Город откликается на беду
Нью-Йорк
Кризис рынка недвижимости, пошатнувший всю американскую экономику, не обошел и Нью-Йорк. Большое число небогатых домовладельцев, польстившихся в свое время на рекламу второсортных (subprime) мортгиджей и не удосужившихся изучить их коварные условия, неожиданно для себя столкнулось с резким ростом платежей, оказавшихся для них явно не по карману. Как следствие неплатежеспособности таким бедолагам стали приходить от банков предупреждения о конфискации жилья.
Обычно, если у неудачливого домовладельца возникает проблема с банком, то никого, кроме него самого, она не волнует. В частности, банк, который вполне спокойно забирает себе дом, продает его и возвращает свои деньги с лихвой.
Но это действует, пока таких неудачников относительно мало. А что делать, когда их становится много? Что делать вообще, когда нарушаются законы нормального свободного рынка? Тогда его ярые приверженцы вспоминают о ненавистном государстве и обращаются к нему за помощью. Государство же прекрасно понимает, что, оказывая такую помощь, играет роль отнюдь не просто доброго самаритянина, что, неся ответственность за пусть и рыночную экономику страны, оно не может бросить на произвол судьбы тех, кто, в конечном счете, благополучие этой экономики определяет.
Поэтому власти Нью-Йорка на кризисную ситуацию реагируют и в пределах своих возможностей организуют необходимую помощь незадачливым домовладельцам, стараясь как-то облегчить их судьбу и предотвратить превращение в бездомных. Прежде всего привлекаются различные общинные организации и создаются дополнительные (фактически лоббистские) структуры, которые должны давать консультации, вести переговоры с банками, изыскивать источники дополнительного финансирования, всячески помогать неграмотным домовладельцам правильно оформить свои бумаги.
В офисе агентства , что в районе Джамайка (Квинс), вполне обычное явление сейчас встретить клиента с доходом в 30 тысяч долларов в год, на шее которого висит мортгидж в 400 тысяч долларов. «Не нужно быть большим математиком, - говорит координатор агентства Черинелли Дисла, - чтобы понять, что с таким доходом заплатить за такой мортгидж (вместе с другими расходами по дому) невозможно». В те времена, когда в районе Джамайки появилась реклама соблазнительных мортгиджей, не нашлось никакой программы просвещения тех, кто оказался пойманным на такую приманку. А таких оказалась половина всех домовладельцев.
И вот город решил “сплести сетку безопасности” для районов типа Джамайки. Создан , который будет объединять усилия всех ветвей городской власти, общинных групп, филантропов и бизнесменов, чтобы обеспечить «мягкую посадку» рынку недвижимости.
Координирующая роль этого центра режиссируется советом, куда входят представители общин, сектора финансовых услуг и благотворительных фондов. Сам штат центра сравнительно невелик и включает специалистов по предотвращению конфискаций. На первых порах он распоряжается суммой в 5.5 млн.долларов, которые поступили от Горсовета Нью-Йорка, городского Управления по сохранению и строительству жилья (НРD) и Института “Открытое общество”. Также оказали поддержку государственная компания Freddie Mac, банк HSBC и фонд Citi Foundation.
Планируется собранные деньги направить организациям, которые будут работать непосредственно в затронутых кризисом районах, которые Центр выберет в ближайшие месяцы. Трем десяткам специалистов по финансам предстоит обслуживать несколько тысяч клиентов в год. Кроме того, еще 22 юриста должны будут обработать не менее тысячи дел. Главная цель работы всех этих людей – помочь людям в переговорах с банками об изменении условий мортгиджей или их перефинансировании.
Один из авторов проекта создания Центра Сара Людвиг из организации считает, что этот координирующий орган не только предоставит возможность реально помочь жертвам кризиса, но и даст руководству города необходимое представление о всей проблеме. «Это представление поможет еще лучше и эффективнее реализовать идею предотвращения конфискаций на основе системных политических реформ и нововведений», - выразилась С.Людвиг.
