Нью-Йорк - НЕ АМЕРИКА?
Нью-Йорк
В Америке кризис на рынке недвижимости, но не в Нью-Йорке. Конечно, везде банки конфискуют дома неплательщиков мортгиджей. Разница заключается в том, что в городе Большого яблока торговля жильем идет бойко, цены растут, а на остальной территории страны банки не могут продать конфискованные дома и не знают, что с ними делать. Страдают и те, кто остался без дома, и те, в чьи руки он перешел. В Нью-Йорке же на первый взгляд страдают не банкиры, а только те, кто рискует остаться без жилья – как частного, так и арендованного. Однако жилье жилью - рознь.
Организация риелторов Нью-Йорка The Real Estate Board of New York на своем вебсайте ResidentialNYC.com сообщила, что в первом квартале 2008 года средняя цена дома в Нью-Йорке выросла на 28% по сравнению с тем же периодом год назад. Главный вклад в этот рост внесла активная продажа кондоминиумов и кооперативов. Для такого жилья цена за год выросла на 41% и доходит до 1.6 млн. долларов. Президент REBNY Стивен Спинола прямо заявляет: «Рынок роскошного жилья в Нью-Йорке стремительно растет и не имеет никакого отношения к спаду в торговле жильем по всей остальной стране».
Но совершенно другая картина складывается, когда речь идет о довольно скромных домовладельцах или о нанимателях жилья в их домах. Тут Нью-Йорк и Америка – одно и то же. Ведь на крючок supreme мортгиджей ньюйоркцы попадались ничуть не меньше, чем жители других городов страны.
Так что, если говорить не о роскошных квартирах в Манхэттене, а о жилье в целом во всем Нью-Йорке, то данные отчета риэлторской фирмы Prudential Douglas Elliman представляются более привычными для нынешнего времени.
Если общее число продаж недвижимости в первом квартале этого года в Манхэттене сократилось на 6%, по всему Нью-Йорку это сокращение составило 22%. Также, в отличие от Манхэттена, средняя цена домов в Квинсе упала на 5%, а в Бруклине – на 3%, но квартирное жилье подорожало на 10% и 13% соответственно. Люди, вынужденные покидать свои дома, увеличивают спрос на квартиры, в результате чего их строительство ведется ударными темпами.
А что делать тем, кто снимает квартиру в доме, у которого сменился владелец, желающий из своей покупки выжать как можно больше прибыли?
Хосе Агуайра 14 лет спокойно жил с семьей в одном из многоквартирных домов Квинса. Платил рент в 1018 долларов. В октябре 2006 года сменился хозяин. Им стала манхэттенская фирма , которая трижды пыталась выселить Хосе через суд якобы за неуплату рента. Суд оказался на стороне Хосе, так как тот доказал, что платил регулярно. Но от многих прежних нанимателей новому владельцу удалось избавиться. Цель проста: провести косметический ремонт и сдать жилье по значительно повышенным ценам.
С каждым годом все больше новых домовладельцев практически реализует свою цель избавиться от долговременных «дешевых» арендаторов, а фонд доступного жилья в Нью-Йорке сокращается. Власти не оказывают этой тенденции серьезного сопротивления, перекладывая решение проблемы на арендаторов. Так, жители дома, где Хосе ведет борьбу с Vantage, обратились за помощью к адвокатам, работающим с малоимущими клиентами. Совместными усилиями юристов Catholic Migration Office, Legal Aid Society и Queens Legal Services в прошлом месяце был подан иск в суд против Vantage, которую обвиняют в том, что она обманным путем пыталась выселить квартиросъемщиков.
Свое возмущение действиями новых инвесторов выражают многие группы населения города, протестуя против выведения жилья из сферы стабилизированного рента. Стоит слегка обновить односпальную квартиру, и ее месячный рент сразу поднимается с 800 до 1400 долларов в месяц. Это недавно подтвердила представитель правозащитной организации Housing Here and Now Хлоя Трибич, которая возглавила 17 апреля протест нанимателей в районе Саннисайд против хищнической политики нью-джерсийской фирмы Urban American, владеющей сотней жилых зданий в городе.
