Варианты решения жилищной проблемы в Нью-Йорке
(Продолжение. Начало смотри в № 319, 320)
В предыдущем выпуске мы рассказали о том, через какие программы производится субсидирование доступного жилья. Однако реальная практика выделения средств фактически решает политические проблемы, которые возникают в результате игры между спросом и предложением. С точки зрения спроса, доход многих бедных ньюйоркцев слишком мал, чтобы оплачивать коммунальные услуги и жилищные кредиты в новых или уже существующих домах. К тому же во многих районах, не принадлежащих Манхэттену, уровень рента не настолько уж высок, чтобы стимулировать лендлордов строить новые дома.[!] Да и город сам не строит достаточного количества домов, чтобы попросту дать жилье быстрорастущему за счет иммиграции населению и заменить не пригодные к ремонту дома.
Общий подход к разрешению проблемы очевиден. С одной стороны, это увеличение доходов нанимателей за счет повышения возможностей трудоустройства и получения образования, а также за счет прямых ваучеров. С другой стороны, это выделение муниципалитетом средств налогоплательщиков на поддержание и рост частного и государственного жилого фонда. Еще при Джулиани был предложен трехлетний план вложений 1,2 млрд. долларов на такие нужды. Многие жилищные адвокаты ратуют за доступность жилья не только для бедных, но и для лиц со средним доходом, хотя норматив среднего дохода подчас оказывается непомерно высок, чтобы считать этих людей нуждающимися в льготах.
Чтобы при отпущенных средствах увеличить площадь вводимого в строй жилья, возникает немудреная идея снижения удельной стоимости строительства, то бишь себестоимости кв. фута. В недавнем отчете на эту тему Reducing the Cost of New Housing Construction in New York авторы дали более 60 рекомендаций достижения удешевления строительства без значительного ущерба качеству. Сюда входят различные подходы к формированию зон застройки, использованию отходов разборки старых зданий, борьба с коррупцией в строительстве, предоставление особых полномочий Плановой комиссии города в отношении зонирования доступного жилья и многое другое. Но даже если городские власти приняли бы эти рекомендации, цена жилья все равно оставалась бы высокой для значительной части населения.
Поэтому прямые государственные инвестиции в дешевое жилье неизбежны. За последние 15 лет город израсходовал на эти цели приблизительно 5 млрд. долларов. За эти деньги были построены более 22 тысяч домов, капитально отремонтированы 43 тысячи свободных квартир и подверглось среднему ремонту 97 тысяч обитаемых квартир.
Когда планируют городской жилищный бюджет, ломают голову над следующими вопросами:
1. Сколько отдать на жилищное строительство, если деньги нужны на школы, транспорт, инфраструктуру и на многое другое?
2. Cдавать ли новое жилье в рент или продать лендлордам?
3. Какие установить нормы низкого, скромного и среднего доходов?
4. Cколько жилья надо отдать бездомным?
5. Можно ли обеспечить дополнительные услуги старикам и инвалидам?
6. Кто должен стать подрядчиком – бизнесы или общинные организации?
7. Какова должна быть этажность домов (чтобы сэкономить землю)?
8. Можно ли использовать целевые источники финансирования?
И это еще далеко не все вопросы, на которые следует найти оптимальные ответы, чтобы построить больше доступного жилья.
Но муниципалитет озабочен не только новым строительством. Огромное количество средств должно уходить на сохранение качества жизни в уже существующем жилищном фонде, чтобы предотвратить его разрушение и как следствие бегство нанимателей (housing preservation and anti-abandonment).
На протяжении десятилетий качество жилья в Нью-Йорке постепенно улучшалось. По имеющимся данным, лишь 4.4% всех квартир имеют больше пяти дефектов (дыры в стенах и потолках, зараженность насекомыми и крысами и т.д.). К тому же длительный экономический бум, городская политика на передачу жилья в частные руки, а также переход благоустроенного частного жилья в руки государства за долги делают проблему износа жилья менее видимой. Тем не менее жилищный фонд Нью-Йорка один из старейших в стране. За очень многими домовладениями числятся недоимки, и их могут покинуть жильцы, если не будет проведен значительный ремонт.
Во времена Джулиани был выбран ряд путей решения проблемы ремонта. Некоторые приличные по состоянию дома, за которыми числились долги городу, были проданы частным инвесторам. Теперь это была уже их забота, что делать с этими домами. Для домов, к которым по своему состоянию было невозможно привлечь инвесторов, была придумана специальная программа Third Party Transfer Program, согласно которой эти дома временно передавались бесприбыльной организации Neighborhood Restore, которая должна была ими управлять до передачи в третьи руки. Эти «третьи руки» подбирались чиновниками одного из жилищных управлений города, которые предоставляли избранным «рукам» средства на капитальный ремонт домов.
Ломают в мэрии голову и в отношении риска роста количества брошенного жилья. Фактически никакого анализа судьбы домов, лишающихся жильцов и реализуемых по указанной выше программе, не делалось. А тем не менее уже в первом раунде ее проведения участвовали 30 домов в городе. Во втором раунде участвовали 10 домов из Бронкса, 36 – из Бруклина, 53 – из Манхэттена. Теоретическую модель прогноза бегства жильцов из домов, где проживание становится невозможным, разработали Нью-Йоркский и Пенсильванский университеты, но практического применения эта модель пока не получила.
Политический аспект поддержания жилья в необходимом состоянии заключается в том, что лендлорды обычно уклоняются от выполнения связанного с ремонтом законодательства. Это приводит к тому, что дома ветшают, становятся опасными для проживания, люди выселяются и социальный статус территории приходит в упадок. Но если мэрия начнет требовать исполнения закона, то выяснится, что многие лендлорды просто не имеют средств для ремонта необходимого уровня. А это прямая дорога к выселению людей и формированию дополнительного количества бездомных.
(Продолжение следует)