Опубликованная в начале марта статистика показала, что последние месяцы 2007 года ознаменовались рекордным количеством поползновений банков конфисковать дома неплательщиков. Всего за весь 2007 год в Нью-Йорке были заявлены 14 тысяч требований о конфискации. Например, в 2005 году их было менее 7 тысяч.
Кризис недвижимости в городе имеет вполне определенные демографические границы. Как показал анализ кредитования домов, проведенный в Нью-Йоркском университете, на коварные мортгиджи польстилось в четыре раза больше черных людей, чем белых. Среди латинос таких оказалось в три раза больше, чем белых. Исследования показывают, что большинство клиентов таких моргиджей проживают в бедных районах с преобладанием черного населения, таких, как Фордхэм и Бедфорд-Стайвезант.
Пока законодатели в Вашингтоне и Олбани пытаются придумать какие-то политические меры, чтобы вытащить домовладельцев страны из ямы конфискаций, для местных организаций, работающих непосредственно с людьми, становится ясно, что им не справиться с валом просьб о помощи. Соломон Грин из Furman Center отмечает: «Существует много проблем относительно реформирования законов о кредитовании домовладения, но главная – нехватка консультантов и юристов, которые бы реально помогали людям».
Созданный городом Центр планирует консультировать незадачливых заемщиков на всех стадиях истории получения ими кредитов и расплаты за него - вплоть до угрозы потери домов. Чтобы предотвратить конфискацию, консультанты центра будут стараться убрать из цепочки банк – заемщик всех жадных до комиссионных посредников, для которых бюрократизм и безответственность – главные характеристики ведения бизнеса.
С.Людвиг признает, что от общения с этими людьми даже по телефону можно «с ума сойти». Поэтому, по ее мнению, координирующая роль Центра должна свестись к тому, чтобы специалисты групп, действующих в интересах кандидатов в бездомные, оказали необходимое давление на посредников, представляющих интересы банков-кредиторов, и заставили их также участвовать в преодолении кризиса.
Город настраивает Центр на работу в течение длительного времени с постепенным расширением спектра мер по преодолению кризиса. Сотрудники этой организации и ее партнерских групп начнут подключать клиентов к поддерживаемым властями страны и штата программам перефинансирования. Примером таких программ может служить штатная “Keep the Dream”, расширение которой обеспечит доступ к специальным схемам перефинансирования как раз тех, кто оказался ныне в тяжелейшем положении.
Сотрудники и подрядчики Центра будут заниматься и теми, чьи дома уберечь от конфискации окажется невозможным. Здесь они будут помогать максимально снизить потери от продажи домов, стремясь к тому же, чтобы последние попали в руки жителей этих же районов, а не грабителей-застройщиков, для которых главное – захватить участок земли.
Но самой важной целью работы всех, кого город мобилизует на борьбу с кризисом недвижимости, является просвещение потенциальных покупателей. Эти люди должны научиться более глубоко понимать детали процедуры получения мортгиджей и распознавать (особенно на первых этапах) те ловушки, которые им готовят кредиторы – хищники.
Участвующий в этой просветительской работе Филип Ленц из агентства подчеркивает, что «реальная трагедия» кризиса заключается в том, что многие из попавших в него домовладельцев имели право на нормальные первосортные (prime) мортгиджи. «К несчастью, - замечает Ленц, - слишком много людей соблазнились на предложения брокеров мортгиджей по низкой цене, что потом оказалось обманом».
В рамках всей кампании по преодолению кризиса речь должна идти не только об индивидуальной помощи тем, кто уже попал в беду, но и об интенсивной работе политиков как по модернизации существующего законодательства, так и по стимулированию деятелей с Уолл-стрита найти необходимую «смазку» для улучшения работы двигателей рынка supreme мортгиджей.