Адвокаты, работающие в этой сфере, упрекают штатное управление Department of Housing and Community Renewal (DHCR) и городское жилищное ведомство Department of Housing Preservation and Development (HPD) в недостаточном сопротивлении наступлению жаждущих прибылей инвесторов, в результате которого за последние пять лет из 1 млн. квартир с регулируемым рентом 10% превратились в чисто рыночные. И если вокруг знаменитой сделки с продажей манхэттенского комплекса Stuyvesant Town со стабилизированным рентом, когда компания Tishman Speyer уплатила за него 5.4 млрд. долларов, был поднят определенный шум, то более скромные сделкиостались без внимания. Как утверждает сделанный в 2005 году обзор ситуации с жильем в Нью-Йорке, за период с 2002 по 2005 годы количество квартир с месячным рентом в пределах 500-800 долларов сократилось на 90 тысяч, а с рентом 800-1000 долларов – на 20 тысяч. Зато число квартир с рентом 1000-1500 долларов выросло на 80 тысяч. О сложившейся ситуации с возмущением говорит Бенджамин Дулчин – один из руководителей правозащитной организации Association for Neighborhood and Housing Development: «HPD большую часть своего внимания уделяет брошенным домам и возрождению к жизни трущоб, а тревожнейшая ситуация вывода нормального жилья из сферы стабилизации рента на рынок не вызывает ни у HPD, ни у DHCR ни малейшего беспокойства, хотя становится все очевиднее, что нынешние правила вывода освободившегося жилья на свободный рынок должны быть отменены хотя бы для того, чтобы полностью прекратить человеческие трагедии тех, кто вынужден покидать обжитые гнезда». Короче говоря, Дульчин потребовал прекращения harassment и abuse по отношению к этим людям.
Конечно, далеко не все новые хозяева ведут себя так агрессивно по отношению к унаследованным вместе с домами нанимателям, как Vantage Properties. Кроме того, город имеет несколько программ, финансово помогающих лендлордам обновлять старые здания и сохранять их доступность для небогатых жителей города. Однако в прошлогоднем обзоре, подготовленном Independent Budget Office, отмечено, что с помощью этих программ в качестве доступных удалось сохранить лишь 20 тысяч квартир (имеются в виду наниматели с годовым доходом не более 39700 долларов для одиночки и 56700 долларов для семьи из четырех человек).
Из долгосрочных планов М. Блумберга известно, что он намерен потратить до 2013 года 7.5 млрд. долларов на введение в доступный жилой фонд города дополнительно 165 тысяч квартир. И представитель HPD Нейл Коулман без тени сомнения заявляет, что это количество с лихвой заменит все нынешние потери. Кроме того, по его мнению, «когда лендлорд улучшает качество жилья – это благо для нанимателей, и если при этом он повышает рент, то у тех, кто живет в квартирах со стабилизированным рентом, есть возможность отстаивать свои права через DHCR».
В свою очередь, в DHCR уверяют, что они полностью в курсе происходящего на рынке недвижимости и немедленно вмешиваются в ситуацию, если она ведет к harassment и abuse нанимателей.
Между тем инвесторы, вкладывающие ныне свои средства в городскую жилую недвижимость, строят свои бизнес-планы, исходя из намерения сделать нанимателями своих обновленных квартир только семьи со средним достатком. Малоимущие люди в их планы не входят.
Наглядным примером подобной политики является все та же Vantage Properties. Приобретя в Квинсе комплекс Queens Portfolio II из 2 тысяч квартир, фирма рассчитала, что оборот жилья в этом комплексе будет составлять до 10% в год, что уже вдвое выше установленного в городе норматива в 5.6% для квартир с рентом меньше 800 долларов. Кроме того, выяснилось, что на обновление освобождающейся квартиры в среднем придется потратить 24 тысячи долларов что, даже по существующим нормам возврата подобных расходов дает фирме возможность увеличить месячный рент на 600 долларов. Поэтому понятно откровенное заявление президента фирмы Нейла Раблера, что речь может идти о заселении ее домов только семьями со средним уровнем доходов – учителями, городскими служащими, студентами и т.п.
Практически те же планы имеет Urban American. Ее руководитель Дуглас Айзенберг говорит: «Мы покупаем обветшалые дома, производим ремонт, после чего повышаем рент, что позволяет улучшить условия жизни тем, кто уже давно живет в доме, одновременно привлекая туда более состоятельных новых жильцов, для которых рент составит менее трети их дохода».
