НЕЛЕГАЛЬНОЕ... ЖИЛЬЕ
Нью-Йорк
Два музыканта и инструктор по йоге уже несколько лет живут в одном из билдингов Бруклина, не оплачивая рент. И хотя их квартиру нельзя назвать пентахаузом, все же она довольно уютная и обжитая, из её окна красивый вид на Бруклинский мост. Может, их богатые любовницы платят за них рент? Нет. Или это делают их родители? Опять нет. Просто билдинг, в котором живут три парня, по документам считается фабрикой и не предусматривает наличия в своих помещениях двуспальной кровати, мойки для посуды и газовой плиты. В связи с тем, что бизнесмены потеряли интерес к использованию этого здания под какое-либо производство, лендлорд несколько лет назад переделал его под квартиры. И не уведомил об этом город и не запросил необходимых разрешений. В итоге получилось, что в билдинге, не имеющем пожарной лестницы, запасных выходов и лифта, стали сдаваться в рент квартиры по 1700 –1900 долларов.
«Мы исправно платили рент ленлорду два года,- говорит один из братьев-музыкантов из описанного билдинга,- несмотря на то, что у нас постоянно капало с потолка во время дождя и периодически обваливались куски штукатурки. Но когда ленлорд неожиданно повысил нам рент на 70 долларов, мы потребовали от него объяснений. Мы не подписывали новый договор аренды и терпеливо ждали визита ленлорда, но он не появлялся. Решили провести собственное расследование. Выяснилось, что билдинг не принадлежит к категории жилых. Тогда мы вообще перестали платить рент. Последние полтора года живем здесь бесплатно».
По свидетельству адвокатов по жилищным вопросам, сотни индустриальных строений Бруклина незаконно переделываются в жилые. Особенно активно перестройка ведется в таких районах, как DUMBO, Williamsburg и Bushwisk. В одном только East Wiiliamsburg организация New York Industrial Retention Network (NYIRN) выявила 27 индустриальных билдингов, преобразованных в жилые.
«Когда мы перестали платить рент, узнав от соседей, что наш билдинг превращён в жилой нелегально,- говорит дизайнер, проживающий в районе Вильямсбурга,- возмущенный супер пришел к нам и потребовал оплаты. В ответ я написал ему письмо, в котором сообщил, что с радостью возобновлю оплату рента, если он мне покажет копию договора. Шесть раз подряд в письме я повторил словосочетание «законного договора», после чего не вижу супера уже шесть месяцев».
Адвокаты, представляющие интересы жильцов в судах, говорят, что лендлорды, сдающие нелегальное жилье в рент, исходят из предпосылки, будто плата за квартиру - моральное обязательство людей. Но это не так. Квартплата представляет собой бизнес-обязательство. И если человек по закону не обязан платить рент, он этого делать не должен.
Такой совет адвокатов звучит слишком прямолинейно, потому что степень незаконности сдачи жилья может быть разная. Сюда могут быть включены дома, в которых выявлены нарушения одного-двух правил противопожарной безопасности, и промышленные здания, нелегально переделанные в жилые без соблюдения каких бы то ни было норм.
По данным Department of Buildings, только за прошлый год получено свыше 135 тысяч жалоб, касающихся нелегального жилья. Больше всего их приходит из Квинса, где одно- двухсемейные дома в обход законов переоборудуются в многосемейные.
Майкл Блумберг недавно подписал законопроект о наказании подрядчиков, занимающихся незаконной перестройкой жилья (о чем мы сообщали в прошлом номере газеты). Согласно ему, незаконная перестройка производственных помещений в жилые будет караться тюремным заключением до одного года и штрафом до $25,000.
Выселить жильцов из такой квартиры непросто. Так сложилось, что городские жилищные суды не принимали к слушанию дела, касающиеся выселения жильцов из нелегальных билдингов. Единственный законный путь для лендлордов, чтобы добиться выселения неплательщиков – это обращение в Верховный суд Нью-Йорка. Однако путь этот достаточно дорогой, требующий времени и не гарантирующий успеха. Положение вещей несколько изменилось в 2005 году, когда в своём решении нью-йоркский Верховный суд рекомендовал жилищным судам принимать к рассмотрению дела о выселении жильцов из нелегальных билдингов, если при этом лендлорд не требовал уплаты долгов по ренту.
Но вот что интересно. Если лендлорду удается выселить неплательщиков из своего билдинга, он продолжает брать на освободившиеся места новых жильцов, хотя это по-прежнему остаётся незаконным. В качестве примера можно привести здание фабрики на 170 Тillary, которое было переоборудовано под жилые помещения для 40-50 квартиросъемщиков. Оно не прошло регистрацию как жилое и не соответствует городским нормам, предъявляемым к многоквартирному дому. Инспекторы Department of Buildings периодически штрафуют владельцев фабрики-дома за незаконную реконструкцию, потрескавшиеся стены, за неисправный лифт. Однако, по информации того же Department of Buildings, многие из этих штрафов так и не были оплачены, как не ликвидированы причины, которые к ним привели. А чтобы наложить полный запрет на проживание в этом билдинге людей и эвакуировать их, Department of Buildings должен быть уверен, что существует реальная угроза для их жизни (как, например, разрушение дома). Но поскольку немедленной угрозы нет, устраивается очередная проверка с очередным штрафом, а люди продолжают жить в нелегальном билдинге. Ленлорд же заявляет, что штрафы – это всего лишь неизбежные издержки его бизнеса...