Поборники справедливости в политике кредитования надеются предоставить бедолагам с недвижимостью дополнительный юридический ресурс в борьбе с жадными кредиторами путем пересмотра штатного , под крылом которого сейчас находятся лишь самые дорогие и рискованные мортгиджи. Поправки к закону предусматривают введение стандартов прозрачности совершения сделок, их финансовую доступность и повышение корпоративной ответственности кредиторов.
«Можно, конечно, развернуть просветительную работу среди жертв кризиса, но охватить при этом каждого из них невозможно, поэтому фундаментальной проблемой является добиться полной ответственности всей системы кредитования за совершаемые ею деяния», - заявляет Грегори Джост из расположенной в Бронксе общинной организации .
Кризис недвижимости – это не только несчастье для отдельных, пусть и многочисленных, домовладельцев. Ухудшается общий уровень жизни в таких районах, сокращаются поступления от налогов на недвижимость, прекращаются платежи за те услуги (вода, электричество, газ), без которых нормальная жизнь невозможна, разрушаются дома тех, кто в связи с кризисом перестает о них заботиться. Исследование, проведенное в 2005-2006 годах национальной адвокатской группой , обнаружило, что только в Бруклине конфискация почти 4 тысяч домов оказала негативное влияние на 740 тысяч других видов собственности, приведя к потере 12.5 млрд. долларов в виде сокращения цен на дома и общей налоговой базы.
И поскольку многие из конфискуемых домов являются многоквартирными, среди пострадавших оказываются не только домовладельцы, но и наниматели квартир. Если эти дома переходят в руки весьма кровожадных новых владельцев, нанимателям грозит нарушение всех их прав - вплоть до принуждений к выселению. Такую дополнительную волну несчастных людей предвидит адвокат Ренато Джордан из правозащитной группы Bushwick Housing Independence Project: «Через несколько месяцев к нам начнут обращаться за помощью те, кто не владеет домами, а снимает в них жилье с жалобами на то, что кризис лишает и их нормальных условий жизни».
Некоторые эксперты полагают, что сложившаяся ситуация подвигнет законодателей заняться не только аварийными мерами, но и задуматься над общим пересмотром всех устоявшихся и явно устаревших правил домовладения. Адвокаты-правозащитники предлагают узаконить такие схемы застройки свободных участков, которые бы находилась в руках местных общинных организаций и не давали возможности развернуться тем, кто интересами общины пренебрегает. Например, во Флинте (Мичиган) спонсируемый штатом профинансировал такую перестройку конфискованных домов, чтобы они оставались доступными для проживания в них небогатых людей и находились во владении местных, а не посторонних жителей.
И хотя подобная концепция «земельных трестов» еще не получила развития в Нью-Йорке, такие организации общинной застройки, как Fifth Avenue Committee в Южном Бруклине и Abyssinian Development Corporation в Гарлеме, уже начали превращать заброшенные дома в жилье, доступное для аренды и владения местными жителями.
Группы, требующие проведения реформ, обращают свое внимание на закон , который вынуждает банки предлагать специальные финансовые услуги небогатым общинам. Расширение сферы действия этого закона позволит получить доступ к таким услугам тех общин, которые сейчас обделены заботой политиков. Примеру таких банков наверняка последуют и другие финансовые институты, заинтересованные в преодолении жилищного кризиса.
«Нужно не только развить деятельность финансовых институтов и особенно кредитных союзов в направлении предложения именно таких продуктов и услуг, в которых нуждаются общины, но и сделать все, чтобы общины набрались необходимых знаний об этих организациях, которые позволили ли бы им избегнуть нападений финансовых хищников», - призывает Питер Брей из представляющей местные кредитные союзы организации .
