ВСТРЕЧНЫЙ план

Америка

Продажи американской недвижимости в этом месяце упали до уровня двенадцатилетней давности. Количество домов, кондоминиумов и квартир, выставленных на срочную продажу, достигло 4.5 миллионов единиц. Практически во всех штатах страны наблюдается одна и та же картина: судебные приставы в присутствии работников банков безжалостно выселяют домовладельцев-должников и опечатывают их жилплощадь.  
«Стоимость среднестатистического дома упала за последний год более чем на 15% и составила $170.300 вместо $199.800, - рассказывает экономист Лоуренс Трангл из National Association of Realtors (NAR). – Ещё три года назад мы были уверены, что к началу 2010 года цена дома превысит $220.000. Никто не мог предположить такого краха...»
Ситуация складывается таким образом, что с карты Америки постепенно пропадают целые комьюнити, а некогда развивающиеся города получают прозвища «призраков».
«Ещё полтора года назад рядом со мной жило шесть семей, - вспоминает Энтони Хилд, бывший житель массачусетского Вествуда. – Мы ходили друг к другу в гости, делали барбекю, играли в бейсбол... Сегодня наш район превратился в пустырь. Люди сначала потеряли работу, а потом и свои дома. Со временем отпала потребность даже в работниках менеджмента, которые стригли газоны и чистили бассейны. Элитная комьюнити превратилась в заброшенную свалку».
В сложившейся ситуации агентствам по продаже недвижимости чрезвычайно трудно продавать дома в «призрачных» комьюнити. «Избавиться от дома на пустующем блоке практически невозможно, - признаётся Мэг Стоквелл, член NAR. – Если раньше люди спрашивали, где работают их соседи, то теперь они требуют сбросить им цену за принудительное одиночество...»
Не секрет, что каждый брошенный домовладельцами дом кардинально меняет обстановку в округе. Сначала банк пытается его безуспешно продать. Потом дом превращается в приют для бездомных и вандалов. Затем полиция наглухо заколачивает окна и двери, превращая некогда уютное жилище в подобие чулана.
«Зачем выгонять людей на улицу, если их дома всё равно пустуют, - недоумевает житель Аризоны Петро Мартиндел. – С июля 2008 года моя семья живёт в трейлере, а мой односемейный дом до сих пор не продан. Банк даже не пытается его продать. Недвижимость превратилась в убежище для тараканов и крыс. Из-за постоянных дождей и образовавшихся в крыше дыр дом начал разрушаться...»
Негласный закон риэл-эстейта гласит, что выставленный на продажу дом не должен пустовать больше трёх недель. За это время с недвижимостью могут произойти досадные неприятности, после чего потребуется косметический или даже капитальный ремонт.
К примеру, выставленный за 2.7 млн. особняк в пригороде Лос-Анджелеса облюбовала стая бродячих собак. Только спустя четыре месяца после «собачей оккупации» банковский агент пришёл посмотреть, что творится внутри дома. Увиденное его ужаснуло. Собаки превратили двор в настоящую конуру. Как следствие потребовалась замена паркетов, ковров, редкой деревянной отделки и устранение зловонного запаха на общую сумму в $200 тысяч.
Сегодня некоторые дома в штате Вашингтон похожи на флоридские особняки во время штормового предупреждения. Окна и двери забиты металлическими листами и десятидюймовыми гвоздями. Трудно поверить, что эта недвижимость была построена и продана всего лишь 2 – 3 года назад. «Сегодня наши банки предпочитают «консервировать» жильё до лучших времён, - рассказывает житель Сол Бедфорд. – Сначала в доме полностью отключается газ, электричество и водопровод. Потом он тщательно обтягивается полиэтиленом и картоном, как габаритная бытовая техника. Затем на него вешают предупреждение об уголовном наказании за незаконное проникновение. Так недвижимость стоит долгие месяцы. И вполне может простоять годы...»
Ещё более плачевная ситуация происходит на рынке первичного жилья. Оснащённые дорогой техникой дома становятся лёгкой добычей для грабителей. «Нам приходится нанимать частных секьюрити для круглосуточной охраны новых домов, - говорит девелопер Николас Визер из Нью-Йорка. – Воры скручивают сантехнику, вырывают из стен технику и даже выкручивают лампочки. Они даже не понимают, что совершают преступление».
Надо сказать, что в Большом Яблоке по количеству воровства в новой недвижимости лидирует Стейтен-Айленд. Далее следуют Квинс и Бруклин.
На сегодняшний день самая дешёвая недвижимость зафиксирована в южных, центральных и северных штатах страны. К примеру, в Аризоне за $90 тысяч можно купить великолепный двухсемейный дом, цена которого два года назад превышала $350 тысяч. Цены в этом штате упали из-за глубокого кризиса в сельском хозяйстве и сокращения рабочих мест в промышленности.
«Условия для жизни замечательны, но свободных рабочих мест здесь нет, и не будет, - признаётся Мэрион Фернндес, жительница аризонского городка Пэйрис. – Некоторые наши жители уже давно выплатили мортгиджи за дом, но теперь им приходится искать деньги на оплату коммунальных услуг».
По данным на конец февраля, в тройку мегаполисов с самыми низкими ценами на недвижимость вошли Финикс (Аризона), Лас-Вегас и Сан-Франциско (Калифорния). В среднем, стоимость домов упала здесь на 34%, 33% и 31.2% соответственно. Нью-Йорк и Лос-Анджелес выглядят на этом фоне более достойно, однако что будет с риал-эстейтом в этих городах - никто предсказать не в силах.
Любопытно, что на Аляске и Гавайских островах спрос на коммерческую и жилую недвижимость держится на уровне 2007 года. Причём в некоторых районах этих отдалённых штатов он подскочил на 25%-30%. В основном дома и офисы скупаются иностранными инвесторами для последующей перепродажи или развития туристического бизнеса.
Солнечные Гавайи и Флорида остаются практически единственными штатами в стране, где мортгидж можно полностью окупить за счёт сдачи жилплощади в аренду. К примеру, 1BDR в Гонолулу реально «отбить» за 6–7 лет. От туристов на Гавайских островах отбоя по-прежнему не наблюдается.

