ЧТО ДЕЛАТЬ?
Америка
У свободы есть свои границы. К сожалению, это не для всех является аксиомой. Очень многие в погоне за наживой или из чувства противоречия перестают ощущать ответственность за свои действия и стремятся вырваться за пределы этих невидимых границ. Социальное, политическое, экономическое равновесие нарушается, наступают кризисы, которые легче создать, чем ликвидировать.
Сейчас Америка, а за ней и другие развитые страны действительно свободного рынка, переживают кризис жилой недвижимости. Когда-то для оптимизма не было границ. У семей со скромными доходами открывалась перспектива осуществить американскую мечту и не просто начать жить в собственном доме, но главное - где-то сравняться психологически с теми, у кого доходы значительно выше.
Такую возможность создавали алчные кредиторы, предлагавшие мечтателям мортгиджи, на которые те и во сне не могли рассчитывать. Понятно, что от радости получить невозможное люди теряли бдительность, все подписывали, надеясь, что дома постоянно растут в цене и они не прогадают. А поскольку хищники-кредиторы уж точно не желали рисковать (в отличие от мечтателей), то вожделенные мортгиджи предлагали на коварных условиях - по принципу мышеловки. Рынок таких второсортных subprime мортгиджей начал быстро расцветать.
Но шло время, оптимальные границы кредитования по subprime мортгиджам были пересечены. И тут выяснилось очевидное: экономика – это бумеранг. Кто стремился создать мышеловку другим - попал в нее сам. Оказавшись перед лицом возникших высоких процентов по мортгиджам, не очень состоятельные домовладельцы начали опаздывать с платежами, а потом и вообще их прекратили. Кредиторы-хищники, полагая, что конфискация жилья проштрафившихся домовладельцев поможет им остаться на плаву, поначалу не очень волновались. Но волна конфискаций начала расти, а с ней и количество продаваемых домов. Предложение стало опережать спрос, нормативы рыночной стабильности были нарушены, началось падение цен.
И тут выяснилось куда менее очевидное - затормозить наступление этого кризисного вала усилиями даже могущественных финансовых компаний невозможно. Свободный рынок подал сигнал «SOS!». И кому, как не государству, во главе которого стоят апологеты невмешательства в дела свободного рынка, пришлось принять этот сигнал и начать искать ответ на злополучный вопрос «что делать?»
5 декабря минувшего года мэр Нью-Йорка М.Блумберг и спикер горсовета Кристин Куинн объявили о создании специальной неприбыльной организации Center for NYC Neighborhoods (CNYCN). Ей поручено оказывать консультативную помощь домовладельцам города, которым грозит конфискация домов. Такая помощь предполагает юридические советы, посредничество в переговорах с кредиторами, образовательные семинары и тренинги, чисто финансовые консультации, подбор адвокатов и многое другое. CNYCN объединит и будет координировать усилия благотворительных, адвокатских, финансовых, общинных организаций, чтобы совместными усилиями находить оптимальные пути выхода из трудного положения тем, кому грозит оказаться на улице. Будет оказываться помощь и нанимателям, вынужденным выезжать из конфискуемых домов.
Мэр подчеркнул, что теперь «многие встревоженные домовладельцы смогут спать спокойнее, имея надежду получить защиту от потери своего главного имущества». Еще он добавил: «Помогая нынешним и потенциальным домовладельцам грамотно плыть в океане subprime мортгиджей, мы помогаем Нью-Йорку расти и процветать». Планируется, что за выделенные из бюджета на первый год 5.3 млн. долларов необходимые услуги получат 18 тысяч ньюйоркцев.
Правда, уровень конфискаций в Нью-Йорке ниже, чем в других крупных городах США, хотя количество предоставляемых рискованных мортгиджей за последние годы неуклонно росло. В 2006 году они составляли уже треть всех полученных мортгиджей. Как следствие стало расти количество конфискаций, особенно в таких районах, как Jamaica, Baychester, East New York и North Shore of Staten Island, т.е. там, где проживает много бедноты.
Создание CNYCN – это не первая реакция мэрии на усиление кризиса. Все началось еще в октябре 2005 года запуском пилотной программы “Preserve Assets and Community Equity” (PACE), нацеленной на борьбу с кредиторами-хищниками. За первые полтора года действия этой программы консультативная индивидуальная помощь была оказана 1052 клиентам; профилактическую информацию получили сотни людей на семинарах и форумах; 104 клиентам практически помогли сохранить свои дома общей стоимостью в 26 млн. долларов.