«Мы исправно платили рент ленлорду два года,- говорит один из братьев-музыкантов из описанного билдинга,- несмотря на то, что у нас постоянно капало с потолка во время дождя и периодически обваливались куски штукатурки. Но когда ленлорд неожиданно повысил нам рент на 70 долларов, мы потребовали от него объяснений. Мы не подписывали новый договор аренды и терпеливо ждали визита ленлорда, но он не появлялся. Решили провести собственное расследование. Выяснилось, что билдинг не принадлежит к категории жилых. Тогда мы вообще перестали платить рент. Последние полтора года живем здесь бесплатно».
По свидетельству адвокатов по жилищным вопросам, сотни индустриальных строений Бруклина незаконно переделываются в жилые. Особенно активно перестройка ведется в таких районах, как DUMBO, Williamsburg и Bushwisk. В одном только East Wiiliamsburg организация New York Industrial Retention Network (NYIRN) выявила 27 индустриальных билдингов, преобразованных в жилые.
«Когда мы перестали платить рент, узнав от соседей, что наш билдинг превращён в жилой нелегально,- говорит дизайнер, проживающий в районе Вильямсбурга,- возмущенный супер пришел к нам и потребовал оплаты. В ответ я написал ему письмо, в котором сообщил, что с радостью возобновлю оплату рента, если он мне покажет копию договора. Шесть раз подряд в письме я повторил словосочетание «законного договора», после чего не вижу супера уже шесть месяцев».
Адвокаты, представляющие интересы жильцов в судах, говорят, что лендлорды, сдающие нелегальное жилье в рент, исходят из предпосылки, будто плата за квартиру - моральное обязательство людей. Но это не так. Квартплата представляет собой бизнес-обязательство. И если человек по закону не обязан платить рент, он этого делать не должен.
Такой совет адвокатов звучит слишком прямолинейно, потому что степень незаконности сдачи жилья может быть разная. Сюда могут быть включены дома, в которых выявлены нарушения одного-двух правил противопожарной безопасности, и промышленные здания, нелегально переделанные в жилые без соблюдения каких бы то ни было норм.
По данным Department of Buildings, только за прошлый год получено свыше 135 тысяч жалоб, касающихся нелегального жилья. Больше всего их приходит из Квинса, где одно- двухсемейные дома в обход законов переоборудуются в многосемейные.
Майкл Блумберг недавно подписал законопроект о наказании подрядчиков, занимающихся незаконной перестройкой жилья (о чем мы сообщали в прошлом номере газеты). Согласно ему, незаконная перестройка производственных помещений в жилые будет караться тюремным заключением до одного года и штрафом до $25,000.
Выселить жильцов из такой квартиры непросто. Так сложилось, что городские жилищные суды не принимали к слушанию дела, касающиеся выселения жильцов из нелегальных билдингов. Единственный законный путь для лендлордов, чтобы добиться выселения неплательщиков – это обращение в Верховный суд Нью-Йорка. Однако путь этот достаточно дорогой, требующий времени и не гарантирующий успеха. Положение вещей несколько изменилось в 2005 году, когда в своём решении нью-йоркский Верховный суд рекомендовал жилищным судам принимать к рассмотрению дела о выселении жильцов из нелегальных билдингов, если при этом лендлорд не требовал уплаты долгов по ренту.
Но вот что интересно. Если лендлорду удается выселить неплательщиков из своего билдинга, он продолжает брать на освободившиеся места новых жильцов, хотя это по-прежнему остаётся незаконным. В качестве примера можно привести здание фабрики на 170 Тillary, которое было переоборудовано под жилые помещения для 40-50 квартиросъемщиков. Оно не прошло регистрацию как жилое и не соответствует городским нормам, предъявляемым к многоквартирному дому. Инспекторы Department of Buildings периодически штрафуют владельцев фабрики-дома за незаконную реконструкцию, потрескавшиеся стены, за неисправный лифт. Однако, по информации того же Department of Buildings, многие из этих штрафов так и не были оплачены, как не ликвидированы причины, которые к ним привели. А чтобы наложить полный запрет на проживание в этом билдинге людей и эвакуировать их, Department of Buildings должен быть уверен, что существует реальная угроза для их жизни (как, например, разрушение дома). Но поскольку немедленной угрозы нет, устраивается очередная проверка с очередным штрафом, а люди продолжают жить в нелегальном билдинге. Ленлорд же заявляет, что штрафы – это всего лишь неизбежные издержки его бизнеса...