Михаил Соболев

Антинаучная утопия

Социализм – это разумеется большая и страшная бяка! Кто лучше нас, живших в бывшем СССР в эпоху «развитого социализма», знает обо всех «ужасных кошмарах» этого строя? Вечный дефицит, сплошная уравниловка, мизерные зарплаты, типовые квартиры, мебель, туфли «Цебо» и, как верх благополучия, – садовый участок со сторожкой, именуемой «загородной дачей», и автомобиль «Жигуль-копейка»! Тьфу! Пропади оно все пропадом! Страшно вспомнить...
Правда, из этих советских «одно или двухбедрум» никто никого и никогда не выселял, а стоимость всех видов коммунальных услуг (квартплата, свет, газ, вода...) не превышала 10-15% от зарплаты. Но и сама квартира нам не принадлежала. Она принадлежала государству, а все мы – всего лишь «ответственные квартиросъемщики». Правда, жили мы в этих квартирах целыми поколениями.
Ладно, в каждой иронии есть только доля иронии. Поговорим, вернее, помечтаем, пофантазируем серьезно.
В качестве исходного «сырья» для фантазий примем на веру тезис о том, что запальным фитилем для бомбы финансового кризиса послужил кризис ипотечный.  Раздутый пузырь цен на жилье,  раздача банками сомнительных кредитов и прочая, прочая, прочая... Все это всем давно известно. Чем все  закончилось (хотя совсем еще не закончилось...), тоже известно: миллионы людей выброшены на улицу, миллионы ждут, что не сегодня–завтра их постигнет та же участь.  Короче говоря, ипотечный рынок рухнул. Банки, не получающие возврата по выданным кредитам, тоже частично обанкротились, частично, получив гос.дотации и госкредиты, еще дышат.
Опубликованный почти во всех американских СМИ  план Обамы по спасению рынка жилья, малопонятен, т.к. далеко еще не все детали  оглашены, хотя на сайте Казначейства США  « обнародован ряд мер, которые Обама намерен принять в рамках программы вывода рынка недвижимости и ипотечного кредитования из стагнации». (Агентство – Bloomberg)
Если очень коротко, то представленный план разделен на три основных этапа. Цель этого плана  – остановить волну ипотечных банкротств, которая угрожает еще как минимум девяти миллионам американцев.