Все, кого волнует влияние кризиса недвижимости на жизнь в городе, выражают надежду, что объединенными усилиями властей, правозащитных, просветительных, благотворительных организаций удастся найти решения, которые позволят выйти из кризиса и не допустить его появления в будущем. «Созданный Центр должен сосредоточиться не только на помощи отдельным людям, но и найти кардинальное решение проблемы, чтобы полностью стабилизировать жизнь наших общин», - заявляет С.Грин.
Обычно, если у неудачливого домовладельца возникает проблема с банком, то никого, кроме него самого, она не волнует. В частности, банк, который вполне спокойно забирает себе дом, продает его и возвращает свои деньги с лихвой.
Но это действует, пока таких неудачников относительно мало. А что делать, когда их становится много? Что делать вообще, когда нарушаются законы нормального свободного рынка? Тогда его ярые приверженцы вспоминают о ненавистном государстве и обращаются к нему за помощью. Государство же прекрасно понимает, что, оказывая такую помощь, играет роль отнюдь не просто доброго самаритянина, что, неся ответственность за пусть и рыночную экономику страны, оно не может бросить на произвол судьбы тех, кто, в конечном счете, благополучие этой экономики определяет.
Поэтому власти Нью-Йорка на кризисную ситуацию реагируют и в пределах своих возможностей организуют необходимую помощь незадачливым домовладельцам, стараясь как-то облегчить их судьбу и предотвратить превращение в бездомных. Прежде всего привлекаются различные общинные организации и создаются дополнительные (фактически лоббистские) структуры, которые должны давать консультации, вести переговоры с банками, изыскивать источники дополнительного финансирования, всячески помогать неграмотным домовладельцам правильно оформить свои бумаги.
В офисе агентства , что в районе Джамайка (Квинс), вполне обычное явление сейчас встретить клиента с доходом в 30 тысяч долларов в год, на шее которого висит мортгидж в 400 тысяч долларов. «Не нужно быть большим математиком, - говорит координатор агентства Черинелли Дисла, - чтобы понять, что с таким доходом заплатить за такой мортгидж (вместе с другими расходами по дому) невозможно». В те времена, когда в районе Джамайки появилась реклама соблазнительных мортгиджей, не нашлось никакой программы просвещения тех, кто оказался пойманным на такую приманку. А таких оказалась половина всех домовладельцев.
И вот город решил “сплести сетку безопасности” для районов типа Джамайки. Создан , который будет объединять усилия всех ветвей городской власти, общинных групп, филантропов и бизнесменов, чтобы обеспечить «мягкую посадку» рынку недвижимости.
Координирующая роль этого центра режиссируется советом, куда входят представители общин, сектора финансовых услуг и благотворительных фондов. Сам штат центра сравнительно невелик и включает специалистов по предотвращению конфискаций. На первых порах он распоряжается суммой в 5.5 млн.долларов, которые поступили от Горсовета Нью-Йорка, городского Управления по сохранению и строительству жилья (НРD) и Института “Открытое общество”. Также оказали поддержку государственная компания Freddie Mac, банк HSBC и фонд Citi Foundation.
Планируется собранные деньги направить организациям, которые будут работать непосредственно в затронутых кризисом районах, которые Центр выберет в ближайшие месяцы. Трем десяткам специалистов по финансам предстоит обслуживать несколько тысяч клиентов в год. Кроме того, еще 22 юриста должны будут обработать не менее тысячи дел. Главная цель работы всех этих людей – помочь людям в переговорах с банками об изменении условий мортгиджей или их перефинансировании.
Один из авторов проекта создания Центра Сара Людвиг из организации считает, что этот координирующий орган не только предоставит возможность реально помочь жертвам кризиса, но и даст руководству города необходимое представление о всей проблеме. «Это представление поможет еще лучше и эффективнее реализовать идею предотвращения конфискаций на основе системных политических реформ и нововведений», - выразилась С.Людвиг.
Опубликованная в начале марта статистика показала, что последние месяцы 2007 года ознаменовались рекордным количеством поползновений банков конфисковать дома неплательщиков. Всего за весь 2007 год в Нью-Йорке были заявлены 14 тысяч требований о конфискации. Например, в 2005 году их было менее 7 тысяч.
