«ДА» против «НЕТ»!
Нью-Йорк
Жители США слово pet понимают однозначно. Это любимое домашнее животное. Им может быть собака, кошка, попугай, черепаха, рыбки, морская свинка, хомяк, варан, даже змеи и крокодилы. В общем всё, что не похоже на человека и живет прямо в квартире, а не в курятнике или на скотном дворе. Иначе говоря, вся та живность, на владельца которой могут пожаловаться соседи по жилью. Особенно если квартира принадлежит лендлорду. Если в арендном договоре записано «no pets», то придётся изрядно побороться за право жить со своими любимцами несмотря на это «no».
Защиту от вздорных и необоснованных нападок на безобидное существо, которое не шумит, соблюдает чистоту, никого не кусает, не вызывает аллергии, можно найти в американских законах, которые допускают игнорировать «no pet» в договорах о найме жилья.
Наиболее широко известными законами такого рода являются муниципальные, запрещающие лендлорду разрывать договор из-за нарушения правила «no pet», если этот запрет последовал через три месяца после появления любимца в доме.
В защиту любимцев можно также использовать федеральные и местные законы, запрещающие дискриминацию инвалидов. Согласно им, лендлорд обязан создавать инвалиду такие условия проживания, чтобы он мог получать удовольствие от своего жилья.
Роль местного «Pet Law» в Нью-Йорке выполняет статья 27-2009 закона Administrative Code of the City of New York. Она позволяет нанимателям многоквартирных домов, независимо от их юридического статуса, держать домашних животных, даже если в их договорах есть пункт «no pet». Он лишается юридической силы, если лендлорд опоздал с подачей своих претензий в суд, т. е. обратился спустя три месяца с момента получения жалобы на вашего любимца или обнаружения его наличия.
Пока лендлорд официально не обратился в суд и вы не получили от него уведомления об этом, ни на какие его письма, предупреждения и угрозы можно не реагировать. Это лишь попытка взять вас на испуг и решить проблему без суда, т.е. фактически нелегально. Установленный законом срок в три месяца для обращения лендлорда в суд может быть продлен в случае, если он докажет, что вы его обманывали. Сам же трехмесячный срок отсчитывается от даты направленного вам лендлордом упомянутого выше уведомления о его обращении в суд.
Бывает ситуация, когда многие годы ваш любимец находится рядом по причине проигрыша лендлордом в суде дела «no pet», но потом он умирает. Вы приобретаете нового. И тут возникает вопрос: начнет ли ледлорд судебное дело снова или старое решение сохраняет свою силу. Многие годы суды отвечали на этот вопрос однозначно: старое решение сохраняет силу, и новый любимец может жить у хозяина так же спокойно, как и предыдущий. Но недавно Апелляционный суд Нью-Йорка решил иначе, и теперь с появлением у хозяина нового любимца взамен старого снова может начаться судебная тяжба на тех же условиях.
Горсовет Нью-Йорка пытается своим законопроектом противодействовать такому бюрократическому решению апелляционной судебной инстанции, но пока оно действует. Есть еще один способ борьбы. Так, если первый любимец прожил с вами больше шести лет, затем вы приобрели нового, а лендлорд в пределах трех месяцев начал против вас дело «no pet», то его претензии можно отмести, использовав истечение шестилетнего срока давности для дел о договорах.
Какого-либо предварительного разрешения лендлорда на появление в доме животного закон не требует. Главное, чтобы вы этого никаким образом не скрывали.
Чтобы доказать в суде, что лендлорд знал о присутствии в вашей квартире живности и что он опоздал с обращением в суд, необходимо использовать следующее:
1. Любое письмо от лендлорда или менеджмента по поводу вашего любимца. Если между датой этого письма и датой уведомления об обращении лендлорда в суд прошло больше трех месяцев, то дело против вас лендлорд должен проиграть.
2. Выступление в суде свидетелей с показаниями о времени появления у вас любимца и том, что лендлорд знал об этом (письменные свидетельства суд обычно не принимает).
3. Любые документы, официально удостоверяющие дату приобретения вами животного.
4. Медицинские документы от ветеринара.
5. Датированные фотографии любимца в вашем доме или квартире. Особенно хорошо, когда на фото виден супервайзер или дормен.
6. Дневниковые записи о приходе к вам в дом ремонтных рабочих или других представителей менеджмента, которые могли видеть любимца в доме.
Что касается права держать в доме животное для людей, имеющих инвалидность, то законы Fair Housing Act и City of New York Civil Rights Act требуют, как уже говорилось, создавать таким людям «reasonable accommodation», т.е. соответствующие условия.