1. Администрация Барака Обамы намерена стимулировать дальнейшее снижение ставок по ипотечным кредитам и повысить доступность ипотечного кредитования для граждан.  Домовладельцы получат возможность структурировать свои кредиты по более низким процентным ставкам в размере около 5 процентов годовых. Ожидается, что эти меры помогут решить сложности с рефинансированием кредитов четырех-пяти миллионов американцев. Другими словами тем, кто хочет купить дом, ссуду выдадут под меньший процент, а тем, кто уже купил, уменьшат ежемесячные выплаты.
2.Администрация Барака Обамы намерена выделить 75 миллиардов долларов на поддержку неплатежеспособных ипотечных заемщиков. На сегодняшний день в США насчитывается от трех до четырех миллионов человек, у которых размер ежемесячного платежа по ипотеке достигает 40-50 процентов от общего уровня дохода. По предварительным прогнозам, выделенные средства помогут понизить размер платежей по кредиту до 31 процента от уровня дохода заемщика.
В какой конкретно форме это будет сделано, пока не ясно. То ли в виде возврата по налогам, то ли погашение государством части долга, то ли еще каким-то образом... А если вообще человек лишился работы, а вместе с ней и доходов,  что тогда? При всем старании, четкого и однозначного ответа на этот вопрос, я так и не сумел найти.)
3. Администрация  Обамы намерена удвоить размер инвестиций, которые предполагается направить на приобретение акций ипотечных компаний Freddie Mac и Fannie Mae. Теперь на выкуп бумаг каждой из компаний зарезервировано по 200 миллиардов долларов.
Проще говоря, государство намерено избавить эти зарвавшиеся компании от части долгов, купив их акции...
Выступая  на днях в Аризоне, Барак Обама подчеркнул, что планом спасения ипотечного рынка «не удастся воспользоваться спекулянтам, нечестным ипотечным компаниям, а также заемщикам, которые сознательно пошли на покупку дома, который изначально был им не по карману...» В соответствии с новым планом будет осуществлена переоценка домов, а «домовладельцы пройдут проверку, чтобы доказать свое право на получение помощи государства».
Стоп! Что такое «нечестные ипотечные компании»?! Компании, которые нарушили существующие законы США? Тогда их нужно судить и взыскивать с них все убытки. Если же эти компании действовали в рамках закона, тогда, простите, в чем их «нечестность»? Видимо президент все-таки прекрасно осознает, что спекуляция (купил дешевле, продал дороже) вполне в рамках законов США. Следовательно, спекулянтам, все равно удастся «воспользоваться» планам спасения. Что же касается  заемщиков, которые «сознательно пошли на покупку дома, который изначально был им не по карману...», то и эти заемщики действовали в рамках закона. Цены на дома росли (искусственно раздувались) и человек, взявший ссуду в банке и купивший дом, предположим, за 500 тысяч, мог продать его через полгода за 600-650 тысяч, заработав при этом от 100 до 150 тысяч баксов. И с банком расплатился, и при весомой прибыли остался. Чем плохо? Ну а когда пузырь лопнул, а  цены покатились вниз, сами понимаете...
Все! Теперь, как и говорилось в начале этой статьи, «сырье» для фантазий подготовлено, перейдем к построению логической базы для мечты.
Пройдем по всей цепочке. Некий строитель взял ссуду в банке (под, предположим,  5% годовых) и построил дом. Предположим (все цифры – условные), что размер этой ссуды, полученной строителем, составляет 400 тысяч. Но пока ссуда и набежавшие проценты не возвращены, этот построенный дом принадлежит банку-заемщику. Для того чтобы вернуть банку ссуду и получить определенную прибыль, строитель намерен продать дом за 500 тысяч.
Далее... Некий покупатель хочет этот дом купить. Берет в том же (или другом) банке ссуду в 500 тысяч (под те же, предположим, 5% годовых) и платит эти деньги строителю. Теперь этот дом ФОРМАЛЬНО принадлежит этому покупателю, реально же до тех пор, пока этот покупатель не выплатил банку ссуду с процентами, его дом тоже принадлежит банку. Этот покупатель не намерен ни продавать свой дом, ни спекулировать, а честно прожить в нем до старости, вырастить детей и оставить им этот дом в наследство. НО! Кризис, потеря работы, рост процентов по кредиту, падение цен на дома... Покупатель уже не в состоянии платить банку. И продать дом тоже не может, потому что цены на дома упали и  даже продав дом по сегодняшней рыночной цене, он с банком расплатиться полностью не сумеет.  Банкротство и... банк выбрасывает человека на улицу. Но банку необходимо не только вернуть выданный кредит (не потерять денег), но и получить прибыль. Банк пытается продать дом ДОРОЖЕ, чем это смог бы сделать прежний владелец. Естественно, не получается...  Дом без хозяина, без постоянного ухода за ним ветшает и падает в цене. Что тоже, вполне понятно и естественно.
Банк, не получив возврата кредита, не в состоянии выдать очередной кредит строителю; строитель, в свою очередь, не может платить зарплаты рабочим, рабочие не получающие зарплаты не в состоянии платить банку за свои, уже купленные дома и ... Замкнутый круг, который пытается разорвать Обама той самой «программой спасения», о которой я очень схематично и в самых общих чертах говорил в начале статьи.
Но «разрывает» он этот круг весьма своеобразно – пытаясь снизить «кредитное давление» на тех, кого еще НЕ ВЫБРОСИЛИ из домов. А как быть с теми, кого УЖЕ ВЫБРОСИЛИ? Как быть с пустующими и ветшающими домами, которые банки не в состоянии продать?
Вот тут-то и начинаются фантазии, которые, на мой взгляд, не настолько уж и фантастичны.