И все же специалисты, знающие ситуацию в деталях, сомневаются, что усилия CNYCN будут достаточными, чтобы полностью снять тревоги домовладельцев, вокруг шеи которых затягивается кредиторская петля. «Нам, конечно, необходимо, чтобы, придя в CNYCN за консультацией, люди уже больше не испытывали надобности обращаться за помощью к тем многочисленным проходимцам, которые из одной беды ввергнут в другую, - заметил видный член горсовета Льюис Фидлер. - Но нам требуется найти такой радикальный выход из положения, который помог бы устоять людям с поврежденной кредитной историей».
Эксперты явно дают понять, что настает время, когда потребуется вмешательство федерального правительства и крупнейших компаний, выдающих займы на недвижимость, чтобы найти пути реструктуризации грабительских мортгиджей и избавить их должников от опасности потери домов. «Город сделал свой шаг вперед, теперь в дело должны вступить федеральное и штатное правительство», - подчеркнул Фидлер.
За его мнением стоит статистика. По данным Mortgage Bankers Association, в стране около 3 млн. семей имеют subprime мортгиджи с регулируемым процентом (СМРП) и еще 2.7 млн. семей – такого же типа мортгиджи с фиксированным процентом (СМФП). Крупные банки включают их в пакеты с другими типами мортгиджей и превращают в финансовые инструменты, привлекательные для индивидуальных инвесторов, которые не хотят вкладывать деньги непосредственно в жилую недвижимость. Таким бизнесом занимаются крупнейшие кредитные организации, получающие значительное субсидирование со стороны государства, такие, как Government National Mortgage Association (Ginnie Mae), Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) и Federal Home Loan Mortgage Corporation(Freddie Mac).
С ростом процента по мортгиджам сотни тысяч семей, сравнительно недавно ставших жителями собственных домов, стали опаздывать с платежами. На конец сентября 2007 года 17.6% из 101439 семей штата Нью-Йорк с СМРП уже опоздали с платежами на три месяца и получили предупреждения о конфискации их жилья. Такая же участь постигла 15.6% аналогичных домовладельцев по всей стране. А это 450 тысяч семей.
Чтобы еще лучше понять, что происходит, возьмем конкретный пример. Джордж Кристиан в 2003 году купил дом в Бронксе на Ист 216 стрит за 239 тысяч долларов, получив мортгидж на 237 тысяч долларов от компании Lend America, о которой он узнал из флаерсов, врученных ему на улице. Через год процент мортгиджа подскочил с 7.75% до 10.75%, что увеличило месячный платеж на 1000 долларов. Такой рост долга стал Кристиану не по карману. Он смог дважды произвести перефинансирование своего мортгиджа. В первый раз перешел под опеку кредитной компании Ameriquest с мортгиджем в 298 тысяч долларов, а во второй стал должником банка Option One. Теперь его мортгидж вырос до 375 тысяч долларов. Специалисты считают, что в подобную тактику оттягивания растущих платежей горемык-домовладельцев вовлекают кровожадные брокеры, наживающиеся на комиссионных. Кристиану эта тактика позволила еще один год прожить с 7.75%. Но потом процент будет расти аж до 13.75%. Уже сейчас Option One поднял его ежемесячный платеж с 2981 до 3095 долларов.
А пока суд да дело, известный гигант по подготовке налоговых деклараций H & R Block, владеющий банком Option One, объявил о его закрытии в связи с потерями в 1 млрд. долларов на прекращенных платежах по мортгиджам. Причем за последние несколько недель такое объявление сделали несколько крупных американских и иностранных банков, потерявших десятки миллиардов долларов на подобных сделках. И все же потеря банками надежд на возврат долгов и фактический отказ от них отнюдь не облегчает судьбы домовладельцев-должников. К тому же глава консультативной фирмы ACORN Housing Майк Ши, еще недавно полагавший, что индивидуальные переговоры должников с кредиторами могут дать положительный эффект, теперь окончательно убедился в необходимости вмешательства государственных органов в преодоление столь серьезного кризиса.
Озабоченные избранники народа выступили с некоторыми предложениями. По поводу одного из них, где речь идет о модифицировании Конгрессом закона о банкротстве, чтобы спасти должников от бездомности, эксперты высказались, что аналогичную меру Конгресс предпринимал три четверти века назад, когда страна возрождалась после Великой депрессии. Такое предложение могло быть дать возможность более 500 тысячам американцев избежать потери своих домов.
В октябре сенатор-демократ из Иллинойса Ричард Дурбин внес от своего имени и от имени сенатора от Нью-Йорка Чарльза Шумера аналогичного рода законопроект, позволяющий судьям, занятым делами о банкротстве, реструктурировать долги тех домовладельцев, которые используют свои дома для собственного жилья. По словам Дурбина, его законопроект позволит избежать конфискации домов одной четверти всех домовладельцев, которым она грозит.