Если инвалид может доказать, что такое животное ему необходимо по медицинским показаниям, то лендлорду ничего другого не остается, как сдаться и дать разрешение на его присутствие. Если же он начнёт сопротивляться, то ему грозит серьезный штраф и возмещение разного рода ущерба.
Защиту от вздорных и необоснованных нападок на безобидное существо, которое не шумит, соблюдает чистоту, никого не кусает, не вызывает аллергии, можно найти в американских законах, которые допускают игнорировать «no pet» в договорах о найме жилья.
Наиболее широко известными законами такого рода являются муниципальные, запрещающие лендлорду разрывать договор из-за нарушения правила «no pet», если этот запрет последовал через три месяца после появления любимца в доме.
В защиту любимцев можно также использовать федеральные и местные законы, запрещающие дискриминацию инвалидов. Согласно им, лендлорд обязан создавать инвалиду такие условия проживания, чтобы он мог получать удовольствие от своего жилья.
Роль местного «Pet Law» в Нью-Йорке выполняет статья 27-2009 закона Administrative Code of the City of New York. Она позволяет нанимателям многоквартирных домов, независимо от их юридического статуса, держать домашних животных, даже если в их договорах есть пункт «no pet». Он лишается юридической силы, если лендлорд опоздал с подачей своих претензий в суд, т. е. обратился спустя три месяца с момента получения жалобы на вашего любимца или обнаружения его наличия.
Пока лендлорд официально не обратился в суд и вы не получили от него уведомления об этом, ни на какие его письма, предупреждения и угрозы можно не реагировать. Это лишь попытка взять вас на испуг и решить проблему без суда, т.е. фактически нелегально. Установленный законом срок в три месяца для обращения лендлорда в суд может быть продлен в случае, если он докажет, что вы его обманывали. Сам же трехмесячный срок отсчитывается от даты направленного вам лендлордом упомянутого выше уведомления о его обращении в суд.
Бывает ситуация, когда многие годы ваш любимец находится рядом по причине проигрыша лендлордом в суде дела «no pet», но потом он умирает. Вы приобретаете нового. И тут возникает вопрос: начнет ли ледлорд судебное дело снова или старое решение сохраняет свою силу. Многие годы суды отвечали на этот вопрос однозначно: старое решение сохраняет силу, и новый любимец может жить у хозяина так же спокойно, как и предыдущий. Но недавно Апелляционный суд Нью-Йорка решил иначе, и теперь с появлением у хозяина нового любимца взамен старого снова может начаться судебная тяжба на тех же условиях.
Горсовет Нью-Йорка пытается своим законопроектом противодействовать такому бюрократическому решению апелляционной судебной инстанции, но пока оно действует. Есть еще один способ борьбы. Так, если первый любимец прожил с вами больше шести лет, затем вы приобрели нового, а лендлорд в пределах трех месяцев начал против вас дело «no pet», то его претензии можно отмести, использовав истечение шестилетнего срока давности для дел о договорах.
Какого-либо предварительного разрешения лендлорда на появление в доме животного закон не требует. Главное, чтобы вы этого никаким образом не скрывали.
Чтобы доказать в суде, что лендлорд знал о присутствии в вашей квартире живности и что он опоздал с обращением в суд, необходимо использовать следующее:
1. Любое письмо от лендлорда или менеджмента по поводу вашего любимца. Если между датой этого письма и датой уведомления об обращении лендлорда в суд прошло больше трех месяцев, то дело против вас лендлорд должен проиграть.
2. Выступление в суде свидетелей с показаниями о времени появления у вас любимца и том, что лендлорд знал об этом (письменные свидетельства суд обычно не принимает).
3. Любые документы, официально удостоверяющие дату приобретения вами животного.
4. Медицинские документы от ветеринара.
5. Датированные фотографии любимца в вашем доме или квартире. Особенно хорошо, когда на фото виден супервайзер или дормен.
6. Дневниковые записи о приходе к вам в дом ремонтных рабочих или других представителей менеджмента, которые могли видеть любимца в доме.
Что касается права держать в доме животное для людей, имеющих инвалидность, то законы Fair Housing Act и City of New York Civil Rights Act требуют, как уже говорилось, создавать таким людям «reasonable accommodation», т.е. соответствующие условия.
Если инвалид может доказать, что такое животное ему необходимо по медицинским показаниям, то лендлорду ничего другого не остается, как сдаться и дать разрешение на его присутствие. Если же он начнёт сопротивляться, то ему грозит серьезный штраф и возмещение разного рода ущерба.