Почему бы государству, НА ВРЕМЯ, предположим, лет на 5–10 не «социализировать» пустующие дома и не выкупить у банков те дома, по которым домовладельцы не в состоянии платить моргиджи?
Схема, приблизительно, такая:

БАНКИ:
Государство выплачивает банкам РЕАЛЬНУЮ РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ ДОМА НА СЕГОДНЯШНИЙ ДЕНЬ. И ни центом больше. При этом все платежи, полученные банком от бывшего домовладельца до момента, когда банк отобрал у него дом за долги, достаются банку.
Таким образом, банк не только получает большую часть выданного ранее кредита, не только все предыдущие выплаты, но и избавляется от головной боли с продажей домов. Тем более что, как это всем понятно, пустующий дом постоянно падает в цене. Да, банк при этом теряет некоторую часть планируемой прибыли. Но лучше потерять часть, чем не получить вообще ничего.

ГОСУДАРСТВО:
Избавляется от необходимости выкупать ничего не стоящие бумажки под названием «акции», получая вместо них РЕАЛЬНУЮ ЦЕННОСТЬ в виде уже построенных домов.
Далее возможны десятки вариантов:
-Выбросить часть домов на свободный рынок по тем же самым ценам, по которым государство выкупило эти дома у банков. Плюс минимальная наценка, покрывающая расходы государства на сам механизм продажи этих домов. Без права продажи этих домов дороже, сем они были приобретены у государства. Таким образом, исключается возможность приобрести «государственный дом» с целью дальнейшей спекуляции;
-Перевод этих домов в разряд аналогичный «государственных кооперативов», т.е. – минимально возможная цена для покупателя. С пожизненным проживанием, но без права продажи и оплатой всех видов того, что называется «мейтененс»: вывоз мусора, охрана и т.п.;
- Возврат конфискованных за неплатежи домов их бывшим владельцам по НЫНЕШНЕЙ РЫНОЧНОЙ ЦЕНЕ минус все произведенные ранее выплаты по кредитам. И опять-таки без права перепродажи дома выше той стоимости, по которой этот дом «повторно приобретен» у государства.
Повторяю, что вариантов достаточно много. Задача специалистов и финансистов подсчитать минимальную реальную стоимость домов и минимизировать расходы государства на подобную «временную социализацию».
Возникает вопрос; а что произойдет ПОСЛЕ этой «временности», т.е. через эти 5–10 лет? Будем надеяться, что за это время Америка стабилизирует свою экономику и, как обещает Обама, выйдет из нее еще более могучей и уверенной в себе.
А дальше – время жесткого контроля. Всем купившим «государственные дома» в зависимости от их реальных и тщательно проверенных доходов предлагается выбор: либо оплатить государству минимальный (предположим, все те же 5%) процент за предоставленный им ранее беспроцентный кредит с момента приобретения дома и стать полноценным владельцем со всеми вытекающими отсюда правами.  То есть,. продавать дом в зависимости от выгодности такой продажи, оставлять его в наследство и т.п. Либо остаться номинальным владельцем дома и жить в нем, не имея права извлекать прибыль из своей недвижимости.
Во всех случаях, это обойдется государству дешевле, а реальный эффект от потраченных средств намного выше. К тому же миллионы людей сохранят крышу над головой.

ГРАЖДАНЕ:
Получат существенную передышку и возможность купить дома по беспроцентной государственной ссуде; сэкономленные средства вольются в экономику страны; у людей появится уверенность не только в завтрашнем дне, но и уверенность в том, что государство на их стороне.
Вот и вся фантазия. Понятно, что возникнут сотни вопросов:
- Как выкупать у банков дома, - за «живые деньги», за налоговые льготы, на каких-то иных условиях?;
- Определение минимального и максимального уровня доходов у желающих приобрести такие «государственные дома». Мол, все так захотят... Или будут скрывать доходы... Но на то и IRS, на то и всякие контролирующие организации...
-Эти «государственные дома» снизят цены уже выкупленных добросовестными  домовладельцами своих домов, как это повлияет на маркет?...
На все эти, и еще сотни других вопросов должен ответить не «фантазирующий» журналист, а серьезные финансовые аналитики. Только ставить во главу угла эти аналитики должны, на мой взгляд, ни интересы отдельных банков, а интересы людей. Впрочем, это и есть самая ненаучная фантастика...

Леонид Амстиславский