Законопроект Дурбина сразу же получил положительную оценку от большинства демократов-кандидатов на пост президента США. Его поддержали сенаторы Джозеф Байден, Кристофер Додд, Барак Обама, бывший сенатор Джон Эдвардс и губернатор Нью-Мексико Билл Ричардсон.
Воздержалась сенатор Хиллари Клинтон. Выступая в Айове, она сказала: «Я уже предлагала оказать федеральную поддержку штатам и общественным группам в деле предоставления консультативной помощи рискующим остаться без крова семьям. Я также предлагала президенту немедленно созвать кризисную конференцию с участием всех, кто работает на рынке недвижимости, чтобы покончить с эпидемией конфискаций». Она говорила и о введении трехмесячного моратория на конфискации. Но комментировать законопроект Дурбина отказалась. И у обозревателей начало возникать подозрение, что к моменту голосования по нему Х.Клинтон может неожиданно оказаться в стане республиканцев, явно желающих провалить предложение Дурбина.
Пока же не совсем ясно, чем может помочь начинающий свою работу CNYCN такому домовладельцу, как, например, Гектор Морера. Он, отец двух воюющих в Ираке и Афганистане сыновей и маленькой слепой и глухой дочери, в 2005 году купил в районе Ист Нью-Йорк новый дом за 525 тысяч долларов. Агент по продаже, совмещавший также функции представителя кредитора мортгиджей, предложил ему в качестве такового фирму Whitman Mortgagee. Обрадованный Морера подписал бумаги не читая. «Я разбираюсь в водопроводных делах, а в мортгиджах ничего не понимаю», - сказал он.
Его мортгидж начался с приемлемых 6.65%, что означало, что в месяц он должен был выплачивать 2800 долларов долга. Через девять месяцев Whitman Mortgagee продал его займ уже известному банку Option One, и ежемесячный взнос начал расти: 3000, 3200, 3800 долларов. Сейчас он уже достиг 4100 долларов. И Морера, став трехмесячным должником, начал мечтать о рефинансировании как о большом счастье.
Что делать, как разрешить одно из классических противоречий между интересами частных лиц, частных фирм и государства, пока реально не знает никто. Неизвестно, пойдут ли власти на частичное финансирование задолжностей или заставят кредиторов пересматривать условия займов в сторону облегчения, но массового лишения людей американской мечты скорее всего не произойдет. Бремя потерь придется делить.
Сейчас Америка, а за ней и другие развитые страны действительно свободного рынка, переживают кризис жилой недвижимости. Когда-то для оптимизма не было границ. У семей со скромными доходами открывалась перспектива осуществить американскую мечту и не просто начать жить в собственном доме, но главное - где-то сравняться психологически с теми, у кого доходы значительно выше.
Такую возможность создавали алчные кредиторы, предлагавшие мечтателям мортгиджи, на которые те и во сне не могли рассчитывать. Понятно, что от радости получить невозможное люди теряли бдительность, все подписывали, надеясь, что дома постоянно растут в цене и они не прогадают. А поскольку хищники-кредиторы уж точно не желали рисковать (в отличие от мечтателей), то вожделенные мортгиджи предлагали на коварных условиях - по принципу мышеловки. Рынок таких второсортных subprime мортгиджей начал быстро расцветать.
Но шло время, оптимальные границы кредитования по subprime мортгиджам были пересечены. И тут выяснилось очевидное: экономика – это бумеранг. Кто стремился создать мышеловку другим - попал в нее сам. Оказавшись перед лицом возникших высоких процентов по мортгиджам, не очень состоятельные домовладельцы начали опаздывать с платежами, а потом и вообще их прекратили. Кредиторы-хищники, полагая, что конфискация жилья проштрафившихся домовладельцев поможет им остаться на плаву, поначалу не очень волновались. Но волна конфискаций начала расти, а с ней и количество продаваемых домов. Предложение стало опережать спрос, нормативы рыночной стабильности были нарушены, началось падение цен.
И тут выяснилось куда менее очевидное - затормозить наступление этого кризисного вала усилиями даже могущественных финансовых компаний невозможно. Свободный рынок подал сигнал «SOS!». И кому, как не государству, во главе которого стоят апологеты невмешательства в дела свободного рынка, пришлось принять этот сигнал и начать искать ответ на злополучный вопрос «что делать?»