Однако что бы ни говорили домовладельцы, риск для малоимущих ньюйоркцев остаться без жилья увеличивается. Рынок диктует свои законы, которые находятся в нарастающем конфликте с законами, принимаемыми в парламентах штата и города в защиту малоимущих людей. Как будет развиваться дальше этот конфликт, покажет время, но оснований для пессимистического прогноза достаточно.
Организация риелторов Нью-Йорка The Real Estate Board of New York на своем вебсайте ResidentialNYC.com сообщила, что в первом квартале 2008 года средняя цена дома в Нью-Йорке выросла на 28% по сравнению с тем же периодом год назад. Главный вклад в этот рост внесла активная продажа кондоминиумов и кооперативов. Для такого жилья цена за год выросла на 41% и доходит до 1.6 млн. долларов. Президент REBNY Стивен Спинола прямо заявляет: «Рынок роскошного жилья в Нью-Йорке стремительно растет и не имеет никакого отношения к спаду в торговле жильем по всей остальной стране».
Но совершенно другая картина складывается, когда речь идет о довольно скромных домовладельцах или о нанимателях жилья в их домах. Тут Нью-Йорк и Америка – одно и то же. Ведь на крючок supreme мортгиджей ньюйоркцы попадались ничуть не меньше, чем жители других городов страны.
Так что, если говорить не о роскошных квартирах в Манхэттене, а о жилье в целом во всем Нью-Йорке, то данные отчета риэлторской фирмы Prudential Douglas Elliman представляются более привычными для нынешнего времени.
Если общее число продаж недвижимости в первом квартале этого года в Манхэттене сократилось на 6%, по всему Нью-Йорку это сокращение составило 22%. Также, в отличие от Манхэттена, средняя цена домов в Квинсе упала на 5%, а в Бруклине – на 3%, но квартирное жилье подорожало на 10% и 13% соответственно. Люди, вынужденные покидать свои дома, увеличивают спрос на квартиры, в результате чего их строительство ведется ударными темпами.
А что делать тем, кто снимает квартиру в доме, у которого сменился владелец, желающий из своей покупки выжать как можно больше прибыли?
Хосе Агуайра 14 лет спокойно жил с семьей в одном из многоквартирных домов Квинса. Платил рент в 1018 долларов. В октябре 2006 года сменился хозяин. Им стала манхэттенская фирма , которая трижды пыталась выселить Хосе через суд якобы за неуплату рента. Суд оказался на стороне Хосе, так как тот доказал, что платил регулярно. Но от многих прежних нанимателей новому владельцу удалось избавиться. Цель проста: провести косметический ремонт и сдать жилье по значительно повышенным ценам.
С каждым годом все больше новых домовладельцев практически реализует свою цель избавиться от долговременных «дешевых» арендаторов, а фонд доступного жилья в Нью-Йорке сокращается. Власти не оказывают этой тенденции серьезного сопротивления, перекладывая решение проблемы на арендаторов. Так, жители дома, где Хосе ведет борьбу с Vantage, обратились за помощью к адвокатам, работающим с малоимущими клиентами. Совместными усилиями юристов Catholic Migration Office, Legal Aid Society и Queens Legal Services в прошлом месяце был подан иск в суд против Vantage, которую обвиняют в том, что она обманным путем пыталась выселить квартиросъемщиков.
Свое возмущение действиями новых инвесторов выражают многие группы населения города, протестуя против выведения жилья из сферы стабилизированного рента. Стоит слегка обновить односпальную квартиру, и ее месячный рент сразу поднимается с 800 до 1400 долларов в месяц. Это недавно подтвердила представитель правозащитной организации Housing Here and Now Хлоя Трибич, которая возглавила 17 апреля протест нанимателей в районе Саннисайд против хищнической политики нью-джерсийской фирмы Urban American, владеющей сотней жилых зданий в городе.