Кризис недвижимости в городе имеет вполне определенные демографические границы. Как показал анализ кредитования домов, проведенный в Нью-Йоркском университете, на коварные мортгиджи польстилось в четыре раза больше черных людей, чем белых. Среди латинос таких оказалось в три раза больше, чем белых. Исследования показывают, что большинство клиентов таких моргиджей проживают в бедных районах с преобладанием черного населения, таких, как Фордхэм и Бедфорд-Стайвезант.
Пока законодатели в Вашингтоне и Олбани пытаются придумать какие-то политические меры, чтобы вытащить домовладельцев страны из ямы конфискаций, для местных организаций, работающих непосредственно с людьми, становится ясно, что им не справиться с валом просьб о помощи. Соломон Грин из Furman Center отмечает: «Существует много проблем относительно реформирования законов о кредитовании домовладения, но главная – нехватка консультантов и юристов, которые бы реально помогали людям».
Созданный городом Центр планирует консультировать незадачливых заемщиков на всех стадиях истории получения ими кредитов и расплаты за него - вплоть до угрозы потери домов. Чтобы предотвратить конфискацию, консультанты центра будут стараться убрать из цепочки банк – заемщик всех жадных до комиссионных посредников, для которых бюрократизм и безответственность – главные характеристики ведения бизнеса.
С.Людвиг признает, что от общения с этими людьми даже по телефону можно «с ума сойти». Поэтому, по ее мнению, координирующая роль Центра должна свестись к тому, чтобы специалисты групп, действующих в интересах кандидатов в бездомные, оказали необходимое давление на посредников, представляющих интересы банков-кредиторов, и заставили их также участвовать в преодолении кризиса.
Город настраивает Центр на работу в течение длительного времени с постепенным расширением спектра мер по преодолению кризиса. Сотрудники этой организации и ее партнерских групп начнут подключать клиентов к поддерживаемым властями страны и штата программам перефинансирования. Примером таких программ может служить штатная “Keep the Dream”, расширение которой обеспечит доступ к специальным схемам перефинансирования как раз тех, кто оказался ныне в тяжелейшем положении.
Сотрудники и подрядчики Центра будут заниматься и теми, чьи дома уберечь от конфискации окажется невозможным. Здесь они будут помогать максимально снизить потери от продажи домов, стремясь к тому же, чтобы последние попали в руки жителей этих же районов, а не грабителей-застройщиков, для которых главное – захватить участок земли.
Но самой важной целью работы всех, кого город мобилизует на борьбу с кризисом недвижимости, является просвещение потенциальных покупателей. Эти люди должны научиться более глубоко понимать детали процедуры получения мортгиджей и распознавать (особенно на первых этапах) те ловушки, которые им готовят кредиторы – хищники.
Участвующий в этой просветительской работе Филип Ленц из агентства подчеркивает, что «реальная трагедия» кризиса заключается в том, что многие из попавших в него домовладельцев имели право на нормальные первосортные (prime) мортгиджи. «К несчастью, - замечает Ленц, - слишком много людей соблазнились на предложения брокеров мортгиджей по низкой цене, что потом оказалось обманом».
В рамках всей кампании по преодолению кризиса речь должна идти не только об индивидуальной помощи тем, кто уже попал в беду, но и об интенсивной работе политиков как по модернизации существующего законодательства, так и по стимулированию деятелей с Уолл-стрита найти необходимую «смазку» для улучшения работы двигателей рынка supreme мортгиджей.
Поборники справедливости в политике кредитования надеются предоставить бедолагам с недвижимостью дополнительный юридический ресурс в борьбе с жадными кредиторами путем пересмотра штатного , под крылом которого сейчас находятся лишь самые дорогие и рискованные мортгиджи. Поправки к закону предусматривают введение стандартов прозрачности совершения сделок, их финансовую доступность и повышение корпоративной ответственности кредиторов.