5 декабря минувшего года мэр Нью-Йорка М.Блумберг и спикер горсовета Кристин Куинн объявили о создании специальной неприбыльной организации Center for NYC Neighborhoods (CNYCN). Ей поручено оказывать консультативную помощь домовладельцам города, которым грозит конфискация домов. Такая помощь предполагает юридические советы, посредничество в переговорах с кредиторами, образовательные семинары и тренинги, чисто финансовые консультации, подбор адвокатов и многое другое. CNYCN объединит и будет координировать усилия благотворительных, адвокатских, финансовых, общинных организаций, чтобы совместными усилиями находить оптимальные пути выхода из трудного положения тем, кому грозит оказаться на улице. Будет оказываться помощь и нанимателям, вынужденным выезжать из конфискуемых домов.
Мэр подчеркнул, что теперь «многие встревоженные домовладельцы смогут спать спокойнее, имея надежду получить защиту от потери своего главного имущества». Еще он добавил: «Помогая нынешним и потенциальным домовладельцам грамотно плыть в океане subprime мортгиджей, мы помогаем Нью-Йорку расти и процветать». Планируется, что за выделенные из бюджета на первый год 5.3 млн. долларов необходимые услуги получат 18 тысяч ньюйоркцев.
Правда, уровень конфискаций в Нью-Йорке ниже, чем в других крупных городах США, хотя количество предоставляемых рискованных мортгиджей за последние годы неуклонно росло. В 2006 году они составляли уже треть всех полученных мортгиджей. Как следствие стало расти количество конфискаций, особенно в таких районах, как Jamaica, Baychester, East New York и North Shore of Staten Island, т.е. там, где проживает много бедноты.
Создание CNYCN – это не первая реакция мэрии на усиление кризиса. Все началось еще в октябре 2005 года запуском пилотной программы “Preserve Assets and Community Equity” (PACE), нацеленной на борьбу с кредиторами-хищниками. За первые полтора года действия этой программы консультативная индивидуальная помощь была оказана 1052 клиентам; профилактическую информацию получили сотни людей на семинарах и форумах; 104 клиентам практически помогли сохранить свои дома общей стоимостью в 26 млн. долларов.
И все же специалисты, знающие ситуацию в деталях, сомневаются, что усилия CNYCN будут достаточными, чтобы полностью снять тревоги домовладельцев, вокруг шеи которых затягивается кредиторская петля. «Нам, конечно, необходимо, чтобы, придя в CNYCN за консультацией, люди уже больше не испытывали надобности обращаться за помощью к тем многочисленным проходимцам, которые из одной беды ввергнут в другую, - заметил видный член горсовета Льюис Фидлер. - Но нам требуется найти такой радикальный выход из положения, который помог бы устоять людям с поврежденной кредитной историей».
Эксперты явно дают понять, что настает время, когда потребуется вмешательство федерального правительства и крупнейших компаний, выдающих займы на недвижимость, чтобы найти пути реструктуризации грабительских мортгиджей и избавить их должников от опасности потери домов. «Город сделал свой шаг вперед, теперь в дело должны вступить федеральное и штатное правительство», - подчеркнул Фидлер.
За его мнением стоит статистика. По данным Mortgage Bankers Association, в стране около 3 млн. семей имеют subprime мортгиджи с регулируемым процентом (СМРП) и еще 2.7 млн. семей – такого же типа мортгиджи с фиксированным процентом (СМФП). Крупные банки включают их в пакеты с другими типами мортгиджей и превращают в финансовые инструменты, привлекательные для индивидуальных инвесторов, которые не хотят вкладывать деньги непосредственно в жилую недвижимость. Таким бизнесом занимаются крупнейшие кредитные организации, получающие значительное субсидирование со стороны государства, такие, как Government National Mortgage Association (Ginnie Mae), Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) и Federal Home Loan Mortgage Corporation(Freddie Mac).
С ростом процента по мортгиджам сотни тысяч семей, сравнительно недавно ставших жителями собственных домов, стали опаздывать с платежами. На конец сентября 2007 года 17.6% из 101439 семей штата Нью-Йорк с СМРП уже опоздали с платежами на три месяца и получили предупреждения о конфискации их жилья. Такая же участь постигла 15.6% аналогичных домовладельцев по всей стране. А это 450 тысяч семей.