Адвокаты, работающие в этой сфере, упрекают штатное управление Department of Housing and Community Renewal (DHCR) и городское жилищное ведомство Department of Housing Preservation and Development (HPD) в недостаточном сопротивлении наступлению жаждущих прибылей инвесторов, в результате которого за последние пять лет из 1 млн. квартир с регулируемым рентом 10% превратились в чисто рыночные. И если вокруг знаменитой сделки с продажей манхэттенского комплекса Stuyvesant Town со стабилизированным рентом, когда компания Tishman Speyer уплатила за него 5.4 млрд. долларов, был поднят определенный шум, то более скромные сделкиостались без внимания. Как утверждает сделанный в 2005 году обзор ситуации с жильем в Нью-Йорке, за период с 2002 по 2005 годы количество квартир с месячным рентом в пределах 500-800 долларов сократилось на 90 тысяч, а с рентом 800-1000 долларов – на 20 тысяч. Зато число квартир с рентом 1000-1500 долларов выросло на 80 тысяч. О сложившейся ситуации с возмущением говорит Бенджамин Дулчин – один из руководителей правозащитной организации Association for Neighborhood and Housing Development: «HPD большую часть своего внимания уделяет брошенным домам и возрождению к жизни трущоб, а тревожнейшая ситуация вывода нормального жилья из сферы стабилизации рента на рынок не вызывает ни у HPD, ни у DHCR ни малейшего беспокойства, хотя становится все очевиднее, что нынешние правила вывода освободившегося жилья на свободный рынок должны быть отменены хотя бы для того, чтобы полностью прекратить человеческие трагедии тех, кто вынужден покидать обжитые гнезда». Короче говоря, Дульчин потребовал прекращения harassment и abuse по отношению к этим людям.
Конечно, далеко не все новые хозяева ведут себя так агрессивно по отношению к унаследованным вместе с домами нанимателям, как Vantage Properties. Кроме того, город имеет несколько программ, финансово помогающих лендлордам обновлять старые здания и сохранять их доступность для небогатых жителей города. Однако в прошлогоднем обзоре, подготовленном Independent Budget Office, отмечено, что с помощью этих программ в качестве доступных удалось сохранить лишь 20 тысяч квартир (имеются в виду наниматели с годовым доходом не более 39700 долларов для одиночки и 56700 долларов для семьи из четырех человек).
Из долгосрочных планов М. Блумберга известно, что он намерен потратить до 2013 года 7.5 млрд. долларов на введение в доступный жилой фонд города дополнительно 165 тысяч квартир. И представитель HPD Нейл Коулман без тени сомнения заявляет, что это количество с лихвой заменит все нынешние потери. Кроме того, по его мнению, «когда лендлорд улучшает качество жилья – это благо для нанимателей, и если при этом он повышает рент, то у тех, кто живет в квартирах со стабилизированным рентом, есть возможность отстаивать свои права через DHCR».
В свою очередь, в DHCR уверяют, что они полностью в курсе происходящего на рынке недвижимости и немедленно вмешиваются в ситуацию, если она ведет к harassment и abuse нанимателей.
Между тем инвесторы, вкладывающие ныне свои средства в городскую жилую недвижимость, строят свои бизнес-планы, исходя из намерения сделать нанимателями своих обновленных квартир только семьи со средним достатком. Малоимущие люди в их планы не входят.
Наглядным примером подобной политики является все та же Vantage Properties. Приобретя в Квинсе комплекс Queens Portfolio II из 2 тысяч квартир, фирма рассчитала, что оборот жилья в этом комплексе будет составлять до 10% в год, что уже вдвое выше установленного в городе норматива в 5.6% для квартир с рентом меньше 800 долларов. Кроме того, выяснилось, что на обновление освобождающейся квартиры в среднем придется потратить 24 тысячи долларов что, даже по существующим нормам возврата подобных расходов дает фирме возможность увеличить месячный рент на 600 долларов. Поэтому понятно откровенное заявление президента фирмы Нейла Раблера, что речь может идти о заселении ее домов только семьями со средним уровнем доходов – учителями, городскими служащими, студентами и т.п.
Практически те же планы имеет Urban American. Ее руководитель Дуглас Айзенберг говорит: «Мы покупаем обветшалые дома, производим ремонт, после чего повышаем рент, что позволяет улучшить условия жизни тем, кто уже давно живет в доме, одновременно привлекая туда более состоятельных новых жильцов, для которых рент составит менее трети их дохода».
Однако что бы ни говорили домовладельцы, риск для малоимущих ньюйоркцев остаться без жилья увеличивается. Рынок диктует свои законы, которые находятся в нарастающем конфликте с законами, принимаемыми в парламентах штата и города в защиту малоимущих людей. Как будет развиваться дальше этот конфликт, покажет время, но оснований для пессимистического прогноза достаточно.