«Можно, конечно, развернуть просветительную работу среди жертв кризиса, но охватить при этом каждого из них невозможно, поэтому фундаментальной проблемой является добиться полной ответственности всей системы кредитования за совершаемые ею деяния», - заявляет Грегори Джост из расположенной в Бронксе общинной организации .
Кризис недвижимости – это не только несчастье для отдельных, пусть и многочисленных, домовладельцев. Ухудшается общий уровень жизни в таких районах, сокращаются поступления от налогов на недвижимость, прекращаются платежи за те услуги (вода, электричество, газ), без которых нормальная жизнь невозможна, разрушаются дома тех, кто в связи с кризисом перестает о них заботиться. Исследование, проведенное в 2005-2006 годах национальной адвокатской группой , обнаружило, что только в Бруклине конфискация почти 4 тысяч домов оказала негативное влияние на 740 тысяч других видов собственности, приведя к потере 12.5 млрд. долларов в виде сокращения цен на дома и общей налоговой базы.
И поскольку многие из конфискуемых домов являются многоквартирными, среди пострадавших оказываются не только домовладельцы, но и наниматели квартир. Если эти дома переходят в руки весьма кровожадных новых владельцев, нанимателям грозит нарушение всех их прав - вплоть до принуждений к выселению. Такую дополнительную волну несчастных людей предвидит адвокат Ренато Джордан из правозащитной группы Bushwick Housing Independence Project: «Через несколько месяцев к нам начнут обращаться за помощью те, кто не владеет домами, а снимает в них жилье с жалобами на то, что кризис лишает и их нормальных условий жизни».
Некоторые эксперты полагают, что сложившаяся ситуация подвигнет законодателей заняться не только аварийными мерами, но и задуматься над общим пересмотром всех устоявшихся и явно устаревших правил домовладения. Адвокаты-правозащитники предлагают узаконить такие схемы застройки свободных участков, которые бы находилась в руках местных общинных организаций и не давали возможности развернуться тем, кто интересами общины пренебрегает. Например, во Флинте (Мичиган) спонсируемый штатом профинансировал такую перестройку конфискованных домов, чтобы они оставались доступными для проживания в них небогатых людей и находились во владении местных, а не посторонних жителей.
И хотя подобная концепция «земельных трестов» еще не получила развития в Нью-Йорке, такие организации общинной застройки, как Fifth Avenue Committee в Южном Бруклине и Abyssinian Development Corporation в Гарлеме, уже начали превращать заброшенные дома в жилье, доступное для аренды и владения местными жителями.
Группы, требующие проведения реформ, обращают свое внимание на закон , который вынуждает банки предлагать специальные финансовые услуги небогатым общинам. Расширение сферы действия этого закона позволит получить доступ к таким услугам тех общин, которые сейчас обделены заботой политиков. Примеру таких банков наверняка последуют и другие финансовые институты, заинтересованные в преодолении жилищного кризиса.
«Нужно не только развить деятельность финансовых институтов и особенно кредитных союзов в направлении предложения именно таких продуктов и услуг, в которых нуждаются общины, но и сделать все, чтобы общины набрались необходимых знаний об этих организациях, которые позволили ли бы им избегнуть нападений финансовых хищников», - призывает Питер Брей из представляющей местные кредитные союзы организации .
Все, кого волнует влияние кризиса недвижимости на жизнь в городе, выражают надежду, что объединенными усилиями властей, правозащитных, просветительных, благотворительных организаций удастся найти решения, которые позволят выйти из кризиса и не допустить его появления в будущем. «Созданный Центр должен сосредоточиться не только на помощи отдельным людям, но и найти кардинальное решение проблемы, чтобы полностью стабилизировать жизнь наших общин», - заявляет С.Грин.
В. Зорин