Чтобы еще лучше понять, что происходит, возьмем конкретный пример. Джордж Кристиан в 2003 году купил дом в Бронксе на Ист 216 стрит за 239 тысяч долларов, получив мортгидж на 237 тысяч долларов от компании Lend America, о которой он узнал из флаерсов, врученных ему на улице. Через год процент мортгиджа подскочил с 7.75% до 10.75%, что увеличило месячный платеж на 1000 долларов. Такой рост долга стал Кристиану не по карману. Он смог дважды произвести перефинансирование своего мортгиджа. В первый раз перешел под опеку кредитной компании Ameriquest с мортгиджем в 298 тысяч долларов, а во второй стал должником банка Option One. Теперь его мортгидж вырос до 375 тысяч долларов. Специалисты считают, что в подобную тактику оттягивания растущих платежей горемык-домовладельцев вовлекают кровожадные брокеры, наживающиеся на комиссионных. Кристиану эта тактика позволила еще один год прожить с 7.75%. Но потом процент будет расти аж до 13.75%. Уже сейчас Option One поднял его ежемесячный платеж с 2981 до 3095 долларов.
А пока суд да дело, известный гигант по подготовке налоговых деклараций H & R Block, владеющий банком Option One, объявил о его закрытии в связи с потерями в 1 млрд. долларов на прекращенных платежах по мортгиджам. Причем за последние несколько недель такое объявление сделали несколько крупных американских и иностранных банков, потерявших десятки миллиардов долларов на подобных сделках. И все же потеря банками надежд на возврат долгов и фактический отказ от них отнюдь не облегчает судьбы домовладельцев-должников. К тому же глава консультативной фирмы ACORN Housing Майк Ши, еще недавно полагавший, что индивидуальные переговоры должников с кредиторами могут дать положительный эффект, теперь окончательно убедился в необходимости вмешательства государственных органов в преодоление столь серьезного кризиса.
Озабоченные избранники народа выступили с некоторыми предложениями. По поводу одного из них, где речь идет о модифицировании Конгрессом закона о банкротстве, чтобы спасти должников от бездомности, эксперты высказались, что аналогичную меру Конгресс предпринимал три четверти века назад, когда страна возрождалась после Великой депрессии. Такое предложение могло быть дать возможность более 500 тысячам американцев избежать потери своих домов.
В октябре сенатор-демократ из Иллинойса Ричард Дурбин внес от своего имени и от имени сенатора от Нью-Йорка Чарльза Шумера аналогичного рода законопроект, позволяющий судьям, занятым делами о банкротстве, реструктурировать долги тех домовладельцев, которые используют свои дома для собственного жилья. По словам Дурбина, его законопроект позволит избежать конфискации домов одной четверти всех домовладельцев, которым она грозит.
Законопроект Дурбина сразу же получил положительную оценку от большинства демократов-кандидатов на пост президента США. Его поддержали сенаторы Джозеф Байден, Кристофер Додд, Барак Обама, бывший сенатор Джон Эдвардс и губернатор Нью-Мексико Билл Ричардсон.
Воздержалась сенатор Хиллари Клинтон. Выступая в Айове, она сказала: «Я уже предлагала оказать федеральную поддержку штатам и общественным группам в деле предоставления консультативной помощи рискующим остаться без крова семьям. Я также предлагала президенту немедленно созвать кризисную конференцию с участием всех, кто работает на рынке недвижимости, чтобы покончить с эпидемией конфискаций». Она говорила и о введении трехмесячного моратория на конфискации. Но комментировать законопроект Дурбина отказалась. И у обозревателей начало возникать подозрение, что к моменту голосования по нему Х.Клинтон может неожиданно оказаться в стане республиканцев, явно желающих провалить предложение Дурбина.
Пока же не совсем ясно, чем может помочь начинающий свою работу CNYCN такому домовладельцу, как, например, Гектор Морера. Он, отец двух воюющих в Ираке и Афганистане сыновей и маленькой слепой и глухой дочери, в 2005 году купил в районе Ист Нью-Йорк новый дом за 525 тысяч долларов. Агент по продаже, совмещавший также функции представителя кредитора мортгиджей, предложил ему в качестве такового фирму Whitman Mortgagee. Обрадованный Морера подписал бумаги не читая. «Я разбираюсь в водопроводных делах, а в мортгиджах ничего не понимаю», - сказал он.
Его мортгидж начался с приемлемых 6.65%, что означало, что в месяц он должен был выплачивать 2800 долларов долга. Через девять месяцев Whitman Mortgagee продал его займ уже известному банку Option One, и ежемесячный взнос начал расти: 3000, 3200, 3800 долларов. Сейчас он уже достиг 4100 долларов. И Морера, став трехмесячным должником, начал мечтать о рефинансировании как о большом счастье.
Что делать, как разрешить одно из классических противоречий между интересами частных лиц, частных фирм и государства, пока реально не знает никто. Неизвестно, пойдут ли власти на частичное финансирование задолжностей или заставят кредиторов пересматривать условия займов в сторону облегчения, но массового лишения людей американской мечты скорее всего не произойдет. Бремя потерь придется делить.
