен тененту в Rent Stabilized квартире?
Ответ: Новый договор может быть послан по почте или доставлен лично не ранее 150 и не позже 90 дней до истечения срока предыдущего договора. Отсутствие ответа от тенента в пределах 60 дней с момента получения нового договора может служить основанием для начала процедуры выселения.
Вопрос: Что делать, если лендлорд не предлагает новый договор?
Ответ: Прежде всего нужно вступить с лендлордом в контакт, чтобы получить договор. Если он не даст договора, то у тенента есть право направить жалобу в DHCR по форме RA-90.
Вопрос: Имеет ли лендлорд право потребовать залог (security deposit)?
Ответ: Да, такое право лендлорд имеет в момент заключения договора. Величина залога для квартир с регулируемым рентом не может превышать одномесячного рента. Лендлорд должен положить залог в банк на процентный счет.
Вопрос: Какая разница между увеличением рента за ремонт или обновление в квартире тенента и капитальным обновлением дома (МСI)?
Ответ: Без разрешения DHCR лендлорд, который провел ремонт или обновление в квартире, может увеличить рент на 1/40 проведенных расходов. Но при этом он должен получить письменное согласие тенента на увеличение рента, а в случае квартиры с регулируемым рентом послать также письменное уведомление в DHCR. Аналогично лендлорд должен уведомить DHCR и получить его согласие на увеличение рента для всех тенентов дома, если обновление произведено во всем здании. В этом случае согласие тенентов не требуется.
Вопрос: Какие услуги должен предоставлять лендлорд?
Ответ: Он должен предоставлять услуги согласно правил Rent Control или Rent Stabilization. Он должен обеспечивать тенентов водой, теплом, уборкой мусора, ремонтом оборудования и общих помещений и т.д.
Вопрос: Что должен делать тенент, если ленлорд не предоставляет положенных услуг?
Ответ: Прежде всего свою претензию тенент должен направить самому лендлорду в письменной форме. Если реакции не последовало или претензия не удовлетворена, то можно написать заявление на сокращение рента в связи с уменьшением предоставляемых услуг по форме RA-18 и направить его в DHCR.
Вопрос: Если уровень услуг, предоставляемых лендлордом, сократился, то насколько должен уменьшиться рент в квартире с Rent Stabilized?
Ответ: С даты сокращения количества услуг рент в таких квартирах может быть сокращен на тот процент, на который он был увеличен в данном финансовом году по рекомендации Rent Guidelines Board.
Вопрос: Что делать, если лендлорд не выполняет распоряжение DHCR о сокращении рента в связи с уменьшением количества услуг или восстановлении предоставления прекращенных услуг?
Ответ: Если лендлорд не выполняет распоряжение DHCR в течение 30 дней после даты его выпуска, то тенент может направить жалобу, заполнив форму RA-22.1.
Вопрос: Может ли лендлорд обратиться в DHCR для выселения тенента из квартиры с регулируемым рентом до обращения в суд?
Ответ: Если тенент отказывается платить рент, повреждает квартиру или здание, выполняет другие запрещенные правилами действия, то лендлорд может прямо обратиться в суд после соответствующих уведомлений тенента. В некоторых случаях лендлорд должен получить согласие DHCR, для чего заполнить форму RA-54.
Вопрос: Может ли лендлорд выселить тенента из квартиры с регулируемым рентом, чтобы занять ее самому?
Ответ: Да, но прежде он должен получить разрешение от DHCR на форме RA-54 и лишь затем обращаться в суд за выселением, если речь идет о квартире под Rent Control. В случае Rent Stabilized квартиры такое предварительное разрешение от DHCR получать не надо.
Вопрос: Сохраняют ли право на занятие квартиры члены семьи тенента, если он умер или покинул квартиру на постоянное время?
Ответ: Вообще такое право сохраняют те члены семьи тенента, которые проживали с ним в течение не менее двух лет до его смерти или ухода из квартиры (для членов семьи - стариков достаточно одного года совместного с тенентом проживания).
Вопрос: Как защищен тенент, которого лендлорд старается вынудить освободить квартиру с помощью грубых и запрещенных приемов?
Ответ: Ни сам лендлорд, ни кто-либо от его имени не имеет права нарушить право частной жизни, комфорт и спокойствие тенента в его квартире. Если тенент будет считать себя жертвой морального насилия (Harassment) лендлорда, он может обратиться с жалобой в DHCR по форме.
Вопрос: Может ли тенент выяснить в DHCR величину рента, уплаченную за квартиру теми, кто в ней проживал до него?
Ответ: Да, он имеет право на получение такой информации, если сам является законным тенентом.
